重磅發布 ｜ 2025/2026年度中國商業地產行業發展報告

2月10日，全聯房地產商會商業地產工作委員會與商業地產智庫RET睿意德在京聯合發布《2025/2026年度中國商業地產行業發展報告》，對2025年商業地產行業熱點進行了回顧，展望了2026年行業發展趨勢。

2025年商業地產行業熱點回顧

一、全國開展商業創新試點 促消費政策形成閉環

【代表事件】

為深入貫徹中央經濟工作會議精神，全方位擴大國內需求，2025年9月財政部、商務部在全國50個城市開展消費新業態新模式新場景試點工作，支持試點城市健全首發經濟服務體系，創新多元化服務消費場景，提升消費品質與活力，培育消費新增長點，更好地滿足人民群眾多樣化、差異化消費需求。國家為此下撥了專項財政資金，政策實施期為兩年。

【關注理由】

為落實提振消費專項行動，2025年國家密集出臺了一系列促消費重要政策。政策支持從之前著重于以舊換新與國補，以面向需求側為主，而今延展到了供給側，鼓勵商業體發展新業態、新模式、新場景，以新供給創造新需求，促消費政策由此形成閉環。

二、中外品牌此消彼長 中國品牌國際聲量提高

【代表事件】

2025年，一批中國品牌在國內外市場發展亮眼。老鋪黃金市值一度趨近兩千億港元，超過奢侈品牌PRADA在港股的市值，是其一年前上市當日市值的17倍，成功實現從“保值商品”向“中式奢侈品”的躍遷；泡泡瑪特以“LABUBU”為代表的IP商品熱銷全球；名創優品在海外的門店數量新增478家，海外總量達到3560家；安踏品牌也在東南亞市場實現爆發式增長，僅上半年流水同比增長接近翻倍。山下有松作為中國包袋品牌登上巴黎時裝周；觀夏在香港開出了內地以外首店，在國際市場引起了廣泛關注。與此形成鮮明對照的是，星巴克、漢堡王、蔦屋書店等國際知名連鎖品牌卻接連出售股權或閉店。

【關注理由】

近些年中國品牌在國際市場的影響力持續增強，其競爭優勢開始從早期的供應鏈轉向品牌力，表現為品牌在海外的布局加速、勢能提升、溢價提高，中國品牌從文化自信走向了商業自信。

三、商業品牌加速資本化 新消費注入新動能

【代表事件】

2025年3月蜜雪冰城在港股成功上市。前后上市的還有布魯可、霸王茶姬、綠茶、遇見小面、林清軒等一批本土消費品牌，涵蓋餐飲、潮玩、美妝等諸多業態。資本市場更多投資者看好新消費賽道，蜜雪冰城港股市值一度超2300億元，林清軒上市認購超千倍，還有巴奴毛肚火鍋、老鄉雞等一批新消費品牌遞交了IPO申請。

【關注理由】

這是近年來中國消費品牌集中上市較為活躍的一年，不僅加快了商業品牌的拓展，更為創新業態、創新品牌的孵化與成長提供了新的動能。

四、品牌新場景引爆市場 流量成功變留量

【代表事件】

2025年6月，路易威登在上海興業太古匯打造全球首個“LV巨輪”，開創了“展覽+零售+餐飲+文化”復合體驗，集首發經濟“首展+首店+首秀”三大要素于一身，將品牌的探索文化與現代前沿科技、沉浸式藝術演繹、商業零售有機融合，創造出可逛、可看、可品的沉浸式體驗場景，成為一場現象級的消費盛事，大幅提升周邊商圈客流與銷售，引發業界廣泛關注與社交平臺熱議。

【關注理由】

商業新場景是提振消費的重要路徑，也是當前國家政策所倡導。過往許多商業場景只是停留在網紅打卡層面，此次LV巨輪不僅在視覺上形成了強大的沖擊力，而且深度地詮釋了品牌文化，在沉浸式的消費體驗中實現了客流的有效提升與轉化，為新場景的打造提供了一個全新商業范式與政策范式。

五、頭部商業體集中交易 示范效應引發關注

【代表事件】

2025年5月，博裕資本成功收購北京華聯（SKP）百貨有限公司超四成股權；2025年底弘毅投資持續收購6座萬達廣場；2025年12月，高和資本與英格卡購物中心達成戰略合作，共同組建專項不動產基金，持有北京、無錫、武漢三個薈聚商業項目。無論是股權還是資產交易模式，交割后運營主體延續不變，穩定了業界對項目的經營預期。

【關注理由】

針對宏觀形勢與房地產市場的新變化，一些企業的發展戰略隨之調整，出現多個頭部商業體集中入市交易現象，由此或將引發更多的知名項目入場交易，引起行業高度關注。

六、REITs政策再次擴容 盤活存量迎來新機遇

【代表事件】

2025年12月，國家發改委印發《基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目行業范圍清單》，將體育場館項目，商旅文體健等多業態融合的商業綜合體項目，四星級及以上酒店項目，超大特大城市的超甲級、甲級商務樓宇項目，以及老舊街區、老舊廠區更新改造項目納入REITs發行范圍。此次擴圍實現了基礎設施REITs底層資產類型的重大突破。

【關注理由】

我國商業地產整體上已經由增量市場轉向存量市場，如何盤活存量資產、提升資產價值是行業面臨的重大命題。REITs政策的擴容增強了更多優質商業資產的流動性，同時有利于推動商業地產運營管理水平的提升，促進行業的高質量發展。

七、開放式商業迭代演化 公共性成商業新內核

【代表事件】

2025年12月，東莞萬象濱海購物村、上海前灣印象城、北京中關村ART PARK大融城東區等商業項目開業受到廣泛關注。傳統大盒子式商業形態在行業內影響力減弱，開發商轉而大幅增加公共綠地、活動展演與社交休憩區域，強化開放式、生態性與生活化屬性。通過融合市集、藝術與自然元素，突破了傳統商業邊界，體現出商業空間從交易功能向體驗、社交等城市“非消費功能”延伸。

【關注理由】

購物功能弱化正倒逼商業空間重構價值內核。隨著更多的線下消費從交易轉向體驗、社交與城市參與，公共性已成為項目的核心吸引力與關鍵競爭力，更多商業項目的空間形態隨之悄然改變，街區商業或盒子+街區漸成新趨勢。

八、商業增量大幅下降 行業進入存量時代

【代表事件】

據統計，2025年全國新開集中商業數量為300余座，其中還包含了一批城市更新項目，全年新開項目同比下滑近三成，是近十年來開業數量最少的一年，各區域市場表現冷熱不均。

【關注理由】

隨著房地產市場的變化，傳統的商業綜合體模式風光不再，商業體增量的下滑將成為新常態，商業地產進入存量時代。

2026年商業地產行業趨勢展望

一、政策加大反內卷力度

電商平臺利用壟斷地位，長期對線下商業造成不公平競爭。為此，國家市場監督管理總局、國家互聯網信息辦公室公布了《網絡交易平臺規則監督管理辦法》，并于2026年2月1日起施行，重點治理限制經營者自主經營、收取不合理費用、損害消費者權益等行為，為線下商業創造了更為公平的政策環境，引導企業從價格競爭轉向價值競爭。

二、輕資產模式更為盛行

輕資產運營是當前商業地產行業的突出現象。早年主要是針對酒店物業，后來發展到商業體，如今又延伸到了各類商業業態與IP內容的運營。輕資產模式的盛行，一方面是因為運營管理的專業化與品牌化，另一方面也是行業企業投資更趨謹慎的表現。

三、品牌出海持續升溫

隨著品牌出海的多元化、本土化與規模化，市場對企業的資本實力與供應鏈能力提出了更高的要求。中國企業正從單純的“品牌出海”發展到“生態出海”的新階段，出海品牌將進一步呈現數量增長、業態豐富、區域擴大的態勢。中國品牌全球化布局全面提速，國際市場的影響力將持續增強。

四、AI驅動商業創新深化

隨著AI技術的進步與產品的迭代，商業領域的應用將更為廣泛與深入。在廣度上，從成本控制到場景體驗，從運營服務到管理決策，AI將生態化地影響商業創新。在深度上，AI也將從工具層面躍升到思維革新。

全聯房地產商會商業地產工作委員會會長 王永平

全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平在點評報告時表示，2025年促消費政策大幅加碼是最大看點，各部門密集出臺了一系列利好線下商業的政策，從反內卷到支持商業創新、金融創新等等。另外，行業分化進一步加劇。盡管市場普遍承壓，一些頭部企業依然韌性增長，有的成功上市，有的布局海外。與此同時，也要正視行業存在的挑戰。行業新增投資大幅減少，企業紛紛棄重轉輕，輕資產模式漸成主流，提振市場信心仍是面臨的重要課題。