借父親名義買經適房，起訴確認合同有效獲支持｜借名買房律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

李建國與妻子育有五名子女。2007年，因所在單位提供福利購房資格，但按工齡排序，小兒子李明遠尚不符合條件，而父親李建國具備資格。經協商，雙方約定：由李明遠借用父親名義，以李建國的名義與甲公司簽訂《集資建房協議》，購買位于海淀區的一套住房（一號房屋）。

李明遠支付了全部購房款45萬余元及后續裝修、物業等費用，并長期實際控制該房屋。2010年，房屋登記在李建國名下，性質為經濟適用房。

2014年，李建國親筆書寫一份材料，明確寫道：

“此房由李明遠出資購買，與其它子女無關，應歸其一人所有……作為遺囑留存?！?/strong>

2021年李建國去世后，李明遠起訴其余四名兄弟姐妹，請求：

確認其與父親之間的借名買房合同有效；

判令四人協助將一號房屋過戶至其名下。

其中三名子女同意原告訴請，僅李小華（化名）反對，主張：

不存在借名關系，僅為代辦公務；

購房款已由父親歸還；

若處理此房，其他房產也應一并分割。

裁判結果

法院判決：

? 確認借名買房合同有效；

? 駁回過戶請求。

理由：原告目前不具備北京市購房資格，過戶屬于法律上履行不能。

法院說理

法院圍繞兩個核心問題展開分析：

第一，借名買房關系是否成立且有效？

原告提交的父親親筆書面材料，明確承認房屋由其出資、歸屬其個人，且有簽字見證；

購房款由原告直接支付，后續費用亦由其承擔；

被告雖主張“購房款已歸還”，但未提供任何證據；

涉案房屋雖為經濟適用房，但購房合同簽訂于2008年4月11日前，不屬于政策嚴控期，不構成合同無效事由。

→ 法院認定：借名買房合同合法有效。

第二，能否辦理過戶？

根據現行政策，經濟適用房過戶需受讓人具備北京市購房資格；

原告當庭自認目前無在京購房資格；

依據《合同法》第110條，若合同履行存在法律障礙，構成“履行不能”，法院不得強制履行。

→ 故過戶請求不予支持。

勝訴辦案心得

一、2008年前經適房借名，可能被認可

北京對經濟適用房借名買房的效力認定，以2008年4月11日為分界線。此前簽約、非搖號取得的房源，若無惡意規避政策情形，部分法院認可合同效力——但僅限于債權層面，不等于可直接確權或過戶。

務必評估自身資格再行動

借名買房前，必須核查：

自己未來是否具備購房資格；

房屋是否滿足上市交易條件（如經適房滿5年）；

出名人是否配合、是否存在繼承風險。

否則，即便勝訴，也可能陷入“房子不是你的，錢也要不回”的僵局。

特別提示：

本案原告雖未實現過戶，但合同有效判決為其保留了未來權利——一旦取得購房資格，可再次起訴要求履行。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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