究竟用什么樣的思維才能救起樓市？（樓市討論之二）

討論樓市問題，很容易吵成兩種“宗教”：一派把房地產(chǎn)當(dāng)原罪，恨不得讓它回到白菜價來完成精神凈化；另一派把房地產(chǎn)當(dāng)國本，一跌就覺得“天塌了”。這兩派表面上水火不容，實則高度一致：都認(rèn)為只要房價聽話，世界就會變好。但宏觀經(jīng)濟(jì)從不按情緒走路，它更像一臺巨大的聯(lián)動機(jī)器：你擰錯一個旋鈕，響的往往不是這個旋鈕，而是隔壁那組齒輪開始冒煙。等你意識到不對勁的時候，已經(jīng)不是“調(diào)不調(diào)整”的問題，而是“要不要停機(jī)檢修”的問題了。

要把樓市調(diào)控這件事說清，必須先把順序擺正：先談思維，再談方案；先談邏輯，再談立場。因為在樓市問題上，真正決定政策成敗的，從來不是“救不救”，而是你想用維修系統(tǒng)的思維去救，還是用發(fā)泄情緒的方式去管。

一、思維決定方案，方案決定效果

目前的宏觀調(diào)控已經(jīng)拳腳相加了：降利率、放限購、松信貸、實施財政補貼、收儲滯銷房屋……從工具箱中拿出的工具并不寒酸，但效果不理想。問題不在“用了多少工具”，而在一個更根本的問題上：你拿起這些工具，是想修機(jī)器，還是想敲出一聲響？同一把扳手，用其擰螺絲是修車，掄人腦袋是刑事案件。樓市也是如此：拿起“調(diào)控”這把扳手，到底是要修復(fù)系統(tǒng)、穩(wěn)定預(yù)期，還是為了懲罰某個行業(yè)、完成某種道德敘事？目標(biāo)不同，方案必然不同；方案不同，市場預(yù)期就不同；預(yù)期不同，結(jié)果就不同。

這個鏈條其實非常樸素，可以寫成簡單的句子：思維（世界觀）→ 目標(biāo)（價值排序）→ 方案（工具組合）→ 預(yù)期（心理賬戶）→ 行為（交易與投資）→ 結(jié)果（價格與交易量變化）。它不是理論家的抽象推演，而是現(xiàn)實世界每天都在重復(fù)上演的因果回路。

英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯早就提醒過：實踐中的政策制定者自以為“不受理論影響”，其實他們只是在不自覺地執(zhí)行某一種自己都沒想清楚的理論。換到樓市語境，就是：看似“只是出了個政策”，但腦子里已經(jīng)默認(rèn)了房子的某種屬性——是資產(chǎn)錨、是民生品、是財政支點，還是罪惡之源？默認(rèn)值一旦設(shè)定，政策就會像自動駕駛一樣，把你穩(wěn)穩(wěn)地送到你“并沒有認(rèn)真想過”的地方。

而哈耶克的警告更狠：復(fù)雜系統(tǒng)最大的風(fēng)險，往往來自一種非常危險的自信——“我大概知道發(fā)生了什么，所以我可以直接動手。”房地產(chǎn)恰恰是高度復(fù)雜系統(tǒng)里的關(guān)鍵節(jié)點：它同時嵌入居民資產(chǎn)負(fù)債表（家庭財富的核心）、銀行資產(chǎn)負(fù)債表（抵押品與信貸擴(kuò)張的錨）、地方政府資產(chǎn)負(fù)債表（土地相關(guān)收入與公共投資能力的來源）。在這種結(jié)構(gòu)下，房價并不只是“買賣雙方的成交數(shù)字”，它還是信用、財政、就業(yè)與預(yù)期的共同溫度計。你把溫度計砸了，不能證明你退燒了，只能證明你不想看見數(shù)字，或者說，你已經(jīng)不打算面對現(xiàn)實了。

彼得·德魯克曾講過，組織決策要依賴可驗證的信息，而不是主觀激情。樓市治理同理：如果不是基于市場機(jī)制和對供求與價格信息的科學(xué)分析，簡單地把“房價必須跌”當(dāng)作正義目標(biāo)，事實上就會起到獎勵觀望、懲罰交易的作用；如果不考慮市場與政府的職能邊界，把“開發(fā)商太多，必須死一批”當(dāng)作爽點，事實上就會起到獎勵惜貸、懲罰投資的效果。市場最終回報你的，往往不是“更健康”，而是更冷、更縮、更不愿承擔(dān)風(fēng)險。而且，這種回報一旦到賬，往往還長期有效，概不退款——管理學(xué)里有一條幾乎通用的原則：你獎勵什么，就會得到什么；你懲罰什么，什么就會消失。

所以，樓市調(diào)控，首先要鉆研理論、分析市場，解決認(rèn)知的科學(xué)性問題；而認(rèn)知的核心，不是你喜歡什么價格，而是你是否理解房地產(chǎn)在系統(tǒng)中的功能定位及其特殊的市場機(jī)制。不理解其功能及市場機(jī)制，只談立場，方案就會像把菜刀當(dāng)手術(shù)刀用：動刀很痛快，后果很難看。

【對策性講座】3月14日將在北京舉辦線下講座：（1）《兩會精神、經(jīng)濟(jì)形勢、企業(yè)出路與財富保全》（由經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家董藩教授主講，謝絕帶入手機(jī)等任何電子設(shè)備，安檢入場）；（2）《稅收處罰爭議、稅務(wù)行政復(fù)議與企業(yè)合法利益挽回對策》（某著名稅務(wù)專家主講）；（3）《最高院司法解釋下強制社保、無效合同與企業(yè)用工風(fēng)險管控》，講授強制社保條件下社保、公積金風(fēng)險處理，調(diào)薪調(diào)崗裁員風(fēng)險規(guī)避，加班、休假、工傷問題的處理技巧等。某知名勞動糾紛處置律師主講。為避免以往歷次公益（免費）講座中出現(xiàn)的隨意報名、到場比率較低現(xiàn)象，本次講座報名收取標(biāo)準(zhǔn)學(xué)費5000元/人?天的1/10即500元/人?天作為場地費和報名約束條件（不退）。報名者私信留下真實姓名、單位、職務(wù)、手機(jī)、微信。

二、目前救樓市中的幾個錯誤思維

如果說前面講的是“正確的路線圖”，那么現(xiàn)實中的爭論，恰恰是在錯誤路標(biāo)最多的地方打轉(zhuǎn)。現(xiàn)實中的爭論之所以混亂，往往是因為大家拿著同一句口號，卻在講完全不同的邏輯。下面這些常見觀點，聽上去都是很“正”的思維，但將其用于救市決策，就會把政策帶進(jìn)坑里。

第一，“房地產(chǎn)綁架了國民經(jīng)濟(jì)，不能過度依賴它”。

這是一個典型的把結(jié)果當(dāng)原因的說法。不是房地產(chǎn)綁架了經(jīng)濟(jì)，而是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)特征與選擇，一步步把房地產(chǎn)塑造成了“關(guān)鍵資產(chǎn)”。當(dāng)一個國家的居民財富主要沉淀在房地產(chǎn)上，金融體系又把房地產(chǎn)當(dāng)作重要抵押品時，房地產(chǎn)就天然具有了高系統(tǒng)權(quán)重。你可以討厭這種結(jié)構(gòu)，但不能用道德評價替代結(jié)構(gòu)分析，否則救市就會變成“去依賴運動”：政策目標(biāo)從“穩(wěn)住系統(tǒng)”滑向“壓縮權(quán)重”，市場接收到的信號是“房地產(chǎn)將被刻意犧牲掉”。結(jié)果是什么？交易更少、價格更弱、預(yù)期更差，然后通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用，這份“懲罰”會精準(zhǔn)反噬到建筑、鋼鐵、水泥、家電等原本被稱為“實體經(jīng)濟(jì)”的行業(yè)身上。

聽過我房地產(chǎn)投資課程的學(xué)生和學(xué)員可能會記得，我一直說房地產(chǎn)業(yè)既是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，又是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同時具備這三種產(chǎn)業(yè)地位的只有房地產(chǎn)一個行業(yè)，而且房屋與土地對居民家庭的意義（主要居住條件和財富主體）和對國民經(jīng)濟(jì)的作用（最基礎(chǔ)的生產(chǎn)資料）是其他行業(yè)無法比的。不是房地產(chǎn)業(yè)綁架了經(jīng)濟(jì)，而是它一直在托著中國經(jīng)濟(jì)與社會的前行。

第二，“土地財政綁架了地方政府，必須擺脫束縛”。

這個說法很容易誤導(dǎo)人，因為它暗示“土地財政是中國特有的壞現(xiàn)象”。但在全球多數(shù)國家，地方政府都高度依賴不動產(chǎn)相關(guān)收入，只是表現(xiàn)形式不同：有的是物業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地稅等經(jīng)常性稅收，有的是土地租金與開發(fā)稅費收益。在美國地方政府的財稅收入中，財產(chǎn)稅長期都是重要來源。稅收政策研究機(jī)構(gòu)的梳理就指出：在大多數(shù)國家，在地方政府的一般收入中，財產(chǎn)稅或土地稅（二者評估時包含的內(nèi)容不同）都是最主要的稅種。國際貨幣基金組織也基于各國財稅實踐，強調(diào)開征不動產(chǎn)稅可以幫助地方政府獲取城市化所帶來的財富增量，它是支撐地方財政的最重要工具。
中國的財政收入問題不在于“跟世界不一樣”，而在于收入結(jié)構(gòu)更偏一次性，波動更大，與房地產(chǎn)周期耦合更強。一旦樓市下行，土地出讓收入下降，地方財政就會立刻“失血”。對近年來土地出讓收入下滑帶來的地方財政壓力加重問題，路透社也有過清晰描述。
因此，喊一句“必須擺脫土地財政”，并不會讓新的稅基像春筍一樣自動長出來。相反，如果你在樓市深度調(diào)整期用行政方式對行業(yè)硬切一刀，財政收入反而會更差。地方政府接下來只能在“砍投資、砍服務(wù)、加負(fù)債”里三選一，結(jié)果未必是“更健康”，可能是“更緊、更冷，市場恢復(fù)更拖”。

第三，“房價終于降下來了，要鞏固調(diào)控結(jié)果”。

這是一種把手段當(dāng)目的的典型：宏觀調(diào)控的目的從來不該是“讓房價必須跌”，而是“讓系統(tǒng)穩(wěn)定運行”。如果房價過快上漲、投機(jī)泛濫，采取一些抑制措施當(dāng)然可以理解；但當(dāng)市場進(jìn)入下行期并引發(fā)信用收縮時，繼續(xù)高喊“鞏固成果”，效果往往相當(dāng)于救火時嫌水太多，又順手往里添了點柴。資產(chǎn)價格下跌若超過閾值，會觸發(fā)經(jīng)典的“債務(wù)—通縮”鏈條：資產(chǎn)跌→真實債務(wù)負(fù)擔(dān)上升→被迫去杠桿→進(jìn)一步壓低資產(chǎn)價格。歐文·費雪對這種機(jī)制的洞察與結(jié)論，今天仍然適用。再疊加海曼·明斯基強調(diào)的金融脆弱性——繁榮期積累的高杠桿，一旦關(guān)鍵資產(chǎn)轉(zhuǎn)向下跌，就會從“可控風(fēng)險”躍遷為“系統(tǒng)沖擊”。這時“鞏固成果”四個字，聽起來有道理，一旦成為調(diào)控紀(jì)律，就可能引發(fā)大衰退災(zāi)難。

學(xué)過宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的人可能知道，宏觀調(diào)控必須遵循相機(jī)抉擇原則，因為經(jīng)濟(jì)運行具有高度不確定性，政策若僵化，往往“踩錯節(jié)拍”。在樓市調(diào)控過程中，房價下行階段若仍死守緊縮政策，會加劇資產(chǎn)負(fù)債表收縮、信用塌陷與預(yù)期惡化的連鎖反應(yīng)；而在過熱階段若繼續(xù)刺激，又會推高房價與投資風(fēng)險。凱恩斯強調(diào)在不確定性條件下，政策應(yīng)隨形勢變化而調(diào)整。相機(jī)抉擇，正是要求調(diào)控根據(jù)庫存、杠桿、預(yù)期和金融穩(wěn)定等狀況，動態(tài)切換工具與隨時調(diào)整實施力度，避免“用昨天的藥，治今天的病”。所以，房價下跌幅度過大、時間過久，必須改變調(diào)控方向，防止行業(yè)走向崩塌。

第四，“房價過高會降低消費需求”。

這句話至多算說對了一小半。房價影響消費，既有擠出效應(yīng)也有財富效應(yīng)，關(guān)鍵在于哪一方更強、處在哪個階段。經(jīng)濟(jì)學(xué)界對財富效應(yīng)的總結(jié)指出：房價上漲意味著業(yè)主財富的增加，而且房價上漲時往往也是經(jīng)濟(jì)繁榮期，就業(yè)與收入都會改善，當(dāng)然消費信心與水平都會提升。而房價下跌意味著財富縮水，當(dāng)然會削弱信心，而且房價下跌時經(jīng)濟(jì)一般呈現(xiàn)衰退狀態(tài)，就業(yè)和收入狀況會惡化，這就會抬高大眾的預(yù)防性儲蓄，從而壓制消費。當(dāng)然，也有觀點強調(diào)在某些階段房價過快上漲會擠出消費、迫使居民“為買房而儲蓄”。但仔細(xì)觀察就會發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)家庭有房產(chǎn)（中國包含農(nóng)村在內(nèi)的住房私有化率在90%以上，美國大約是2/3），處于想買、攢首付的是少數(shù)，有些家庭可能一直租房，而且在家庭生命周期中，攢首付的時間明顯少于持有房產(chǎn)的時間。
真正的問題不是“房價高低對不對”，而是在當(dāng)下的資產(chǎn)負(fù)債表環(huán)境里，哪種變化會導(dǎo)致消費更快塌陷？當(dāng)居民把房子視為最大資產(chǎn)時，持續(xù)下跌帶來的負(fù)財富效應(yīng)以及杠桿的“反殺力”，往往更直接、更致命，因為資產(chǎn)負(fù)債表在逼著你收縮消費——所以，穩(wěn)定和持續(xù)上漲的房價才是有利于提升消費需求的（以往房價上漲期，也都是消費上漲期）。

第五，“與其他國家相比，中國房價太高”。

對某些人來說，這種跨國對比似乎非常爽心，他們?nèi)菀拙偷贸隽吮仨毚驂褐袊鴺鞘械慕Y(jié)論。但經(jīng)濟(jì)學(xué)修養(yǎng)高、對房地產(chǎn)市場特殊運行規(guī)律也熟悉的人，可能會意識到這種比較是無效或者說無意義的——價格是由供求關(guān)系決定的，一般商品的供應(yīng)，可以通過跨國、跨區(qū)域貿(mào)易、運輸?shù)确绞剑{(diào)整空間供應(yīng)關(guān)系，從而使價格趨向一致或極大縮小差距。但房地產(chǎn)具有一個特別的物理特征：位置具有不可移動性。這就導(dǎo)致空間供應(yīng)的對比關(guān)系完全無法改變，這樣價格的形成就只能取決于需求及當(dāng)?shù)氐墓┙o狀況，因此不會出現(xiàn)通過調(diào)節(jié)供給促使價格差距縮小、趨同的狀況，于是各個國家、各個區(qū)域的房價各自獨立形成，所有基于空間比較而得出的價格高低與合理與否判斷，均無意義——很遺憾，這一點我從未見到其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家談過或聽其他房地產(chǎn)從業(yè)者提過。

另外，土地制度、社會背景、文化、城市規(guī)模、人口密度、人口遷移路徑、收入分配結(jié)構(gòu)在國家之間也存在明顯差別，更不可能相互“平移”、“替代”；房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、稅費體系、信貸期限、首付比例等等，也各不相同——任何一個含義存在差別的變量，都足以讓“同價比較”變成“同詞不同義”。你可以比較“同一城市、同一制度下房價的時間序列”，但把不同制度、政策、文化背景、歷史進(jìn)程下的各國均價拼在一起比較，常常只是輿論的健身器材——練的是情緒，不是邏輯。

關(guān)于房地產(chǎn)的認(rèn)知誤區(qū)，還有一些，限于篇幅，不贅述。僅僅把以上五個誤區(qū)放在一起，你就會發(fā)現(xiàn)它們其實有個共同特征：把復(fù)雜系統(tǒng)簡化為道德判斷或單一因果。一旦這些思維主導(dǎo)救市工作，政策就會出現(xiàn)內(nèi)在沖突：嘴上喊“要轉(zhuǎn)型”，手上卻在用資產(chǎn)下跌與信用收縮懲罰風(fēng)險承擔(dān)者；嘴上喊“要消費”，現(xiàn)實卻在讓居民資產(chǎn)縮水、預(yù)防性儲蓄上升；嘴上喊“要地方財政可持續(xù)”，行動卻在切斷最重要的現(xiàn)金流而又無法給出替代方案。

【對策性講座】3月14日將在北京舉辦線下講座：（1）《兩會精神、經(jīng)濟(jì)形勢、企業(yè)出路與財富保全》（由經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家董藩教授主講，謝絕帶入手機(jī)等任何電子設(shè)備，安檢入場）；（2）《稅收處罰爭議、稅務(wù)行政復(fù)議與企業(yè)合法利益挽回對策》（某著名稅務(wù)專家主講）；（3）《最高院司法解釋下強制社保、無效合同與企業(yè)用工風(fēng)險管控》，講授強制社保條件下社保、公積金風(fēng)險處理，調(diào)薪調(diào)崗裁員風(fēng)險規(guī)避，加班、休假、工傷問題的處理技巧等。某知名勞動糾紛處置律師主講。為避免以往歷次公益（免費）講座中出現(xiàn)的隨意報名、到場比率較低現(xiàn)象，本次講座報名收取標(biāo)準(zhǔn)學(xué)費5000元/人?天的1/10即500元/人?天作為場地費和報名約束條件（不退）。報名者私信留下真實姓名、單位、職務(wù)、手機(jī)、微信。

三、必須校正并更新樓市調(diào)控的思維

如果說前一部分是在“拆錯題思路”，那么這一部分要做的事情只有一件：
把房地產(chǎn)重新放回它真實的位置：它不是萬能藥，也不是原罪，它是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)里最厚重、不能隨便動的那塊資產(chǎn)底盤。調(diào)控樓市，真正考驗的從來不是勇氣，而是你分不分得清哪是承重結(jié)構(gòu)，哪是裝飾結(jié)構(gòu)。校正思維，等于重新排序：到底什么是底線、什么是目標(biāo)、什么是手段。要把樓市調(diào)控從“道德爭論”拉回“系統(tǒng)調(diào)校”主題上來，回到正確的思維軌道上。

第一種必須樹立的思維：救樓市就是救國民經(jīng)濟(jì)。

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)早已不是一個孤立的行業(yè)，而是一張“牽一發(fā)而動全身”的巨大網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)開發(fā)表面上是鋼筋、水泥的堆砌，實質(zhì)上卻串聯(lián)著土地開發(fā)、建筑施工、建材制造、家居家電、交通物流、設(shè)計咨詢等數(shù)十個上下游行業(yè)，僅建材行業(yè)就涉及上萬種商品。一個樓盤開工，意味著水泥、鋼鐵、玻璃、管線、電梯等要素市場同時啟動，也意味著運輸、倉儲、設(shè)備租賃、工程服務(wù)全面運轉(zhuǎn)。樓市一旦下行，這些產(chǎn)業(yè)鏈條就會同步收縮、連鎖剎車，需求出現(xiàn)坍塌式的連鎖反應(yīng)。

從宏觀層面看，房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)超其“行業(yè)占比”表面數(shù)字。它不僅直接創(chuàng)造增加值，更通過投資、消費和中間投入的放大效應(yīng)，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。房地產(chǎn)投資下滑，往往意味著固定資產(chǎn)投資整體失速，進(jìn)而拖累經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，抑制企業(yè)擴(kuò)張與居民消費。

在金融體系中，房地產(chǎn)更是重要的“資產(chǎn)底座”。開發(fā)信貸、按揭貸款、抵押經(jīng)營貸、土地融資、居民財富，基本都建立在房地產(chǎn)價格和現(xiàn)金流基礎(chǔ)之上。樓市持續(xù)下跌，會侵蝕抵押物價值，推高違約風(fēng)險，迫使金融機(jī)構(gòu)收縮信用，最終掉進(jìn)“資產(chǎn)下跌—信用收縮—經(jīng)濟(jì)走弱”的惡性循環(huán)。穩(wěn)住樓市，本質(zhì)上不是給房地產(chǎn)“輸血”，而是在給整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)止血。

對財政與就業(yè)而言，房地產(chǎn)同樣舉足輕重。土地出讓收入、相關(guān)稅費長期支撐著地方財政運轉(zhuǎn)，而建筑、裝修、中介、物業(yè)等細(xì)分行業(yè)吸納了大量就業(yè)人口。若樓市失速，財政緊張、失業(yè)上升就會同步出現(xiàn)，社會預(yù)期隨之轉(zhuǎn)弱。

由此看來，救樓市并非只是為房地產(chǎn)業(yè)“輸血”，更重要的是落下阻斷經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)下行的關(guān)鍵閘門。穩(wěn)住房地產(chǎn)，就是穩(wěn)住投資、金融、財政和就業(yè)的交匯點；而穩(wěn)住這個交匯點，才能真正穩(wěn)住國民經(jīng)濟(jì)的基本盤。

第二種必須樹立的思維：救樓市就是鞏固改革開放的成果。

回顧改革開放以來中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變遷，房地產(chǎn)業(yè)始終處在一個極為關(guān)鍵卻常被低估的位置。它不僅是一個行業(yè)，更是改革開放成果在中觀和微觀層面最直觀、最具象的載體之一。幾十年來，居民住房從公房性質(zhì)的“緊缺品”轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐坊摹澳陀觅Y產(chǎn)”，人均居住面積顯著提升，居住質(zhì)量、配套環(huán)境和公共服務(wù)水平同步改善。房地產(chǎn)在這一過程中，承載了居民財富積累的重要功能，成為多數(shù)家庭最核心、最穩(wěn)定的資產(chǎn)形態(tài)。

從財富結(jié)構(gòu)看，居民部門資產(chǎn)增長中，房地產(chǎn)占據(jù)著決定性比重。房屋不僅改善了生活條件，也通過明晰產(chǎn)權(quán)、增強可交易性，形成家庭風(fēng)險抵御、財富積累與傳承的重要基礎(chǔ)。對絕大多數(shù)家庭來說，房子不是資產(chǎn)組合里的一個選項，
而是整張資產(chǎn)負(fù)債表的中心。一旦樓市出現(xiàn)持續(xù)、嚴(yán)重的價值縮水，受沖擊的并非“炒房者”這一狹義群體，而是整個居民資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)定性，進(jìn)而動搖對改革成果的信心預(yù)期。

在企業(yè)層面，房地產(chǎn)同樣深度嵌入到改革開放的制度紅利之中。寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、廠房和商業(yè)設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)，為企業(yè)提供了穩(wěn)定、標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)營空間，大幅降低了創(chuàng)業(yè)和擴(kuò)張的成本。在企業(yè)的資產(chǎn)中，經(jīng)營性房地產(chǎn)長期占據(jù)重要比例，并隨經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張而不斷增值，成為企業(yè)融資、擴(kuò)產(chǎn)和風(fēng)險緩沖的重要支撐。對第二、第三產(chǎn)業(yè)而言，商業(yè)經(jīng)營面積、生產(chǎn)廠房、物流倉儲等經(jīng)營性房地產(chǎn)，并非“附屬品”，而是與設(shè)備、技術(shù)并列的基本生產(chǎn)要素。

因此，房地產(chǎn)在某種程度上是改革開放成果的物化形態(tài)和制度外化結(jié)果。一旦這一基礎(chǔ)發(fā)生系統(tǒng)性縮水，居民財富、企業(yè)資產(chǎn)和城市運行條件都會同步受損，進(jìn)而沖擊社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)預(yù)期。穩(wěn)住樓市，不是為了倒退，而是為了防止多年積累的成果被一次下行周期快速抹掉。

第三種必須樹立的思維：救樓市就是確保綜合國力不下降。

綜合國力并不是一個抽象口號，而是由物質(zhì)財富規(guī)模、產(chǎn)業(yè)體系完整性、財政能力以及公共投入水平共同構(gòu)成的現(xiàn)實結(jié)果。從這個意義上看，房地產(chǎn)業(yè)對綜合國力的影響，遠(yuǎn)不止于經(jīng)濟(jì)增長速度本身。房地產(chǎn)既是國家物質(zhì)財富的重要組成部分，也是承載和提升其他生產(chǎn)要素效率的基礎(chǔ)性要素。城市中的住宅、寫字樓、廠房、商業(yè)設(shè)施和基礎(chǔ)配套，本身就是長期沉淀下來的實體財富，其規(guī)模、質(zhì)量和穩(wěn)定性，直接決定了一個國家經(jīng)濟(jì)運行的“物理底盤”。

在生產(chǎn)層面，房地產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)活動提供了最基本的空間條件。無論是科研機(jī)構(gòu)、高校實驗室，還是高新技術(shù)企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，都高度依賴穩(wěn)定、集約、功能完善的辦公和生產(chǎn)空間。樓市持續(xù)下行，不僅削弱資產(chǎn)價值，更會通過投資收縮、空間供給不足或質(zhì)量下降，間接制約科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級的推進(jìn)。

在財政層面，房地產(chǎn)相關(guān)稅收和土地收益，是公共財政的重要來源。這些收入通過預(yù)算體系轉(zhuǎn)化為對科技研發(fā)、教育、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的持續(xù)支持。科技、教育、國防等領(lǐng)域的長期投入，本質(zhì)上依賴穩(wěn)定、可預(yù)期的財政能力，而樓市劇烈波動，往往會沖擊這種能力的可持續(xù)性。

進(jìn)一步看，國家在政治治理、軍事建設(shè)、文化事業(yè)和對外交往中的資源配置，同樣離不開堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)特別是財政基礎(chǔ)。房地產(chǎn)作為資產(chǎn)規(guī)模最大、關(guān)聯(lián)最廣的行業(yè)之一，一旦失穩(wěn)，容易通過金融風(fēng)險、財政緊張和社會預(yù)期惡化，放大對綜合國力的沖擊。

因此，救樓市并不只是為某一部門“保增長”，更重要的是維護(hù)國家物質(zhì)財富的穩(wěn)定形態(tài)，守住公共投入的資金來源，保障科技、教育、國防和治理能力的持續(xù)運轉(zhuǎn)。穩(wěn)住樓市，就是為綜合國力托底，防止其在系統(tǒng)性沖擊中被動滑落。

第四種必須樹立的思維：救樓市就是保民生。

民生從來不是口號，它依托于就業(yè)、收入、公共保障和日常服務(wù)體系的穩(wěn)定運行。而在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)業(yè)恰恰是連接這些要素的重要樞紐。房地產(chǎn)并非只是在“買賣房子”，而是通過前向、后向以及側(cè)向的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，深度嵌入國民經(jīng)濟(jì)的毛細(xì)血管之中，對民生形成長期而廣泛的支撐。

從就業(yè)和收入看，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈極其綿長。向前，它帶動土地整理、規(guī)劃設(shè)計、安置服務(wù)；向后，它牽引建筑施工、建材制造、家居家電、裝修裝飾、物業(yè)管理；在側(cè)向，它與交通物流、信息服務(wù)、生活性服務(wù)業(yè)緊密交織。這些環(huán)節(jié)吸納了大量技能、層次各異的就業(yè)人口，是許多家庭穩(wěn)定收入的重要來源。一旦樓市持續(xù)下行，產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)湛s，失去的往往不只是“利潤”，而且是大量的就業(yè)崗位、收入和大眾的安全感。

在公共保障層面，房地產(chǎn)相關(guān)稅費和土地收入長期支撐著地方財政運轉(zhuǎn)，為社保、醫(yī)療、教育、住房保障等民生支出提供資金來源。樓市失穩(wěn)，財政承壓，往往最先受到影響的，正是這些剛性、基礎(chǔ)性的公共服務(wù)。穩(wěn)住房地產(chǎn)，本質(zhì)上是在穩(wěn)住民生保障的資金池。

此外，房地產(chǎn)還是眾多民生產(chǎn)業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基本條件。商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、物流倉儲、醫(yī)療教育場所，都依托于穩(wěn)定、可負(fù)擔(dān)的經(jīng)營空間。樓市劇烈波動，會通過租金、資產(chǎn)價值和投資預(yù)期，影響這些服務(wù)供給的持續(xù)性和質(zhì)量。

一定要明白，救樓市并不是偏向某個行業(yè)，而是通過穩(wěn)住就業(yè)、收入、財政和服務(wù)體系，托住普通人的生活底線。樓市的穩(wěn)定，是民生平穩(wěn)運行的重要基礎(chǔ)。守住這一基礎(chǔ)，就是在真正意義上“保民生”。

第五種必須樹立的思維：救樓市就是維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序。

經(jīng)濟(jì)秩序的核心，在于交易是否順暢、價格形成是否合理、預(yù)期是否穩(wěn)定，而房地產(chǎn)市場恰恰是檢驗這一秩序是否正常的重要“試金石”。若樓市長期處于不景氣狀態(tài)，最直接的后果并非價格高低本身，而是交易萎縮、定價失靈和市場信號紊亂。買賣雙方不愿成交、開發(fā)主體不敢投資、金融機(jī)構(gòu)趨于觀望，市場機(jī)制僵化、運行停滯，經(jīng)濟(jì)秩序處于紊亂狀態(tài)。

救樓市的首要意義，在于恢復(fù)房地產(chǎn)的交易秩序。只有成交回歸常態(tài)，價格才能通過真實交易逐步形成，市場才能重新發(fā)揮配置資源的功能。持續(xù)下跌或凍結(jié)的市場，往往并不能完成“出清”，反而會導(dǎo)致供需錯配加劇：合理需求被壓抑，潛在供給退出，價格信號被扭曲。通過穩(wěn)定市場、修復(fù)信心，才能推動供給與需求在市場化框架下重新對接，使定價機(jī)制回歸理性區(qū)間。

從更深層看，救樓市是對市場規(guī)律的尊重，而非對市場的干預(yù)替代。房地產(chǎn)具有投資周期長、資金密集、外部性強的特征，一旦陷入系統(tǒng)性下行，單靠市場自發(fā)調(diào)節(jié)往往代價巨大、時間漫長。在關(guān)鍵節(jié)點通過政策托底，防止非理性下跌和預(yù)期崩塌，恰恰是為了讓市場機(jī)制在更穩(wěn)定的環(huán)境中繼續(xù)發(fā)揮作用。

同時，房地產(chǎn)在相當(dāng)長時期內(nèi)仍是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。其運行狀態(tài)直接影響投資、金融、財政和消費等多個領(lǐng)域。樓市失序，往往會通過信用收縮和預(yù)期惡化，向整個經(jīng)濟(jì)體系傳導(dǎo)風(fēng)險。穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè)，就是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)運行中的關(guān)鍵節(jié)點。

因此，救樓市并不是逆市場而行，而是為了穩(wěn)信用、穩(wěn)財政、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)預(yù)期。要防止市場失靈、防止演變?yōu)橄到y(tǒng)性紊亂。通過恢復(fù)交易、修復(fù)定價機(jī)制、理順供需關(guān)系，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，進(jìn)而為整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展奠定堅實的制度與秩序基礎(chǔ)。

以上整套更新的思維，實際上搭建起了一個新的認(rèn)知框架：樓市問題是宏觀系統(tǒng)問題而非行業(yè)道德問題，調(diào)控要釋放清晰信號，努力修復(fù)預(yù)期，并肯定房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的三大產(chǎn)業(yè)地位。搞清楚房地產(chǎn)業(yè)的特殊發(fā)展規(guī)律，并尊重這些規(guī)律，是救樓市的認(rèn)知前提：制度約束與現(xiàn)實約束不會因為口號而消失。

【對策性講座】3月14日將在北京舉辦線下講座：（1）《兩會精神、經(jīng)濟(jì)形勢、企業(yè)出路與財富保全》（由經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家董藩教授主講，謝絕帶入手機(jī)等任何電子設(shè)備，安檢入場）；（2）《稅收處罰爭議、稅務(wù)行政復(fù)議與企業(yè)合法利益挽回對策》（某著名稅務(wù)專家主講）；（3）《最高院司法解釋下強制社保、無效合同與企業(yè)用工風(fēng)險管控》，講授強制社保條件下社保、公積金風(fēng)險處理，調(diào)薪調(diào)崗裁員風(fēng)險規(guī)避，加班、休假、工傷問題的處理技巧等。某知名勞動糾紛處置律師主講。為避免以往歷次公益（免費）講座中出現(xiàn)的隨意報名、到場比率較低現(xiàn)象，本次講座報名收取標(biāo)準(zhǔn)學(xué)費5000元/人?天的1/10即500元/人?天作為場地費和報名約束條件（不退）。報名者私信留下真實姓名、單位、職務(wù)、手機(jī)、微信。

四、結(jié)語：幾句重要提醒

樓市爭論最容易走向一種“精神勝利”：把房價跌當(dāng)作調(diào)控勝利，把房價漲當(dāng)作調(diào)控失敗。但宏觀治理的勝負(fù)，從來不是看“誰對誰錯”或看“誰嗓門高”，獲得了更多點贊，而是看“系統(tǒng)是否還能運轉(zhuǎn)、社會是否還能前行”。宏觀調(diào)控最怕的，不是犯錯，而是把錯誤當(dāng)成正義。要先穩(wěn)底盤、再調(diào)結(jié)構(gòu)。這不是保守，而是對復(fù)雜系統(tǒng)的基本敬畏。救樓市的正確思維，歸根到底是一句很樸素的話：別把承重墻當(dāng)成裝飾墻去拆。裝飾墻拆了，頂多難看；承重墻拆了，大家一起住進(jìn)現(xiàn)實主義廢墟。