商品房消費者執行異議？申請執行人的抗辯要點（2025新解釋）

適用場景：作為申請執行人，當你申請法院強制執行開發商名下商品房時，若案外人（自稱“商品房消費者”）提出異議，主張排除執行、保住房屋，徐律師的這份清單能幫你精準抗辯，避免債權無法實現。

核心價值：結合2025年新司法解釋，直擊抗辯關鍵，通俗好懂、可直接套用，幫你守住合法權益。

核心抗辯清單（2025新解釋適配版）

抗辯要點1：異議人并非“真正商品房消費者”，不享有優先保護

解讀：2025新解釋明確，僅“為滿足家庭居住生活”購房的才是受保護的商品房消費者，投資、經營用途不算。比如買商鋪、寫字樓，或多套住房用于出租，均無權排除執行。

提示：重點核查異議人購房用途，可要求其提供房屋實際使用證明（如居住痕跡、物業費繳納記錄），若用于經營，直接主張其不具備消費者資格。

抗辯要點2：查封前未簽訂合法有效的書面買賣合同

解讀：異議人需在法院查封房屋前，與開發商簽訂正式書面購房合同（網簽合同、備案合同均可），口頭約定、認購協議（未明確房屋信息、價款）不算數。

提示：向法院申請調取查封時間、異議人與開發商的合同，若合同簽訂在查封后，或合同無效（如開發商無預售許可證），直接抗辯異議不成立。

抗辯要點3：購房款未按規定足額支付

解讀：新解釋要求，要么查封前付清全部房款，要么查封前付部分房款，且查封后至一審辯論終結前，將剩余房款交法院執行，缺一不可。

提示：核查異議人付款憑證（銀行轉賬、發票），若僅付定金、首付款，且未按要求補交剩余房款，或付款憑證與開發商無關，可直接抗辯。

抗辯要點4：房屋并非用于滿足家庭居住需求

解讀：新解釋摒棄“唯一住房”的機械標準，但仍要求房屋用于家庭居住，若異議人名下已有可滿足居住的房屋，或購房用于投資，無權排除執行。

提示：申請法院查詢異議人及家庭成員名下房產登記信息，若有其他居住用房，即便案涉房屋是第二套，也可抗辯其不符合居住需求。

抗辯要點5：異議人存在自身過錯，導致未辦理過戶

解讀：若房屋早已具備過戶條件，但異議人因自身原因（如拖延辦理、不配合提交材料）未過戶，其異議不應被支持。

提示：調取房屋過戶登記進度，若開發商已完成初始登記，而異議人未主動辦理過戶，可主張其存在過錯，抗辯排除執行。

抗辯要點6：以房抵債的“消費者”，無權排除執行

解讀：若異議人并非真實購房，而是因開發商欠其債務，雙方約定以房抵債，即便簽訂購房合同，也不屬于商品房消費者，無權對抗申請執行人的債權。

提示：核查異議人與開發商的債權債務關系，若有借條、抵債協議等證據，可主張其系以房抵債，而非真實購房，駁回其異議。

徐律師重要提醒

1.所有抗辯均需提供證據（如查封裁定、合同、付款憑證、房產登記信息），切勿口頭主張；

2.2025新解釋優先保護消費者生存權，但不縱容虛假異議，發現異議人弄虛作假，可申請法院處罰。

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