借名購買2008年前經濟適用房遭起訴，借名買房律師助力借名人勝訴維權

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

陳嘉樹向法院提出訴訟請求：要求確認其與周雨桐之間就一號房屋（經濟適用房）的轉讓合同無效。

陳嘉樹訴稱，其名下的一號房屋是其享有政府提供的政策優惠購買的經濟適用房，周雨桐代其簽訂購房合同并支付了購房款，其于2016年取得該房屋所有權證。雖然A號民事判決書、B號民事判決書、C號民事裁定書均認為其與周雨桐之間就一號房屋形成了借名買房關系，但周雨桐沒有資格購買經濟適用房，雙方之間的借名買房關系違反我國相關經濟適用房轉讓的規定，故訴至法院，請求依法支持其訴訟請求。

周雨桐辯稱：不同意陳嘉樹的全部訴訟請求。第一、陳嘉樹系惡意訴訟，應受法律制裁。陳嘉樹的本次訴訟請求已經在另案中得到審理查明，A號判決書、B號判決書以及C號裁定書，已對案件事實進行了調查和認定，上述判決書均已生效，具有既判力。陳嘉樹再次提起本案之訴，屬于惡意訴訟，違反“一事不再理”的法律原則。第二、雙方之間的借名買房關系，不違反法律、行政法規的強制性規范，更未違反效力性規范，雙方之間的行為應受法律保護。第三、陳嘉樹的行為不僅是惡意纏訴，更違背誠實信用原則。一號房屋是其全額出錢、出力購買和裝修，所有購房相關手續均由其辦理，且自房屋交付后其一直占有使用至今十余年，其才是一號房屋的真正實際權利人。陳嘉樹對借名買房事宜完全知情，現其再次惡意提起訴訟，主觀惡意明顯，意在侵吞其合法財產，違背誠信和做人的基本道德水準，應受法律制裁，請求法院查明事實，駁回陳嘉樹的全部訴訟請求。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，法院組織當事人進行了證據交換和質證。

根據當事人陳述和經審查確認的證據，法院認定事實如下：2004年3月31日，陳嘉樹與甲公司（售房單位）簽訂《商品房買賣合同》，約定陳嘉樹購買一號房屋，房屋建筑面積59.23平方米，房價款261336元。2016年3月16日，陳嘉樹取得一號房屋不動產權證書，權利性質為經濟適用房。

另查，陳嘉樹曾以房屋買賣合同糾紛為由將周雨桐訴至法院，要求周雨桐騰退一號房屋。法院于2017年12月23日作出A號民事判決書，認為：根據查明的事實，一號房屋的買賣合同雖記載買受人為陳嘉樹，且以陳嘉樹的名義辦理了房屋所有權證，但買賣合同中“陳嘉樹”字樣實際由周雨桐代簽，周雨桐支付了該房屋的全部購房款，并自房屋交付之日起實際使用該房屋，且有關買賣該房屋的相關資料原件均在周雨桐處，結合周雨桐提供的證人證言，法院認定陳嘉樹與周雨桐之間形成借名買賣關系，即周雨桐借用陳嘉樹名義向甲公司購買一號房屋，故判決駁回陳嘉樹的訴訟請求。

陳嘉樹不服一審判決，提起上訴，主張其對一號房屋享有所有權，一審未提供充分證據證明雙方存在借名買房關系，即便存在借名買房關系，該合同亦應屬無效。法院于2018年3月28日作出B號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。之后，陳嘉樹申請再審，法院于2018年9月28日作出C號民事裁定書，裁定駁回陳嘉樹的再審申請。

裁判結果

駁回原告陳嘉樹的全部訴訟請求。

法院說理

法院認為，人民法院的生效判決已經明確認定周雨桐和陳嘉樹之間就一號房屋形成借名買賣關系，即周雨桐借用陳嘉樹的名義向甲公司購買涉案經濟適用房，該事實已經過生效法律文書確認，具有既判力。

本案的核心爭議焦點的是，雙方之間就一號房屋（經濟適用房）的借名買房合同是否無效。法院認為，經濟適用房屬于政策性保障住房，其交易效力受相關政策影響較大，應結合房屋買賣合同簽訂時間、政策規定綜合判斷合同效力。

本案中，一號房屋的《商品房買賣合同》簽訂于2008年4月11日之前，根據當時的相關政策規定，并不否認該時間段內借名買賣經濟適用住房合同的效力。同時，周雨桐已全額交付一號房屋的購房款，自房屋交付之日起持續占有、使用該房屋至今，且持有全部購房相關資料原件，雙方之間的借名買賣行為系真實意思表示，并未違反法律、行政法規的強制性規定，亦不存在其他導致合同無效的法定情形（如惡意串通、損害國家利益、社會公共利益等），故雙方之間就一號房屋的借名買房合同應屬合法有效。

關于陳嘉樹主張“周雨桐無經濟適用房購買資格，雙方借名關系違反相關規定”的意見，法院認為，涉案借名合同簽訂于上述政策節點之前，且周雨桐作為實際出資人，已全面履行了購房相關義務，其借名買房行為并未違反效力性強制性規定，故對陳嘉樹的該主張不予采信。

綜上，陳嘉樹要求確認其與周雨桐之間就一號房屋的經濟適用房轉讓合同無效的訴訟請求，缺乏事實及法律依據，法院依法予以駁回。

辦案心得

結合本案核心沖突，總結以下辦案心得及維權指引，供同類糾紛當事人（尤其是經濟適用房借名買房的實際出資人）參考，助力大家依法維護自身合法權益：

1. 經濟適用房借名合同效力，核心看“簽訂時間+政策規定”。本案中，我方精準把握涉案合同的簽訂時間（2008年4月11日之前），結合當時的政策規定，明確該時間段內的借名買賣經濟適用房合同不被否認效力，這也是反駁原告核心主張的重要法律依據。提醒當事人，涉及經濟適用房借名糾紛，務必先明確購房合同簽訂時間，結合對應政策判斷合同效力，避免因對政策不了解而錯失維權關鍵。

2. 實際出資+持續占有+持有資料，是借名買房維權的核心佐證。本案中，我方重點提交了周雨桐全額支付購房款的相關痕跡、長期占有使用房屋的證據（居住記錄、物業費繳納憑證等）、持有全部購房資料原件的證明，結合生效法律文書確認的借名事實，形成完整證據鏈，充分證明周雨桐系實際權利人，反駁了原告的無效主張。提醒實際出資人，借名買房期間，務必妥善留存購房款支付憑證、房屋占有使用相關證據、購房資料原件，這是維護自身權益的核心支撐。

3. 精準抗辯“惡意訴訟+一事不再理”，筑牢維權基礎。本案中，原告在已有生效判決確認借名關系、駁回其騰退訴求的情況下，再次起訴主張合同無效，明顯屬于惡意訴訟、重復起訴。我方代理律師精準提出“一事不再理”的抗辯意見，強調生效法律文書的既判力，成功說服法院認定原告系惡意纏訴，為當事人維權奠定基礎。提醒當事人，遭遇對方惡意訴訟、重復起訴時，應及時提出合法抗辯，避免陷入被動。

4. 經濟適用房借名糾紛專業性強，務必委托專業律師維權。本案案情復雜，涉及經濟適用房政策適用、生效法律文書既判力、合同效力認定等多個難點，我方律師精準梳理案件事實、檢索對應政策及法律依據、制定針對性抗辯方案，精準反駁原告全部訴訟請求，助力當事人勝訴維權。實踐中，經濟適用房作為政策性住房，其借名糾紛的法律適用、政策把握難度較大，若你是借名買房的實際出資人，遭遇名義登記人起訴、否認借名關系、主張合同無效等糾紛，可聯系我們，我們將以專業的法律視角，幫你梳理證據、制定抗辯方案、精準維權，全程護航你的合法財產權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。