江門地鐵2號線：連接蓬江與江海的“任督二脈”，真能撬動房價嗎？

“上海地鐵1號線開通后，市中心的房價竟然下降了10%以上——這可不是小道消息，而是河南教育學(xué)院楊建華教授在研究中的發(fā)現(xiàn)。 反常識的數(shù)據(jù)背后，是軌道交通對城市格局的顛覆性重塑：它未必讓黃金地段更貴，卻可能讓邊緣區(qū)域‘逆襲’。 而在江門，一條規(guī)劃中的28公里地鐵2號線，正悄悄攪動蓬江與江海兩區(qū)的房價預(yù)期。 地產(chǎn)中介的廣告牌已經(jīng)換了三輪，但市民們還在追問：這條‘任督二脈’打通后，房價真的會起飛嗎？ ”

江門軌道交通2號線的規(guī)劃，早在2019年3月就寫進了《江門市綜合交通一體化規(guī)劃（2018-2035）》的官方文件。 這條線路被明確為“南北向主骨架”，全長28公里，設(shè)19座車站，從濱江北站一路向南延伸至珠西綜合交通樞紐江門站。 它的核心任務(wù)很明確：打通蓬江區(qū)與江海區(qū)的連接瓶頸，并銜接江門站這一多軌交匯樞紐。 對于日常往返兩區(qū)的居民來說，BRT公交的早晚高峰擁擠已是常態(tài)，而2號線的規(guī)劃圖上的站點名稱——濱江站、東方廣場站、市政府站、江門東站——成了他們計算通勤時間的新坐標。

從具體站點布局看，2號線像一串鑰匙，試圖打開江門城市空間的“鎖”。 在濱江站，它規(guī)劃與1號線及廣佛江珠城際輕軌換乘；在東方廣場站，與4號線交匯；在市政府站，再次與1號線交叉；而終點站江門站，更是一個“超級樞紐”：這里匯聚了至少2條城市軌道、4條鐵路線（包括深茂鐵路、廣珠城際等），甚至預(yù)留了向東銜接中山的條件。 這種多軌交織的設(shè)計，不僅為了市內(nèi)通勤，還隱含著江門融入“廣州半小時都市圈”的野心。 江門市規(guī)劃勘察設(shè)計研究院院長李焱曾提出，希望廣州地鐵18號線和28號線延伸至江門。 若成真，從江門站出發(fā)，40分鐘可達廣州珠江新城，20分鐘直達南沙自貿(mào)區(qū)。

但規(guī)劃落地前，江門選擇了一種務(wù)實的過渡方案：BRT系統(tǒng)。 根據(jù)《江門市城市公共交通專項規(guī)劃（2018-2035）》，BRT被定位為“軌道交通的補充和延伸”，總里程規(guī)劃達196.6公里，形成“二橫一縱”3條線路。 這一策略的目標很清晰：在軌道建成前，先用BRT培養(yǎng)客流量和出行習(xí)慣，同時為未來地鐵儲備客流數(shù)據(jù)。

這種“兩條腿走路”的謹慎，與周邊城市的“軌道爭奪戰(zhàn)”形成對比。 佛山、中山、珠海早已推動廣州地鐵線路向自身延伸，而江門的2號線雖側(cè)重于內(nèi)部連通，卻也不放棄對外銜接的每一絲可能。 例如，線路在禮東站預(yù)留了支線接口，未來可向新會區(qū)延伸；3號線和4號線也明確“預(yù)留向東銜接中山條件”。 五邑大學(xué)軌道交通學(xué)院副院長王前選指出，江門的軌道網(wǎng)絡(luò)形態(tài)是“雙心+走廊”模式，最終選擇的可能是地鐵、輕軌或其他中高運量交通形式，需綜合考慮經(jīng)濟發(fā)展因素。

對于購房者而言，2號線的規(guī)劃早已滲入房價邏輯。 2024年數(shù)據(jù)顯示，江門新房均價為7520元/㎡，但區(qū)域差異顯著：蓬江區(qū)均價達8852元/㎡，新會區(qū)甚至突破9800元/㎡，而江海區(qū)仍維持在8460元/㎡的水平。 這種差距部分反映了交通便利度的潛在溢價。 例如，靠近規(guī)劃站點的樓盤如“碧桂園·濱江天元”“美的·雅居樂公園天璟”，在推廣中已將“地鐵口”作為核心賣點，盡管項目價格仍待定或僅標注10500元/㎡。 而江海區(qū)的“冠利江灣國際”均價7800元/㎡，與蓬江每平米近萬元的房價形成對比，暗示了未來價差縮小的可能性。

不過，房價的波動從不單一依賴交通因素。 研究武漢地鐵2號線的案例顯示，距離站點500米內(nèi)的住宅比500-1000米內(nèi)的單價高出約610元/㎡，溢價比例約10%；但同一研究也指出，地鐵對郊區(qū)房價的拉動作用遠大于市中心。 在江門，類似規(guī)律可能重現(xiàn)：蓬江區(qū)作為成熟城區(qū)，配套完善度已支撐其高價；而江海區(qū)或禮樂等板塊，若借2號線填補商業(yè)與教育短板，房價增長空間更大。 此外，建筑結(jié)構(gòu)、戶型、房齡等因素同樣關(guān)鍵。 例如，全框架結(jié)構(gòu)、南北通透的戶型更受市場青睞，而房齡超過20年的老房，即使臨近地鐵，也可能因貸款難度增加吸引力。

江門的特殊性在于，其軌道交通建設(shè)與“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的政策周期重疊。 2025年，廣州市社會科學(xué)院研究員程風(fēng)雨提出，新模式下軌道交通的價值邏輯正從“投資屬性”轉(zhuǎn)向“居住屬性”和“民生服務(wù)屬性”。 這意味著，2號線帶來的可能不是房價暴漲，而是租賃市場活躍度提升——尤其在保障性住房供給增加、租購并舉政策深化的背景下。 事實上，江門站周邊已有項目如“保利大都會”，嘗試融合體育、會展、商務(wù)等功能，其商鋪均價達24000元/㎡，遠高于住宅。 這印證了楊建華的觀點：地鐵對商業(yè)物業(yè)的增值作用通常大于住宅。

“如果地鐵的真正受益者不是房東，而是租客——如果2號線拉動的不是房價，而是便利度與生活品質(zhì)，江門人是否愿意為這種‘隱形增值’買單？ 當(dāng)‘軌道上的大灣區(qū)’從圖紙開進現(xiàn)實，蓬江與江海的居民們更期待的是資產(chǎn)數(shù)字的跳躍，還是每天多睡半小時的早晨？ 這個問題，或許連中介廣告牌也給不出標準答案。 ”