《中國不動產(chǎn)首席展望2026》報(bào)告發(fā)布，魏晨陽論述不動產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院研究員、金融MBA教育中心主任，清華五道口全球不動產(chǎn)金融論壇秘書長魏晨陽

市場預(yù)期在整體保守的基調(diào)下，正出現(xiàn)若干值得關(guān)注的微妙變化。

楚小強(qiáng)/發(fā)自北京

“在增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效的新模式發(fā)展階段，不管是政策決策方，還是企業(yè)掌舵人，日常決策評估中都需要一個(gè)‘儀表盤’，一個(gè)對于政策制定有前瞻性的指標(biāo)體系。”

1月29日，“2026中國房地產(chǎn)年度趨勢論壇暨CIHAF第二十六屆中國住交會”上，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院研究員、金融MBA教育中心主任，清華五道口全球不動產(chǎn)金融論壇秘書長魏晨陽，以這樣一個(gè)關(guān)于“決策儀表盤”的比喻，為《中國不動產(chǎn)首席展望2026》報(bào)告發(fā)布拉開了序幕。

這場以“承序新篇 循光而上”為主題的論壇，恰逢“十四五”收官與“十五五”啟航的交會點(diǎn)，旨在為中國房地產(chǎn)行業(yè)在深刻轉(zhuǎn)型中探索高質(zhì)量發(fā)展路徑提供思想激蕩。

魏晨陽所發(fā)布的《中國不動產(chǎn)首席展望2026》，由清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心與中國房地產(chǎn)報(bào)聯(lián)合出品，基于對150家頭部房企、金融機(jī)構(gòu)及其他專業(yè)機(jī)構(gòu)核心決策者的問卷調(diào)研，“自下而上”捕捉市場情緒與預(yù)期的真實(shí)脈動。該報(bào)告為不動產(chǎn)行業(yè)“前瞻性儀表盤”提供了關(guān)乎預(yù)期的一套指標(biāo)，為政策制定者優(yōu)化預(yù)期管理提供客觀參考，助力市場主體凝聚共識、穿越周期。魏晨陽在隨后的解讀中，不僅呈現(xiàn)了“儀表盤”上的關(guān)鍵讀數(shù)，更深入剖析了數(shù)據(jù)背后行業(yè)轉(zhuǎn)型的深層邏輯與潛在路徑。

預(yù)期回調(diào)與結(jié)構(gòu)分化

魏晨陽首先展示了報(bào)告最核心的發(fā)現(xiàn)：市場預(yù)期在整體保守的基調(diào)下，正出現(xiàn)若干值得關(guān)注的微妙變化。2025年底受訪機(jī)構(gòu)對2026年宏觀經(jīng)濟(jì)及不動產(chǎn)行業(yè)預(yù)期還比較保守，但在2026年初《求是》發(fā)文強(qiáng)調(diào)預(yù)期管理后，超4成機(jī)構(gòu)的預(yù)期得到改善。

“這是積極信號。”魏晨陽表示，盡管仍有超半數(shù)機(jī)構(gòu)選擇“再看一看”，期待更多可持續(xù)的政策落地，但這一變化表明權(quán)威聲音對穩(wěn)定市場預(yù)期產(chǎn)生了初步且積極的影響。

更顯著的變化在于預(yù)期的結(jié)構(gòu)性分化。雖然傳統(tǒng)住宅市場尤其是二手房市場的預(yù)期仍較為保守，但商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的預(yù)期則顯現(xiàn)出升溫跡象。

細(xì)分層面上，租賃住房、數(shù)據(jù)中心、倉儲物流等與實(shí)體經(jīng)濟(jì)新需求緊密綁定的業(yè)態(tài)預(yù)期向好。這種預(yù)期定向回調(diào)的景象，清晰地勾勒出行業(yè)動能轉(zhuǎn)換的方向——從以往普漲的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營驅(qū)動的存量資產(chǎn)和價(jià)值細(xì)分賽道。

魏晨陽認(rèn)為，當(dāng)前市場預(yù)期與政策期待是吻合的，即“希望有結(jié)構(gòu)性的支持，能夠?qū)⒁恍┱咧С志劢沟较鄬τ许g性、未來市場預(yù)期相對樂觀的板塊”，如一線城市住房市場、租賃住房及新興不動產(chǎn)，以期在這些領(lǐng)域率先實(shí)現(xiàn)觸底企穩(wěn)。

聚焦需求側(cè)，引導(dǎo)市場預(yù)期

基于詳實(shí)的調(diào)研數(shù)據(jù)，報(bào)告清晰地勾勒出市場主體對2026年政策的共同期待與差異化訴求。對于2025年已出臺的一攬子政策，機(jī)構(gòu)的總體評估趨于“中性”。魏晨陽表示，相較于不動產(chǎn)行業(yè)政策，市場機(jī)構(gòu)認(rèn)為宏觀政策較為有效。

展望2026年，住房方面的政策期待高度聚焦于“需求側(cè)”，無論是房企還是金融機(jī)構(gòu)，都普遍期待通過“放開限購政策”“降低購房成本”，如提高房貸利息個(gè)稅抵扣、實(shí)施貼息等方式，實(shí)質(zhì)性減輕購房者負(fù)擔(dān)，釋放合理住房需求。

在商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，政策期待則指向更深層次的制度層面，房企更關(guān)注“存量土地功能轉(zhuǎn)換”，希望通過調(diào)整土地用途盤活低效資產(chǎn)；金融機(jī)構(gòu)的核心關(guān)切在于“土地續(xù)期” 這一基礎(chǔ)性問題。

在魏晨陽看來，“土地續(xù)期的問題直接影響土地估值，從金融機(jī)構(gòu)的角度來說，大宗交易也好，REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）發(fā)行也好，估值是首當(dāng)其沖的一件事情”。此外，“公募REITs專項(xiàng)立法”成為各類機(jī)構(gòu)的共同期待，這也被視為市場長期健康發(fā)展的基石。

政策期待直接映射在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的藍(lán)圖上。調(diào)研顯示，房企對傳統(tǒng)住宅銷售和投資的增長預(yù)期薄弱，發(fā)展方向明確聚焦于“好房子建設(shè)”“城市更新”及“并購和盤活商業(yè)不動產(chǎn)”。

“這反映了行業(yè)回歸居住的本質(zhì)，回歸到從增量開發(fā)向存量運(yùn)營轉(zhuǎn)型的普遍共識。”魏晨陽認(rèn)為。

與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的總體預(yù)期在改善，其投資意愿強(qiáng)烈集中于“數(shù)據(jù)中心、租賃住房以及倉儲物流”3個(gè)賽道，這些領(lǐng)域具備政策支持明確、現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期能力已驗(yàn)證的特征，符合金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)收益偏好。

報(bào)告中幾個(gè)關(guān)鍵周期性指標(biāo)的預(yù)期變化，進(jìn)一步支撐了市場可能正在構(gòu)筑底部的判斷。

《中國不動產(chǎn)首席展望2026》報(bào)告重點(diǎn)涉及了“庫存出清周期”“房價(jià)租金比”和“房價(jià)收入比”。機(jī)構(gòu)普遍預(yù)期2026年庫存去化周期將縮短，這與一年前的預(yù)期相反；同時(shí)，房價(jià)租金比和房價(jià)收入比預(yù)計(jì)繼續(xù)小幅下降，意味著租金收益率有望提升。

“從國際經(jīng)驗(yàn)來看，這也是走向底部均衡的趨勢。”魏晨陽表示，在轉(zhuǎn)型新趨勢下，對市場預(yù)期的相關(guān)核心指標(biāo)的系統(tǒng)跟蹤、權(quán)威解讀和客觀傳播，對宏觀政策制定和微觀主體決策，有著重要意義。

打通阻塞，激活存量資產(chǎn)

在商業(yè)不動產(chǎn)及其金融化路徑REITs上，魏晨陽認(rèn)為，“工具端、資金端、資產(chǎn)端”三要素已初步具備，行業(yè)或?qū)⒂瓉硪訰EITs為樞紐盤活存量的“新機(jī)遇”。

在工具端，自2021年公募REITs試點(diǎn)啟動到2023年機(jī)構(gòu)間REITs起步，至2025年底證監(jiān)會正式啟動商業(yè)不動產(chǎn)（含寫字樓、酒店）公募REITs試點(diǎn)，一個(gè)覆蓋“PERE-ABS-REITs”的不動產(chǎn)多層次、全周期金融工具鏈條已“初具雛形”。

在資金端，核心不動產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)價(jià)格重估后，收益率已具備吸引力；保險(xiǎn)資金、社保基金等長期資本在低利率環(huán)境下，對能匹配其長久期、提供穩(wěn)定收益的資產(chǎn)需求強(qiáng)烈。多層次REITs市場恰恰能成為連接優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與長期資金的“金融橋”。

在資產(chǎn)端，租賃住房、數(shù)據(jù)中心等細(xì)分賽道展現(xiàn)出堅(jiān)實(shí)的基本面與增長潛力。魏晨陽以數(shù)據(jù)中心REITs為例，指出其發(fā)行總額占比遠(yuǎn)低于全球成熟市場水平，發(fā)展空間巨大，并透露此前首單產(chǎn)品發(fā)行曾獲超160倍認(rèn)購，顯示市場熱情高漲。

他認(rèn)為，行業(yè)發(fā)展的下一步在于通過“REITs專項(xiàng)立法”“明確工業(yè)商業(yè)用地續(xù)期規(guī)則”等制度創(chuàng)新，進(jìn)一步打通阻塞，讓金融活水更順暢地灌溉存量資產(chǎn)，真正實(shí)現(xiàn)從“增量擴(kuò)張”到“存量提質(zhì)”的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

最后，魏晨陽總結(jié)道，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心聯(lián)合中國房地產(chǎn)報(bào)發(fā)起的“中國不動產(chǎn)首席展望”系列調(diào)研，立足中國不動產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，以系統(tǒng)性追蹤并解讀市場核心參與者的預(yù)期變化為核心，為政策制定者優(yōu)化預(yù)期管理提供客觀參考，為市場主體戰(zhàn)略決策提供專業(yè)支撐。過去兩年，在行業(yè)同仁的支持下，中心與中國房地產(chǎn)報(bào)持續(xù)打磨兼具前瞻性與穩(wěn)定性的指標(biāo)體系。未來，我們期待凝聚業(yè)界、學(xué)界與媒體的多方合力，以扎實(shí)的研究成果，推動行業(yè)政策迭代優(yōu)化，助力中國不動產(chǎn)行業(yè)穿越周期、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

本次大會由中國房地產(chǎn)報(bào)、中國住交會組委會主辦，中國城市與區(qū)域治理研究院、新經(jīng)濟(jì)學(xué)家智庫提供學(xué)術(shù)支持。