盛松成：破舊立新，行穩(wěn)致遠(yuǎn)——中國房地產(chǎn)“十五五”轉(zhuǎn)型之路

來源：經(jīng)濟(jì)學(xué)家圈

資料圖。

破舊立新，行穩(wěn)致遠(yuǎn)——中國房地產(chǎn)“十五五”轉(zhuǎn)型之路

盛松成 汪恒

剛剛過去的“十四五”是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折期。行業(yè)在經(jīng)歷長期高速增長后進(jìn)入調(diào)整階段，過去二十多年形成的傳統(tǒng)發(fā)展模式逐漸難以為繼。持續(xù)下行的市場趨勢引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)行業(yè)前景的擔(dān)憂。但是，行業(yè)最困難的時(shí)期即將過去。在“新模式、新思路”的引領(lǐng)下，房地產(chǎn)行業(yè)有望涅槃重生、回歸本源，伴隨中國經(jīng)濟(jì)邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段。

從《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》來看，“十五五”規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求是分層次的。第一層次就是處理“十四五”期間及以前行業(yè)發(fā)展帶來的風(fēng)險(xiǎn)問題，提出“提高防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)能力，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”。第二層次則是為行業(yè)發(fā)展指明新的方向。例如“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”，“優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給”，以及“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’”等。如果形象一點(diǎn)來說，就是先刮骨療毒，之后整裝待發(fā)。

去風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前行業(yè)發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)

自1998年住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)在改善居民居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長方面發(fā)揮了重要作用。但隨著人口結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)形勢的變化，行業(yè)高速增長期已結(jié)束。

房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)通常與地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)交織，已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的核心關(guān)切。因此“十五五”規(guī)劃對(duì)于行業(yè)的第一個(gè)層次要求就是去風(fēng)險(xiǎn)，剝離其過度承載的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)功能，逐步降低其對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)。例如，通過使租售比、房價(jià)收入比回歸合理水平、控制空置率等方式，將風(fēng)險(xiǎn)限定在可控范圍。讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，剝離金融投機(jī)與增長包袱，行業(yè)才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的定位長期不變，但不應(yīng)再承擔(dān)超出其所能承擔(dān)的職能。

“棄舊路、走新路”是新發(fā)展形勢下的必然選擇

舊有的房地產(chǎn)發(fā)展模式具有鮮明的時(shí)代特征，基本符合過去我國快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要。旺盛的住房需求、多元的供給主體、“土地財(cái)政”的支持以及金融體系的深度參與，共同推動(dòng)了行業(yè)二十多年的高速增長。從短缺經(jīng)濟(jì)中崛起的中國房地產(chǎn)業(yè)牢牢把握解決中國百姓不夠住的這一歷史命題，各參與方均以拉動(dòng)投資為主要手段推動(dòng)行業(yè)發(fā)展并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。我國人均城鎮(zhèn)住宅建筑面積由1998年的18.7平方米上升到2023年的超過40平方米，以美國六分之一的人均GDP實(shí)現(xiàn)了三分之二的人均住房面積，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重由1998年的4.58%上升到2025年的5.92%。

然而，隨著社會(huì)主要矛盾轉(zhuǎn)化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”，住房領(lǐng)域的主要問題已從“總量短缺”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)不均、結(jié)構(gòu)不適配”，人口到頂、城鎮(zhèn)化放緩、經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)軌和風(fēng)險(xiǎn)的累積，這些都是在“十四五”期間出現(xiàn)的，也是“十五五”規(guī)劃期間房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的起點(diǎn)。

推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，首先就是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在過去以規(guī)模快速擴(kuò)張為特征的增量市場環(huán)境下，“三高”模式盛行，部分市場參與者往往規(guī)避或繞過監(jiān)管規(guī)則，依靠市場上行掩蓋運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。2022年“保交樓”問題的凸顯，正是舊模式難以為繼的集中體現(xiàn)。因此，新模式必須建立在健全且能嚴(yán)格執(zhí)行的規(guī)則體系之上。今年1月，住建部長接受采訪時(shí)就提到做實(shí)項(xiàng)目公司制、推行主辦銀行制和推進(jìn)現(xiàn)房銷售制等具體舉措。謀有方、戰(zhàn)有術(shù)，這一套組合拳才是“十五五”構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的最大底氣。

房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的作用將更加多元化

一是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。房屋的最大功能還是居住，我國仍然是世界第二人口大國，城鎮(zhèn)化速度雖然放緩，但快速城鎮(zhèn)化時(shí)期仍未結(jié)束，“居有所住”仍是大多數(shù)百姓樸素的人生目標(biāo)。把這一目標(biāo)當(dāng)成公共服務(wù)來實(shí)現(xiàn)也是我們制度優(yōu)越性的體現(xiàn)。對(duì)于城鎮(zhèn)困難家庭基本住房需求，通過保障房得以滿足，盡量限制住房的金融屬性；而對(duì)于尚有余力的家庭，其改善性需求可以通過市場得以滿足，無需嚴(yán)格限制其金融屬性。

二是從“投資于物”轉(zhuǎn)向“投資于人”。良好的居住條件能夠激發(fā)和提升人力資本。“好房子”這一理念在很大程度上來源于對(duì)提升消費(fèi)者居住水平的思考。長期以來，尤其在“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”發(fā)展模式大為流行的時(shí)期，如何快速建成房子成了房企最大的目標(biāo)，而很多投資客買入即轉(zhuǎn)售，對(duì)于房屋質(zhì)量也不關(guān)心，共同導(dǎo)致了一批同質(zhì)化、低質(zhì)化房屋上市。推行“安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”既是對(duì)過去一段時(shí)間行業(yè)亂象的糾正，也是對(duì)未來行業(yè)發(fā)展方向的指引。同時(shí)，對(duì)改善性需求的因城施策須建立在對(duì)于人口形勢的精準(zhǔn)估計(jì)之上，遵循“以存量定增量”的原則，為土地供應(yīng)管理提供明確且嚴(yán)格的要求。

三是促進(jìn)內(nèi)需，尤其是釋放我國消費(fèi)潛力。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查，我國有房居民占比超過90%，房價(jià)下行帶來了居民財(cái)富的縮水，并且通過財(cái)務(wù)杠桿被進(jìn)一步放大，行業(yè)下行還牽動(dòng)自身與上下游產(chǎn)業(yè)的就業(yè)，而這些與我國內(nèi)需不足的問題相互交織。如果長期不能穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè)，我國經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)可能更加嚴(yán)峻。可進(jìn)一步改革住房公積金制度，學(xué)習(xí)新加坡的經(jīng)驗(yàn)將公積金的使用與涉房消費(fèi)脫鉤，如將公積金使用范圍拓展到醫(yī)療、照護(hù)等家庭必需消費(fèi)上來，之后再逐步擴(kuò)展。而大規(guī)模的舊城改造既是改善居住質(zhì)量的重要手段，也有助于拉動(dòng)投資。我國商品住房制度也已經(jīng)實(shí)施了20多年，很多早期的住房已經(jīng)進(jìn)入了維護(hù)更新期，建立房屋全生命周期安全管理制度是應(yīng)對(duì)我國即將來臨的房屋大規(guī)模修繕、加固、更新的未雨綢繆之舉。

穩(wěn)市場是實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)的基本前提

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)銷售仍在下降，投資下降更為明顯。為實(shí)現(xiàn)“十五五”的發(fā)展目標(biāo)，首要問題是穩(wěn)住市場，這不僅關(guān)系行業(yè)去風(fēng)險(xiǎn)和自身發(fā)展，也與我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。目前我國需多策并舉，爭取在一兩年時(shí)間內(nèi)穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè)，為行業(yè)自身也為經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)幦r(shí)間。

房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定首先要從高能級(jí)城市（尤其是一線核心城市）開始。作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展主引擎、人口主要流入地，高能級(jí)城市房地產(chǎn)業(yè)仍然具有相對(duì)較大的發(fā)展空間。要盡力去除行業(yè)發(fā)展的相關(guān)限制，以完善保障性住房體系為基石，充分滿足改善性居住需求為抓手：收購閑置商業(yè)用房改建為保障房或租賃房，緩解困難群體購房壓力，避免重蹈香港高房價(jià)擠壓實(shí)體產(chǎn)業(yè)的覆轍；進(jìn)一步放開高檔住房及中心城區(qū)普通住房交易限制，鼓勵(lì)業(yè)主通過出租獲取收益。

參照國際經(jīng)驗(yàn)，核心城市保持相對(duì)較高房價(jià)是調(diào)控資源流動(dòng)的有效手段。應(yīng)通過房價(jià)收入比、租售比等指標(biāo)合理調(diào)控房價(jià)，將其控制在符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的區(qū)間內(nèi)。

其次，要有效落實(shí)“好房子”理念。從技術(shù)層面分析，市場下行帶來的土地價(jià)格和其他原材料價(jià)格下行，為好房子建設(shè)騰出了資金空間，新房子可以在房價(jià)不上升的前提下提高建設(shè)質(zhì)量。

第三，需要中央財(cái)政支持。要進(jìn)一步推行“十四五”期間開始的行之有效的政策，如發(fā)行專項(xiàng)債彌補(bǔ)地方投資缺口，收購?fù)恋嘏c閑置住房以穩(wěn)定市場。“土地財(cái)政”雖是我國制度創(chuàng)舉，但也有其局限性。當(dāng)前“土地財(cái)政”已經(jīng)基本完成了其歷史使命，在新的地方建設(shè)融資模式建立前，可進(jìn)一步探索中央財(cái)政對(duì)多孩家庭的貸款貼息，在育兒補(bǔ)貼中根據(jù)人均住房面積與當(dāng)?shù)仄骄幼∶娣e差值加補(bǔ)住房補(bǔ)貼，必要時(shí)可以通過發(fā)行特別國債解決資金缺口問題。而繼續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)金融產(chǎn)品試點(diǎn)，加快REITs、ABS等產(chǎn)品的發(fā)行與推廣，有助于滿足房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金高速周轉(zhuǎn)的需求。

第四，要把握行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變帶來的新增長點(diǎn)。“十四五”期間發(fā)展起來的代建模式會(huì)隨著租賃保障住房規(guī)模的擴(kuò)張繼續(xù)發(fā)展；人工智能和智能家居的普及也在深刻影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；綠色智慧住房的建設(shè)要求可能帶來一批新的投資高潮。

總而言之，中國房地產(chǎn)正站在新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。“十五五”規(guī)劃為行業(yè)明確了“先化風(fēng)險(xiǎn)、再謀新路”的清晰路徑。現(xiàn)階段，須以穩(wěn)住市場為前提，以構(gòu)建新模式為核心，以提升居住品質(zhì)為根本，通過分層供給、因城施策、財(cái)政協(xié)同等多維發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)真正回歸居住本源，實(shí)現(xiàn)從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升的深刻轉(zhuǎn)型。這不僅關(guān)乎行業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展，更是中國經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的基本要求。

本文作者盛松成系中歐國際工商學(xué)院教授、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長；汪恒為寧波財(cái)經(jīng)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院講師（本文僅反映作者觀點(diǎn)，不代表所供職機(jī)構(gòu)意見）■

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