在存量更新中，讓歷史風貌成為城市發展的穩定變量

來源：滾動播報

（來源：上觀新聞）

當城市發展進入存量主導階段，上海城市更新的內涵正在發生根本變化。不再以新增多少建筑面積、落地多少項目作為主要尺度，而是更多轉向對既有空間的再組織、再利用與再提升。歷史風貌在城市發展中的位置不斷前移——從需要被保護的對象，逐步轉變為影響空間品質、支撐功能重構、塑造城市氣質的重要基礎。

也正因如此，歷史風貌保護工作也已經超越了單一的物質空間修繕范疇，轉變為一場關乎城市文脈賡續、存量資產價值重塑與社會治理現代化的復合型系統工程。

致公黨市委建議：在城市更新中要更加重視歷史風貌傳承與轉化，從制度層面系統破解制約因素，使歷史風貌真正成為存量更新中的重要支點，而非發展中的“附屬變量”。

三重制約：從技術到經濟再到運營

在實踐中，這條路徑仍面臨多重制約。當前風貌傳承與轉化主要集中在三個方面的困境。

首先是技術規范的剛性約束。現行規范更多圍繞新建建筑形成，與歷史建筑的個性化特征存在天然沖突。一棟歷史建筑要改成創意工作室，往往在消防通道、結構荷載、日照間距等指標上遭遇“一票否決”。這些指標本身是為現代標準建筑設計的，并不完全適用于歷史建筑的特殊情境。

其次是經濟平衡的困難。風貌項目普遍具有高投入、低產出、長周期特征，難以套用傳統房地產開發邏輯。項目往往位于中心城區核心地段，土地成本居高不下，但受文保要求約束，可開發權益損失明顯，導致投入與回收之間存在較大落差。

第三是空間與內容的脫節。不少項目重建設、輕運營，空間更新與內容導入不同步，出現“看起來更新了，但用不起來”的尷尬。物理空間改造完成了，但產業內容植入嚴重滯后，造成風貌資源的二次浪費。

系統破局：從規則到機制的創新

致公黨市委認為，這些問題表明，歷史風貌的傳承與轉化，已不再是單純的工程技術問題，而是涉及規劃、土地、金融與治理的系統性議題。

在規劃層面，需要從用途鎖定轉向彈性引導。建議采用負面清單加正面引導的管理模式，在確保安全與歷史價值保護的前提下，對清單之外的業態賦予市場主體更大自主權。同時加快出臺針對歷史建筑改造的適應性技術指南，為老建筑嵌入現代功能掃清障礙。

在土地與開發權層面，需要探索更靈活的平衡機制。建議建立風貌保護容積率儲備庫，允許將受限的容積率指標轉移至同區域內其他地塊，通過市場化方式實現價值對沖，緩解項目經濟壓力。

在投融資層面，應推動從一次性開發收益向長期運營收益轉型。通過將運營良好的風貌街區打包上市，實現資產證券化，讓社會資本看到可持續回報預期。同時建立風貌保護權益交易平臺，激發產權人主動保護、修繕歷史建筑的內生動力。

在治理層面，更重要的是將更新的關注點從“交付完成”延伸至“持續使用”。風貌更新的成效，最終體現為街區是否有人氣、空間是否被高頻使用、業態是否能夠自然更替。推廣社區規劃師制度，引入專業力量深入社區挖掘居民需求；搭建城市更新議事廳，在方案設計、施工組織、后續管理等環節充分聽取各方意見。當更新過程成為協商共建的過程，空間本身也會獲得更強的適應能力。

致公黨市委表示，讓歷史風貌成為城市發展的穩定變量，本質上是一種發展方式的轉變——從依賴持續擴張轉向深度挖掘既有空間潛力，從追求顯性的形象變化轉向優化隱性的系統性能。

這也是城市走向成熟的重要標志：不是不斷制造新的城市“封面”，而是在存量空間中持續生成高質量的生活場景。

原標題：《在存量更新中，讓歷史風貌成為城市發展的穩定變量》

欄目主編：張駿 文字編輯：張駿

來源：作者：解放日報 徐心遠