當業(yè)主就選取物業(yè)難以達成一致意見時，業(yè)委會此時能否自行聘請？

當部分業(yè)主因怠于行使共同管理權，未能積極參與業(yè)主大會，導致關乎小區(qū)共同利益的事項無法形成有效決議時，業(yè)主委員會為維持小區(qū)基本運轉而與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的服務協(xié)議，未參與或反對的業(yè)主是否仍然享有請求撤銷該合同的權利？

一、 案情回顧與爭議焦點

江蘇省常熟市某住宅小區(qū)于2007年選舉成立了業(yè)主委員會。為解決地下車庫產(chǎn)權、房屋質量、物業(yè)服務企業(yè)選聘及收費標準等關乎業(yè)主切身利益的重要問題，業(yè)主委員會曾兩次委托當時提供服務的物業(yè)公司，組織召開業(yè)主大會進行商議。然而，兩次會議皆因大部分業(yè)主缺席，未能達到法定表決人數(shù)，最終無法形成任何有效決議。

2009年，為解決小區(qū)日常管理服務問題，維護基本秩序，該小區(qū)業(yè)主委員會與提供前期服務的物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)服務合同》，其中明確了物業(yè)服務費的標準與繳納期限。合同簽訂后，物業(yè)公司依約提供服務，大部分業(yè)主也陸續(xù)按此標準繳納了費用。但業(yè)主李某長期拖欠物業(yè)管理費，被物業(yè)公司訴至法院追討。

與此同時，李某亦主動提起訴訟，將小區(qū)業(yè)主委員會及物業(yè)公司一同告上法庭。李某主張，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的這份合同，并未依法經(jīng)業(yè)主大會表決通過，違反了法定程序。此外，他認為合同中約定的收費標準條款不合理，加重了業(yè)主的經(jīng)濟責任，變相排除了業(yè)主的主要權利，損害了包括其在內的部分業(yè)主的合法權益。因此，李某請求法院撤銷這份物業(yè)服務合同。

訴訟過程中，業(yè)主委員會未出庭答辯。物業(yè)公司則辯稱：首先，李某主張撤銷合同的權利已超過法律規(guī)定的一年除斥期間；其次，該合同內容曾進行公示，并已獲得絕大多數(shù)業(yè)主的事實認可與履行；最后，約定的物業(yè)管理費是綜合考量電梯運營等多項成本后確定的，并未顯失公平，不存在侵害業(yè)主權益的情形。

本案的核心爭議點在于：當部分業(yè)主因怠于行使共同管理權，未能積極參與業(yè)主大會，導致關乎小區(qū)共同利益的事項無法形成有效決議時，業(yè)主委員會為維持小區(qū)基本運轉而與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的服務協(xié)議，未參與或反對的業(yè)主是否仍然享有請求撤銷該合同的權利？

二、法院審理與裁判結果

一審法院經(jīng)審理認為，民事活動應當遵循誠實信用原則。本案中，業(yè)主委員會已兩次嘗試召開業(yè)主大會均告失敗，在此情況下，為保障小區(qū)正常運行，避免業(yè)主生活秩序陷入混亂，其與提供服務的物業(yè)公司續(xù)簽合同，具有現(xiàn)實合理性。物業(yè)公司已實際提供服務，大部分業(yè)主也通過繳費行為表示接受。李某在因欠費被訴后，再行提起本案撤銷之訴，有違誠信。若支持其訴請，可能損害已形成穩(wěn)定履行狀態(tài)的多數(shù)業(yè)主利益及小區(qū)整體秩序。法院同時指出，若李某認為物業(yè)公司服務不達標，應通過法定程序，組織召開業(yè)主大會進行決議。據(jù)此，一審法院判決駁回了李某的訴訟請求。

李某不服，提起上訴。二審法院進一步闡釋認為，業(yè)主委員會在業(yè)主大會無法形成決議的困境下簽訂合同，主觀上并無侵害業(yè)主權益的故意，客觀上合同已得到大部分業(yè)主的事實認可并長期履行。李某未能提供充分證據(jù)證明合同約定的收費標準存在違反法律法規(guī)強制性規(guī)定、擅自提高標準或擴大范圍的情形。對于收費標準有異議，正確的途徑仍是啟動業(yè)主大會集體決策程序。因此，二審法院最終判決維持原判。

三、 案件評析與法理思考

本案判決在司法實踐中引發(fā)了一定討論，其處理思路體現(xiàn)了在成文法規(guī)與現(xiàn)實治理困境之間尋求平衡的司法考量。

一方面，從嚴格的形式合法性角度看，涉案《物業(yè)服務合同》確實未滿足《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定的“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”這一程序要件。依據(jù)相關司法解釋，符合特定情形的業(yè)主，理論上可請求撤銷該決定。

然而，本案兩審法院均未支持業(yè)主李某的訴求，其裁判邏輯背后有著深刻的多重考量，根本原因可歸納為以下三點：

對業(yè)主怠于行使權利的消極評價與權利限制。本案糾紛的根源在于業(yè)主共同管理權的集體“沉睡”。業(yè)主委員會兩次召集會議均因參會人數(shù)不足而流產(chǎn)，這直接導致了小區(qū)公共事務決策機制的失靈。法院在裁判中隱含了一層判斷：業(yè)主長期、消極地不參與集體決策，在某種程度上可視為對其特定時期共管權利（包括對后續(xù)產(chǎn)生決議的異議權）的放棄或限制。當業(yè)主因其自身原因導致法定決策程序無法啟動時，再單純以程序瑕疵為由否定為維護小區(qū)基本秩序而采取的必要措施，其請求權的基礎將受到削弱。這實則是對“權利不行使即可能減損”原則在社區(qū)治理語境下的適用。

側重考察實質公平與多數(shù)人穩(wěn)定利益的保護。法院并未拘泥于程序瑕疵，而是將審查重點放在了合同內容的實質公平性及其履行效果上。調查顯示，合同簽訂后，物業(yè)公司持續(xù)提供了服務，而占多數(shù)的業(yè)主通過持續(xù)繳納物業(yè)費的行為，以實際行動接受了合同條款。這形成了一個事實上的履行合意和穩(wěn)定的社區(qū)管理狀態(tài)。李某未能舉證證明合同內容存在法定無效或可撤銷的實質性瑕疵（如價格違法、顯失公平）。在此情況下，若僅因程序缺陷就推翻一個已被廣泛接受且正在履行的合同，將破壞已形成的社區(qū)管理秩序，可能損害更多善意履行義務的業(yè)主的利益。司法裁判在此傾向于維護既有秩序的穩(wěn)定性。

對業(yè)主委員會自治的尊重與司法介入的謙抑。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，其行為屬于社區(qū)自治范疇。法院在裁判中秉持了司法權對團體內部自治事務的審慎介入原則。只要業(yè)主委員會的行為未明顯違反法律強制性規(guī)定，未實質侵害業(yè)主合法權益，司法機關不宜過度干預其基于管理需要作出的決策。對于部分業(yè)主不認可業(yè)主委員會行為的情況，法律已提供了內部救濟渠道——即通過業(yè)主大會進行重新決議。鼓勵通過內部自治機制解決分歧，而非動輒訴諸司法，更有利于培育健康、理性的社區(qū)治理生態(tài)。

結語

常熟這一案例揭示了中國城市社區(qū)治理中普遍存在的“議而不決”、“決而難行”的困境。建筑物區(qū)分所有權并非純粹的個人權利，其有效行使高度依賴于積極的集體參與和協(xié)商。法律賦予業(yè)主撤銷權，旨在防止自治組織濫用權力侵害個體權益，但這項權利的行使并非沒有邊界。當業(yè)主自身長期缺席集體決策過程，而后又試圖利用嚴格的程序規(guī)定來否定為維持社區(qū)基本運轉所必需的管理行為時，其訴求難以獲得司法支持。