北京首場土拍攬金85.62億字節落子大鐘寺與首鋼地產“搶跑”

觀點網 2026年的北京首場土拍低調啟幕。

2月3日，北京市石景山區1609街區新首鋼核心區SS00-1609-0012地塊、通州區宋莊鎮丁各莊等四村城中村改造項目FZX-0703-6002地塊，以及順義區新國展三期SY00-2301-0003、0004、0005地塊成功出讓。三宗地塊均以底價成交，總成交價為57.62億元。

其中，石景山新首鋼核心區地塊由首鋼地產的全資子公司北京首景房地產開發有限公司競得，成交價13.9億元；

通州區宋莊鎮地塊由北京北投置業有限公司、北京新航城開發建設有限公司、北京建工地產有限責任公司聯合體競得，成交價格15.62億元；

順義新國展三期地塊競得人為中國鐵工投資建設集團有限公司，地塊成交價格為28.1億元。

值得注意的是，這三宗地塊的競得人中，出現了一些相對陌生的面孔。

兩幅新面孔

以北京新航城開發建設有限公司為例，該公司由北京城市副中心投資建設集團有限公司（簡稱“北投集團”）與北京新航城控股有限公司分別持股50%，而后者幾乎未在北京市場參與過涉宅用地的投拓。

公開信息顯示，北京新航城控股有限公司（簡稱“北京新航城”）成立于2012年10月23日，承擔著服務北京新機場、建設臨空經濟區的主體責任。2013年10月8日，北京市政府批準北京新航城控股有限公司作為北京新機場臨空經濟區開發建設的核心平臺，明確了北京新航城控股有限公司“開發建設主體、投資融資主體、運營管理主體和資源整合主體”四個職能定位。

主營業務方面，北京新航城立足臨空經濟區的投資、建設、運營，重點發展資源開發、城市運營、金融與產業投資三大業務版塊。也正因如此，北京新航城的重要項目集中分布在北京大興區范圍內，且以園區項目為主。

參與拿下通州區宋莊地塊的北京新航城開發建設有限公司（簡稱“新航城開發公司”），成立于2016年12月，承擔北京新機場臨空經濟區范圍內征地拆遷、土地一級開發、安置房項目建設及市政基礎設施建設等任務，在業務能力上顯然是“過關”的。

而從大興到通州，新航城開發公司的到來又能帶來怎樣的驚喜？

地塊出讓文件顯示，通州區宋莊地塊用地規模約4.85萬平方米，建筑限高36米（局部45米），地上建筑規模8.74萬平方米。規劃范圍內規劃建設1處末端物流配送中心，規劃建筑規模為160平方米，可置于地下。地塊容積率1.8，有望推出低密住宅。

順義新國展三期地塊的競得人中國鐵工投資建設集團有限公司（簡稱“中國鐵工投資”），同樣是北京土拍市場上的稀客。

中國鐵工投資聚焦于水務水利、生態環境、綠色資源、綠色城鄉四大細分市場，在住宅開發領域未有過多涉獵。

這宗為城鎮住宅用地與商業用地的混合地塊，土地面積5.97萬平方米，規劃建筑面積12.86萬平方米，住宅用地的容積率為2.0，商業用地容積率2.5，建筑高度36米。

地塊南側一街之隔即為首都國際會展中心，周邊還建設有學校、醫院等生活配套，距離中糧祥云小鎮直線距離不到一公里。商業地塊的用地面積約1.85萬平方米，地上建筑規模4.62萬平方米，要求拿地企業自持。對于中國鐵工投資而言，商業部分建成后的運營或許會是個挑戰。

兩家有備而來的企業

相較于上述兩家企業，獨自拿下石景山新首鋼核心區地塊的首鋼地產，顯然是有備而來。

一方面，石景山乃至首鋼園一帶可以說是首鋼地產的根據地，企業在此持續深耕多年，對區域規劃、產業脈絡和市場需求有著更深刻的理解，具備天然的地緣優勢與操盤經驗。

另一方面，該地塊位于長安街西延線，肩負著延續首都功能軸線、打造首都復興新地標的重要使命，出讓文件中特別設置了“城市設計引導要求”。

其中包括，建筑布局充分考慮與北側工業遺存煤倉的空間關系，與煤倉南側距離不小于40米，并在東西方向上盡量拉開與煤倉距離；在北側沿街面形成具有一定開放性和通透性的公共空間。

用地北側沿街界面公共空間景觀設計與煤倉外部公共空間景觀設計呼應，結合工業美學要素，體現與首鋼園區相融的設計理念。

同時，需遵循“南高北低”原則，與工業遺存煤倉共同形成起伏、優美、 富有韻律的天際線。整體風貌應與首鋼園區工業風貌相協調，同時符合長安街沿線莊重、大氣的城市形象，主要立面須采用公建化的立面風格。

這些精細化的引導要求，在一定程度上對拿地企業的設計表達帶來約束，也顯著提升了開發難度與操盤復雜度。對于多數房企而言，這意味著更高的操盤門檻，接盤意愿自然降低。

而首鋼地產憑借其對區域的熟稔與資源整合能力，恰恰具備應對這一挑戰的獨特優勢。

也正因如此，石景山新首鋼核心區地塊最終由首鋼地產，以底價順利摘得。

如果說這一成交結果并未出人意料，那么首鋼地產在拿地后迅速宣布項目案名的節奏，還是讓業界感到意外。

就在地塊出讓的當天下午，首鋼地產釋出拿地海報，并在其中正式揭曉項目案名--首鋼·璟瑞長安。同時，項目營銷中心也已開放接待。

值得注意的是，在上述三宗涉宅地塊出讓的同一天，還有一宗綜合性商業金融服務業用地成交。

該地塊為北京市海淀區藍景麗家收儲項目HD00-1603-01、HD00-1603-03A地塊，由北京云月長石科技有限公司以底價28億元競得。

企查查信息顯示，北京云月長石科技有限公司由北京字跳網絡技術有限公司全資持股，實際控制人為張一鳴。

該地塊土地面積39522.111平方米，建筑控制規模96811.508平方米，HD00-1603-01地塊容積率2.45，限高60米，HD00-1603-03A地塊容積率2.2，限高24米。

據悉，該地塊原為藍景麗家大鐘寺家居廣場所在，1997年開業，歷經28年經營，于2025年4月30日正式閉店，閉店后原建筑拆除，地塊收儲，新賣場遷至昌平北五環亞運村商圈。

此次字節跳動的拿地動作其實也早有端倪。據公開信息，去年11月，中冶京誠賽瑞斯成功中標字節跳動北京藍景麗家項目監理服務。

該項目位于北京市海淀區北三環，緊鄰地鐵12號線、13號線大鐘寺站，規劃建設工位4200個、酒店客房288間。基地周邊現有抖音方恒項目、抖音大鐘寺1-3號樓，建成后將成為字節跳動集團在京戰略布局的重要載體，進一步強化中關村區域作為科技創新策源地的功能能級。

上述相關描述，恰好與北京市海淀區藍景麗家收儲項目契合。而在2026年北京市重點工程項目清單中，“抖音集團數字經濟產業園及配套項目”位列33個現代服務業項目之首。

顯然，2026年北京土拍市場雖以低調開局，其中也不乏亮點與驚喜。一天之內四宗地塊成交，總成交價約為85.62億元。

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