激活置換循環，上海三區試點收購二手房補充保租房供給

本報記者 李貝貝 上海報道

2月3日上午，上海市第十六屆人大四次會議發布的《政府工作報告》披露，2025年，上海著力加強民生建設，民心工程和民生實事全面完成。其中，全年建設籌措保障性租賃住房7.4萬套（間）、累計達到61萬套（間）。

2026年，上海持續強化保租房籌措力度。2月2日，收購二手住房用于保障性租賃住房工作正式啟動，浦東新區、靜安區、徐匯區率先開展試點，建設銀行上海市分行提供全周期金融支持。首批擬收購房源聚焦房型匹配、配套成熟、交通便捷等特征，重點對接新市民、青年人及大學畢業生的租賃需求。截至發稿，部分接受采訪的房企向《華夏時報》記者表示，暫未接到相關通知。

上海中原地產市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者表示，國有主體以合理價格收購老舊小區房源的舉措具有積極意義，雖目前銀行支持力度等細節暫未明確，但該方式能提前釋放居民改善需求，相較個人掛牌出售，交易流程更高效、周期更短，可加速存量房產流轉，激活市場需求。

三區收購二手房做保租房

據了解，目前浦東新區、靜安區和徐匯區已分別結合實際情況形成工作方案，均以“房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷”為核心。

從房源篩選標準與運作模式來看，浦東新區按照“政府主導、市場運作、自愿參與”原則，試點階段優先聚焦內環內、2000年以前建成、單套建筑面積70平米以下、總價不超過400萬元的產權清晰個人二手房源，重點面向有置換需求的產權人，尤其側重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的區域。收購工作由區級收購主體按市場或評估自主開展，意向居民提交申請資料并洽談一致后簽訂買賣合同，購房款將參照房票形式進行監管。

靜安區組建了由區政府分管領導牽頭，區房管局、區國資委等部門參與的工作專班，明確靜安置業集團下屬兩家區屬保障性住房公司為指定實施主體，實現房源排摸、洽談簽約、收購落地的全流程專業化運作。

該區房源篩選聚焦產權人有置換本區商品房意愿（一手房優先）、總價適中、產權清晰的成套小戶型二手住房，優先布局重點產業園區、核心商圈及軌道交通站點3公里輻射圈，采取“片區式收租為主、零散收購為輔”的策略，對成本較低、交通便捷、配套成熟的區域優先選購。

徐匯區則通過區保障性住房公司在市場上收購存量小戶型房源，經標準化裝修配置后作為保租房供應。該區由區房管局、區財政局、區國資委等組成工作專班統籌推進，首期安排區級財政資金注入保障房公司作為資本金，專項用于房源收購，同時通過銀行貸款融資擴充資金規模，確保收購工作順利推進。

在資金籌措方面，靜安區建立“貨幣化配建資金+企業自有資金+商業銀行貸款”的資金組合，堅持中長期資金平衡原則，保租房租金收益將專項用于成本回收和滾動發展，形成“投入、運營、反哺”的良性循環；徐匯區則通過區級財政資金引導與銀行融資補充的方式，為收購工作提供穩定資金保障。

此外，作為金融支持方，建設銀行上海市分行表示將定制專項方案，從融資安排、資金監管，到個人住房按揭、科創E建行科技人才一站式服務平臺等，提供全周期、多層次的金融服務，為試點項目推進保駕護航。

激活樓市置換循環

根據上海房產交易中心官網“網上房地產”數據，1月上海二手房（含商業）網簽成交22834套。這已是上海二手房連續第三個月成交超2.2萬套。從縱向對比來看，該成交量創下近5年同期新高。

另據上海鏈家研究院數據，1月上海二手房市場成交約2.2萬套，同比上年1月上漲25%。至此，上海二手房市場在無新政刺激的情況下，已連續三個月成交量突破2.2萬套。

上海鏈家研究院負責人李根表示，上海二手房成交價已經出現“止跌”信號，連續兩個月止住下跌趨勢，市場成交不再單純依靠“以價換量”，剛性需求持續釋放，中環內“老小（老小區、小戶型）”優勢凸顯，成交占比攀升，超八成客戶可在90天內成交（指鏈家系統內首次錄入客戶至成交），市場觀望情緒持續緩解。

基于此，業內認為，上海啟動二手住房收購試點進一步釋放穩定市場信號，疊加前期多區域“以舊換新”實踐，將持續激活二手房流動性，推動市場企穩回升。

上海市住建委有關負責人表示，上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房工作，旨在推動保障性租賃住房籌措模式創新，探索在二手房市場中收購存量住宅，進一步拓寬保障房源籌措渠道，同時通過存量房源收購，有效縮短建設周期，優化區域布局，完善房型結構，加快形成有效供給。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也向《華夏時報》記者分析稱，該項政策有助于市區一些老破小、老公房等二手房實現較好的去化。同時，可以定向引導市場需求進行供應認購，使市場積極認購新房，為新房市場帶來特定的去庫存需求。此外，將保障房從傳統的郊區新房和安置房，拓展至市區二手房，“這類房源在保障房市場認可程度較高”。

盧文曦認為，國有主體以合理價格收購老舊小區房源的舉措具有積極意義，比如能提前釋放居民改善需求、激活市場需求等。其進一步指出，售房后的購房需求僅入市時間有差異，若市場形成購房緊迫感，將推動售房者快速入市，正向帶動房地產市場。從實際交易看，當前低總價房源去化提速，部分房源已調價；動遷概念房源交易活躍，價格止跌并小幅上漲，市場局部交易氛圍正逐步向好。

多地推進收購存量房工作

值得關注的是，上海此次三區試點并非首次探索，此前已有部分區域開展了“以舊換新”相關實踐。

例如，2025年12月底，上海奉賢建設發展（集團）有限公司（下稱“奉發集團”）啟動“以舊換新”政策，公司旗下奉發云境、奉發云境Pro、奉發左岸晶邸、奉發賢薈悅邸等樓盤納入其中，重點覆蓋育秀新村、陽光新村、良友新村等11個二手房小區。1月23日，奉發集團披露，公司累計收到104組意向報名信息，已完成首批50組家庭的正式登記工作，并全面啟動針對性的舊房評估與新房匹配工作，另有14組家庭進入輪候序列。

而在上海之外，近期多地也在積極推進“以舊換新”，以及收購存量房用于保障性住房的舉措。依托國資信用背書與制度化設計，各地為打通住房置換鏈條、進一步激活改善型住房需求開辟了全新路徑。

例如，今年1月22日，湖南省住房城鄉建設工作會議透露，2026年，湖南將繼續加大保障性住房供給力度，計劃全年收購存量商品房200萬平米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。2025年，湖南省已通過收購存量商品房用作保障性住房6726套。

同日，海口市住建局發布公告，擬公開征集符合條件的新建成未出售商品房用作保障性租賃房源，保障性租賃住房重點面向新市民、青年人供應。征集房源需單套建筑面積原則上控制在120平米以內，優先選取可整棟或整單元收購的樓棟項目作為基本收購單位；目前海口已有部分項目可提供220余套房源。

業內認為，預計未來一段時間，庫存壓力較大的重點城市或推出類似政策，在2025年既有實踐基礎上，形成一波地方政府“以購代建”籌集保障房的政策潮。

嚴躍進表示，“住房以舊換新”是地方政府在中央“穩市場、去庫存、建模式”戰略指引下的一次精準而積極的嘗試。它將民生改善、市場穩定與住房保障三重目標創造性結合。例如，居民家庭將顯著降低改善性需求的“置換風險”，激活“賣一買一”鏈條，尤其是破解這兩年超大城市二手房掛牌激增的問題，有助于穩定市場核心群體的預期。而這種“存量轉化”的思路，也為特大城市探索房地產發展新模式提供了實踐藍本。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧