房改政策下的借名買房，律師教你如何維權(quán)｜北京房產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

1990年代，陳國棟作為副局級干部，從單位承租兩套公房：一套三居室、一套一居室（即一號房屋）。1998年單位房改，按政策，他可享受125平方米住房面積優(yōu)惠。

為最大化利用房改政策，陳國棟與大女兒陳雅婷商議：

三居室登記在自己名下；

一居室借用陳雅婷名義購買，以便享受“子女購房”額外優(yōu)惠。

此后，全部購房款（近3萬元）均由陳國棟支付，相關(guān)收據(jù)、合同、房產(chǎn)證也一直由其保管。房屋交付后，由陳國棟夫婦及小女兒居住，陳雅婷從未入住。

2000年，一號房屋登記至陳雅婷名下，購房時折算了陳雅婷與其丈夫李振華共26年工齡。

20余年后，陳國棟年事已高，擔(dān)心身后子女爭產(chǎn)，遂要求女兒配合將房屋過戶回自己名下。陳雅婷拒絕，稱：“房本寫我名就是我的，你還用了我的工齡！”

陳國棟無奈起訴，請求確認(rèn)借名買房關(guān)系并辦理過戶。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)陳國棟與陳雅婷就一號房屋存在借名買房合同關(guān)系；

? 陳雅婷于判決生效后7日內(nèi)協(xié)助將房屋過戶至陳國棟名下。

法院說理

借名買房關(guān)系可依口頭約定成立

雖無書面協(xié)議，但《民法典》認(rèn)可口頭合同。關(guān)鍵在于是否具備“合意+履行”。

四項(xiàng)關(guān)鍵事實(shí)形成完整證據(jù)鏈：

出資：全部購房款由陳國棟支付，收據(jù)載明其為交款人；

居住：房屋自交付起由陳國棟家庭使用，陳雅婷從未居住；

證件保管：房產(chǎn)證、合同、票據(jù)原件均由陳國棟持有；

錄音自認(rèn)：陳雅婷在錄音中多次承認(rèn)“房子是你買的”“我沒出過一分錢”。

使用工齡不否定借名關(guān)系

工齡優(yōu)惠系政策性福利，不影響實(shí)際權(quán)屬認(rèn)定。原告已表示愿對工齡對應(yīng)利益給予補(bǔ)償，可另行解決。

“名字寫了就是我的”不成立

不動產(chǎn)登記具有公示效力，但在借名買房糾紛中，可被相反證據(jù)推翻。本案證據(jù)已達(dá)到“高度可能性”標(biāo)準(zhǔn)。

勝訴辦案心得

本案勝訴關(guān)鍵在于證據(jù)整合與心理博弈：

錄音證據(jù)是破局關(guān)鍵

在親屬間難以取得書面協(xié)議的情況下，引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行合法錄音，固定對方“自認(rèn)出資”“否認(rèn)贈與”的關(guān)鍵陳述。

提前化解“工齡”抗辯

主動提出“可補(bǔ)償工齡對應(yīng)價值”，將對方最強(qiáng)抗辯點(diǎn)轉(zhuǎn)化為可協(xié)商事項(xiàng)，避免陷入僵局。

強(qiáng)調(diào)“非贈與”意圖

錄音中女兒親口說“你沒說過是給我的”，直接擊穿“贈與”主張。

警示客戶：房改房借名風(fēng)險高，但并非無解

只要保留出資憑證、控制房屋、留存溝通記錄，即使多后仍可確權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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