商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)40+家機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)單訪談感受

來源：市場(chǎng)資訊

（來源：AdvancedForum）

背景概要

好久沒有寫廢話了，因?yàn)樯眢w比較抱恙，不過殘血版的我還是最近大致采訪了一下各個(gè)類型不同機(jī)構(gòu)大致對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)即將上市的一些看法，由于很久沒寫了繼續(xù)被催更了很多次，所以還是春節(jié)前更新一下吧，大家可以在我們殘血版公眾號(hào)隨便看看，部分觀點(diǎn)僅供參考，可能后續(xù)我們公眾號(hào)更新還是不太會(huì)以熱點(diǎn)型快訊/新聞為主，可能還是有時(shí)間寫寫隨筆和一些原創(chuàng)性研究，因?yàn)楸旧砦覀兗铱赡芤膊惶嗵貏e考慮流量問題，所以還是以交流本身為出發(fā)；

1）險(xiǎn)資系列: 大型保險(xiǎn)及中型保險(xiǎn)/保險(xiǎn)資管資管——7-8家左右

2）券商自營(yíng)/證券資管： 機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，是參與數(shù)量最大的主體，累計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量接近15-20家左右，新老的可能也都有，主要伴隨一些最近的季報(bào)交流后繼續(xù)做了一些討論；

3）公募基金FOF、銀行理財(cái)子等：合計(jì)約在3-4家左右

大概加起來也有個(gè)接近40家左右，應(yīng)該不會(huì)很完全，但是可能也就隨便寫點(diǎn)，有些老板可能討論的比較深入，有些可能相對(duì)一般，不過有些共性和差異的我們簡(jiǎn)單寫寫～

下述內(nèi)容只是交流感悟，不屬于任何投資建議，請(qǐng)隨便觀看

主要發(fā)現(xiàn)1（共性篇）：

市場(chǎng)的關(guān)鍵詞共性：

資產(chǎn)跨度大 + 有點(diǎn)貴看定價(jià) + 但可能熱度很高！

但心理默默又在擔(dān)心這個(gè)量，能消化么？

底層資產(chǎn)的類型層次看著挺多，

雖然沒有公募REITs的第一輪那么整齊，看可能不太便宜熱度也將仍然很高

我們大致采訪了這些機(jī)構(gòu)后，上述3個(gè)關(guān)鍵詞還是差不多的非常一致的，就是這次的產(chǎn)品里有一些可能是不錯(cuò)的，但是好像有點(diǎn)貴看價(jià)格吧，不過雖說如此，但是我們一致預(yù)期估計(jì)上的時(shí)候（雖然很多家表示可能他們不一定都參與要擇優(yōu)參與）但估計(jì)仍然非常的火熱，可能還會(huì)搶不到吧！可能80%的聊天，都涵蓋了上述內(nèi)容，大概這3個(gè)內(nèi)容是基本都有。

所以我們簡(jiǎn)單理解為相對(duì)共性內(nèi)容，相應(yīng)的資產(chǎn)排序，我們也簡(jiǎn)單大致采訪和溝通了一下，這個(gè)，無論券商自營(yíng)還是保險(xiǎn)一類的，感覺上共性和大致的考慮相對(duì)一致。

然后，目前比較多的感受是，這么大的量能消化的了么，不過大部分老板我們聊下來還是比較樂觀的，畢竟第一批這個(gè)量，因?yàn)檫€是相對(duì)正常，以及目前火熱的調(diào)研及對(duì)應(yīng)交易所培訓(xùn)人聲鼎沸后，至少第一輪的消化可能覺得還好。因?yàn)楹芏嗬习暹€覺得，第一輪估計(jì)是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)里相對(duì)好的，要么先消化了吧，可能后面的更加不美味的還要擔(dān)心，沒吃上這口。

主要發(fā)現(xiàn)2（共性篇）：

資產(chǎn)排序怎么看呢？

消費(fèi)好的優(yōu)先 + 寫字樓先觀望一下 + 酒店有保但糾結(jié)一下？

原來發(fā)過持有型ABS沒成功的，如果比老的公募REITs好也可以吧

相應(yīng)的資產(chǎn)排序，我們也簡(jiǎn)單大致采訪和溝通了一下，這個(gè)，無論券商自營(yíng)還是保險(xiǎn)一類的，感覺上共性和大致的考慮相對(duì)一致。

優(yōu)先業(yè)態(tài)，積極買入：還是原有的消費(fèi)，尤其是如果是原來公募REITs沒有上過，但底層資產(chǎn)還不錯(cuò)的，仍然會(huì)優(yōu)先考慮。其中一致性比較高的如砂之船系列，如果我們四季報(bào)交流二級(jí)還是對(duì)于奧萊有一定偏好度情況下，如果本身拿出來的還可以的話，仍然有較多機(jī)構(gòu)對(duì)此較為看好；

偏低觀望，轉(zhuǎn)化求生木板：寫字樓業(yè)態(tài)由于首次出現(xiàn)，由于該系列的現(xiàn)實(shí)供需問題，以及曾在產(chǎn)業(yè)園受到的傷害，仍較多機(jī)構(gòu)覺得可以觀看風(fēng)險(xiǎn)，考慮價(jià)格。不過我們也引用一些老板有趣的內(nèi)容：“產(chǎn)業(yè)園都有70%一下的入住率如某xx園要是退市的話，好像這批再惡劣，好歹現(xiàn)在有個(gè)80%，雖然也許終究會(huì)惡化，但還有一段時(shí)間消化吧？”emm，我覺得很好笑，但可能現(xiàn)實(shí)如此，從快要溺亡的地方，找到了新的求救木板，這個(gè)角度也是不錯(cuò)的；不過比如像

酒店業(yè)態(tài)，試吃觀望：上述寫字樓是見過的產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)側(cè)面關(guān)注過，只是偏低觀望，但是很多酒店沒試過，還是偏保守的觀察，相對(duì)交流下來略微一致的是，華住的總體一致性感官評(píng)價(jià)好一點(diǎn)。“但是錦江有保，錦江讓我試吃，但是要不要試吃？”成為了很多老板們糾結(jié)的點(diǎn)，此處也引用一個(gè)老板的原話：“錦江的估值，比如廊坊的錦江項(xiàng)目，1間賣37萬，賣我我是不想買，而且萬一酒店倒閉了咋整，雖然有5年兜底，也有點(diǎn)沒底”，就是試吃要不要吃呢？不過可能對(duì)于新資金，“畢竟保5年，試吃也許可以先吃到，有保的我就買”，但如果我不餓，也可以先再看看別的？當(dāng)然上述是部分可能比較保守型客戶，也有很多中性型老板覺得，反正有保，為何不吃。

持有型ABS轉(zhuǎn)戰(zhàn)場(chǎng)產(chǎn)品，些許微妙，大海中重新排序，但可能有些家不去釣?zāi)悖哼@些因?yàn)橹埃热绫＠⑽ㄆ窌?huì)等，其實(shí)在持有型ABS露過面，再次轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，其實(shí)這塊共性而言，大部分老板都覺得長(zhǎng)期一定是打散到所有已有REITs里面一起排序綜合選擇，如果唯品會(huì)好于一個(gè)目前相對(duì)焦灼和下沉中的物流，也可以考慮投資。不過對(duì)于部分保險(xiǎn)客戶而言，這里也是存在一些分歧的，因?yàn)橹霸诔钟行虯BS中放棄了它，但是換一個(gè)市場(chǎng)，更高的價(jià)格又緣何再次接受去購買它？所以這個(gè)部分有一些微妙，所以對(duì)應(yīng)的話只是換了部分資金類型的程度會(huì)去看它；可能會(huì)和上面的3種又重疊但又略有區(qū)別。

主要發(fā)現(xiàn)3（差異篇）：

不同機(jī)構(gòu)的考慮差異略大，保險(xiǎn)與自營(yíng)相對(duì)區(qū)分

新進(jìn)入資金積極，短線資金捧場(chǎng)

保險(xiǎn)資金：

我們也采訪了比較多家，而且本次有些保險(xiǎn)客戶也和我們做了很多來回的討論以及結(jié)合券商自營(yíng)觀點(diǎn)考慮后的一些討論，我們簡(jiǎn)單列支bullet point：

整體結(jié)果：謹(jǐn)慎擇優(yōu)參與一般在2個(gè)券左右，整體熱情一般，主要原因如下：

• 目前沒有類似于公募REITs當(dāng)時(shí)發(fā)文列為保險(xiǎn)可參與的明確范圍，但是估計(jì)隨著時(shí)間大家也覺得早晚肯定有，但最近時(shí)間也比較緊迫；

• 由于可投資的領(lǐng)域比較多，比如本身也可以投資持有型ABS，或者很多可以投資不動(dòng)產(chǎn)的投資，所以從量上不占優(yōu)勢(shì)，從收益上甚至大保險(xiǎn)資管有某家可以加配較多權(quán)益，所以在這個(gè)角度上，量?jī)r(jià)均不必太著急的參與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，沒有非常性的大幅度的必要，但對(duì)應(yīng)有一定程度的風(fēng)險(xiǎn)；所以可以謹(jǐn)慎的參與

• 部分資產(chǎn)原來在持有型ABS上出現(xiàn)過，如上文，原來沒有通過，現(xiàn)在可能也不會(huì)頂風(fēng)作案突然轉(zhuǎn)變；

• 但長(zhǎng)期又一定參與度和定價(jià)權(quán)的考慮，仍然會(huì)參與些許，因?yàn)槭着匀活A(yù)期到熱度，另外未來考慮到二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)權(quán)，會(huì)最終在公募市場(chǎng)體現(xiàn)，所以前段對(duì)于持有型ABS的保險(xiǎn)定價(jià)控制力度，因此得到松動(dòng)，長(zhǎng)期會(huì)有這方面的擔(dān)憂，所以仍然也先謹(jǐn)慎的參與觀察一下；

• 另外有部分中型保險(xiǎn)，我們可能也簡(jiǎn)單交流，可能不與大保險(xiǎn)一致，由于持有型ABS中話語權(quán)一般，成熟風(fēng)險(xiǎn)類似，如果有新券獲取一定程度的量，之前也沒有多參與到公募REITs，其實(shí)也可以積極作考慮的參與；

• 另外局部固收背景的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者，我們引用一些直接的評(píng)價(jià)：“由于我們可以配置的內(nèi)容也相對(duì)較多，少量靈活更靈活，近期相對(duì)靠近春節(jié)，而且有100萬億存款的轉(zhuǎn)存搬家的過程中最近其實(shí)投資什么都會(huì)因?yàn)橘Y金池的豐盈表現(xiàn)都很好，但我不想像2021和2022年那樣買在這個(gè)節(jié)骨眼的高點(diǎn)上，因?yàn)橐矝]有多少量，但是承受的深坑風(fēng)險(xiǎn)也是有畢竟基本面總會(huì)更差的，我要么先休息一下，稍微買一點(diǎn)就夠了，或者買點(diǎn)別的至少我可以控制風(fēng)險(xiǎn)。”上述內(nèi)容，我們只是信息的搬運(yùn)工，大家自己體會(huì)多重觀點(diǎn)～

券商自營(yíng)：

可能是樣本量中比較大的，大部分80%持有比較積極的態(tài)度，因?yàn)楫吘乖瓉淼墓糝EITs也沒有很便宜，有了別的供應(yīng)不用非常絞盡腦汁的維持量，考慮OCI的分拆轉(zhuǎn)移等等也是很不錯(cuò)的選擇呢，主流觀點(diǎn)和局部引用，大家也自己攝取有營(yíng)養(yǎng)的內(nèi)容：

規(guī)模論述：

• 固收+部分考慮，由于券商自營(yíng)目前以固收為主，固收屬于在券商自營(yíng)中也比較主流的業(yè)務(wù)，一般需要配置固收+部分，本身多類型就需要配置，REITs也類似于有一部分類似以前轉(zhuǎn)債很多固收+可以配的豐富一點(diǎn)，未來如果疊加商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模并不小的情況下也未必不比轉(zhuǎn)債小，我們?yōu)槭裁床豢紤]相對(duì)均攤的補(bǔ)充一點(diǎn)呢？畢竟就算有了新的供應(yīng)量畢竟不算特別大，我們會(huì)非常積極的參與”；

• 某中等規(guī)模券商自營(yíng)，規(guī)模是我們看中的，原話：“未來商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的體量是3000億元，如果會(huì)比目前的公募REITs大，我們會(huì)考慮積極的參與進(jìn)行戰(zhàn)略性的部署，而不是等到目前公募REITs的后期已經(jīng)很難下手”

• 新型加入券商自營(yíng)上量，“我們之前并沒有量，所以在原市場(chǎng)的直接買入非常艱難，如果有新增的供應(yīng)肯定很好，但我們都預(yù)計(jì)自己不一定搶得到”；

市場(chǎng)偏好/定價(jià)權(quán)考慮：

• 原來的持有型ABS參與麻煩，“一單持有型ABS我們本身權(quán)限范圍能參與的量也比較有限，而且有很多問責(zé)方面的風(fēng)險(xiǎn)，而且弄了半天定價(jià)仍然很多在保險(xiǎn)，我們?yōu)槭裁床恢苯訁⑴c商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)？”，持有型ABS應(yīng)該又勞累對(duì)于券商自營(yíng)而言定價(jià)權(quán)又低，這個(gè)挺好的，直接當(dāng)作原來的REITs差不多的去投資；

• 原有一部分倉位可以置換，由于原來還傳言的OCI分拆，“經(jīng)營(yíng)權(quán)有些許的風(fēng)險(xiǎn)比如能源又要OCI，又要分拆又要長(zhǎng)期市場(chǎng)化電費(fèi)收入降價(jià)，產(chǎn)業(yè)園又更加惡化，物流的部分是目前也就沒幾個(gè)又確定性的也太意外我不得不挑一些券投資的，那現(xiàn)在我可以挑選更多別的券了”確實(shí)目前也增加了一些選擇，當(dāng)然大家一致度的判斷也有，可能原有的部分公募REITs下沉券，將得到些許更少的關(guān)注，因?yàn)橐苍S看不過來。

  理財(cái)子與公募基金FOF：

• 市場(chǎng)很熱，我要捧場(chǎng)，我也要一起吃肉，但只有骨頭的話，我也可以先拍拍屁股離開，由于目前很多是理財(cái)子或者公募基金的FOF，都是在艱苦的純二級(jí)策略，如果歷史有大行情，又要激烈上量，有時(shí)候是非常吐血的。所以，目前已知市場(chǎng)比較火熱的情況下，部分理財(cái)子又本身很喜歡參與多元市場(chǎng)產(chǎn)品，所以目前情況積極參與，可以適時(shí)離開，快樂的賺取些許短期收益并沒有什么不好。而且后續(xù)有權(quán)益，其實(shí)也可以短線資金有一些理財(cái)子是很看好后續(xù)繼續(xù)的權(quán)益的，如果你們還在擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，那我們可以痛快的離場(chǎng)。

總結(jié)而言，可以看到總體市場(chǎng)還是會(huì)呈現(xiàn)相對(duì)樂觀的狀態(tài)，只是參與程度與狂熱程度不太一樣，參與的理由也有各自的道理。蔥花已經(jīng)花費(fèi)了半個(gè)小時(shí)碼完了上述的廢話，因?yàn)橐灿泻芏嗬习鍟?huì)繼續(xù)詢問一些討論的觀點(diǎn)，我感覺也可以繼續(xù)發(fā)送上述內(nèi)容，省心省力～希望對(duì)各位老板有些許幫助，然后我繼續(xù)去快樂的睡覺了。