公募REITs二級(jí)市場震蕩上行 首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs集中申報(bào)

每經(jīng)記者：李蕾 每經(jīng)編輯：彭水萍

上周公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）二級(jí)市場震蕩上行。據(jù)Wind（萬得）數(shù)據(jù)，截至上周五（1月30日），中證REITs（收盤）和中證REITs全收益指數(shù)分別收于809.56點(diǎn)和1052.42點(diǎn)，環(huán)比分別上漲0.35%和0.47%。

光大證券數(shù)據(jù)顯示，與其他主流大類資產(chǎn)相比，回報(bào)率由高至低排序分別為：原油>REITs>純債>美股>A股>黃金>可轉(zhuǎn)債。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，已上市的78只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的達(dá)到41只。漲幅最大的3只產(chǎn)品分別為博時(shí)津開產(chǎn)園REIT、工銀蒙能清潔能源REIT和華夏中海商業(yè)REIT，上周分別上漲4.94%、4.64%和4.52%。下跌產(chǎn)品數(shù)增加至36只，還有1只表現(xiàn)持平。跌幅最大的3只產(chǎn)品分別為易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT、華夏合肥高新REIT和中銀中外運(yùn)倉儲(chǔ)物流REIT，上周分別下跌5.03%、3.39%和2.68%。

行業(yè)方面，上周首批8單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs集中申報(bào)，引發(fā)行業(yè)和投資者關(guān)注。業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，從底層資產(chǎn)類型看，本輪商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs主要集中在辦公樓、購物中心和酒店等典型商業(yè)地產(chǎn)，與現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施REITs略有區(qū)別，有助于進(jìn)一步豐富市場資產(chǎn)類型，做大市值規(guī)模。

能源和市政環(huán)保類漲幅大

上周，公募REITs二級(jí)市場呈震蕩上行態(tài)勢。截至上周五，中證REITs（收盤）和中證REITs全收益指數(shù)分別收于809.56點(diǎn)和1052.42點(diǎn)，環(huán)比分別上漲0.35%和0.47%。

來自國泰海通證券的數(shù)據(jù)顯示，從底層資產(chǎn)來看，過去一周各板塊漲跌幅分化，其中能源和市政環(huán)保類REITs漲幅居前。

單只產(chǎn)品方面，已上市的78只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的為41只。其中漲幅最大的三只產(chǎn)品分別為博時(shí)津開產(chǎn)園REIT、工銀蒙能清潔能源REIT和華夏中海商業(yè)REIT，周內(nèi)分別上漲4.94%、4.64%和4.52%，另外還有多只產(chǎn)品漲幅超過3%。

環(huán)比下跌的產(chǎn)品增加至36只，還有1只表現(xiàn)持平。跌幅最大的3只產(chǎn)品為易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT、華夏合肥高新REIT和中銀中外運(yùn)倉儲(chǔ)物流REIT，上周分別下跌5.03%、3.39%和2.68%。

從成交規(guī)模及換手率來看，光大證券數(shù)據(jù)顯示，上周公募REITs成交規(guī)模為31.8億元，新型基礎(chǔ)設(shè)施類REITs區(qū)間日均換手率領(lǐng)先。截至1月30日，已上市的78只REITs期內(nèi)總成交額為31.8億元，期內(nèi)區(qū)間日均換手率均值為0.68%。

從單只REIT層面來看，成交規(guī)模和換手率方面表現(xiàn)延續(xù)分化。周內(nèi)成交量前三的是華夏合肥高新REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT和嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，分別為0.41億份、0.36億份和0.3億份。成交額方面，周內(nèi)成交額前三的是華夏華潤商業(yè)REIT、南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT和嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT。

這幾只產(chǎn)品具有六大特征

上周最重磅的行業(yè)動(dòng)態(tài)，無疑是首批8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的集中申報(bào)。

1月29日～30日，首批8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的申報(bào)被上交所受理。來自華西證券的統(tǒng)計(jì)顯示，這幾只產(chǎn)品的業(yè)態(tài)涉及商業(yè)綜合體、辦公、酒店、商業(yè)零售（購物中心、奧萊），原始權(quán)益人涉及民營企業(yè)（砂之船奧萊、銀泰百貨、杉杉商業(yè)）、外資企業(yè)（凱德商用）、上海國企（陸家嘴集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、錦江國際集團(tuán)）、央企（保利發(fā)展），合計(jì)募集規(guī)模約314.75億元。

申銀萬國證券也盤點(diǎn)了這幾只產(chǎn)品的六大特征，包括涉及寫字樓、商業(yè)零售（購物中心、奧特萊斯）、酒店等多種業(yè)態(tài)，并首次出現(xiàn)公募REITs首發(fā)混裝；地域分布更加分散；由國資主導(dǎo)但也不乏優(yōu)質(zhì)民企和外企；發(fā)行規(guī)模較基礎(chǔ)設(shè)施同類項(xiàng)目更大；商業(yè)零售估值安全墊高（較已上市可比項(xiàng)目）、寫字樓偏低；業(yè)績上零售經(jīng)營穩(wěn)健，寫字樓地域分化，酒店波動(dòng)顯著等。

具體來看，其中規(guī)模最大的是中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT（74.7億元），鄭州杉杉奧萊在鄭州具有較強(qiáng)的先發(fā)優(yōu)勢與區(qū)域壟斷地位，哈爾濱杉杉奧萊歷史期間經(jīng)營和運(yùn)營穩(wěn)健，具備較高成長性。

華夏凱德商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)中，深圳來福士項(xiàng)目嵌套商辦住于一體，為南油片區(qū)體量最大的商業(yè)綜合體，綿陽涪城項(xiàng)目聚焦“年輕客群+品質(zhì)家庭”客群。

匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)REIT的底層項(xiàng)目是上海市黃浦區(qū)世博濱江板塊的鼎保大廈項(xiàng)目、鼎博大廈項(xiàng)目，二者租金收入在上海地產(chǎn)同類資產(chǎn)中排名第二、第三，且有上海國企租戶的長租壓艙等，其余不再一一列舉。

除此之外，A股上市公司茂業(yè)商業(yè)、光大嘉寶也發(fā)布公告計(jì)劃申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，顯示出市場參與者的熱情。

國泰海通指出，長期而言，這將優(yōu)化REITs市場投資者結(jié)構(gòu)，疏通市場流動(dòng)性，但短期也需關(guān)注兩方面影響：一是供給節(jié)奏加快可能對(duì)市場情緒形成壓力；二是資產(chǎn)類別更趨多元，也對(duì)投資者的投研能力提出了更高要求。此外，同一權(quán)益人雙平臺(tái)并行的發(fā)展模式亦值得持續(xù)觀察。