最高院：未取得土地使用權，轉讓房產項目的轉讓協議是否有效？

作者：周軍律師.

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實務中，房地產行業常出現一種交易模式：房產項目公司尚未取得案涉土地的使用權（如未簽訂土地出讓合同、未辦理權屬登記），其股東便與他人簽訂股權轉讓協議，轉讓項目公司全部或部分股權，間接實現土地使用權的轉讓。

那么，未取得土地使用權，轉讓房產項目的轉讓協議是否有效？

最高院在《陜西長通投資開發有限公司等與深圳市鵬躍投資發展有限公司項目轉讓合同糾紛上訴案》中明確：

房產項目轉讓協議本身并非土地使用權轉讓協議，是否取得土地使用權不影響項目轉讓協議的有效性。

本案爭議焦點為，案涉《項目轉讓協議書》是否有效。

首先，案涉項目為城中村改造項目，依據《項目轉讓協議書》鑒于部分第2條"乙方同意成立項目公司通過掛牌方式將項目內部分土地使用權確權到項目公司（暫定名：陜西長通卓越房地產開發有限公司）名下，并同意通過出讓項目公司100%股權的形式將該部分土地使用權（以下簡稱：出讓土地，編號：DK-3-1）轉讓給甲方"約定長通公司先成立項目公司，后通過掛牌方式將土地使用權確權到項目公司名下，鵬躍公司再受讓項目公司100%股權。

雖然該協議約定將項目公司全部股權轉讓給鵬躍公司，但原屬于該項目公司的土地使用權應始終登記在項目公司名下，屬于項目公司的資產，并未因股權轉讓而發生流轉。因此，案涉《項目轉讓協議書》并非土地使用權轉讓合同，長通公司上訴主張《項目轉讓協議書》約定的轉讓標的是土地使用權的依據不足。

其次，判斷合同效力的主要依據是合同約定內容。

從合同約定內容看，長通公司通過掛牌方式將土地使用權確認到項目公司名下，后由鵬躍公司受讓項目公司100%股權。該約定并未違反相關法律、司法解釋的規定。

《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款規定："任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。"但《項目轉讓協議書》約定的是長通公司通過掛牌方式取得土地使用權，因此，并不存在非法轉讓土地的情形。

城市房地產管理法第三十九條第一款第一項規定："以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；……"該規定是管理性強制規定，并非效力性強制規定。即使《項目轉讓協議書》違反了該規定，亦不必然無效。且《項目轉讓協議書》簽訂后，因案涉土地尚未征轉為國有土地，因此，根本不存在該法條規定的上述情形。至于長通公司能否通過掛牌方式取得土地使用權，是判定合同能否實際履行的因素，并不能因此認定該協議無效。

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規定："轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。"因《項目轉讓協議書》的性質并非國有土地使用權轉讓合同，不應適用該規定認定《項目轉讓協議書》的效力。

綜上，鵬躍公司與長通公司簽訂的《項目轉讓協議書》是鵬躍公司與長通公司的真實意思表示，協議書合法有效。

周軍律師提醒，未取得土地使用權，不影響轉讓房產項目協議的有效性，未取得土地使用權僅產生履行風險。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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