全國房價止跌信號初現，投資房地產還是投資股市？

萬物皆周期，房地產市場也不例外。這些年來，房地產深受庫茲涅茨經濟周期的影響，在房地產庫存壓力大、成交量持續萎縮以及看漲預期大幅降溫的影響下，中國房地產市場已經調整超過五年時間，2026年會是中國房地產市場的重要拐點嗎？

步入2026年，房地產市場似乎有了一些回暖的跡象。例如，部分城市的二手房成交面積同比降幅有了顯著改善的跡象。例如，多個重點城市的二手房中介簽約套數出現了同比增長的態勢。此外，包括新房與二手房住宅銷售總面積的回升、百城租金回報率的回暖等。

判斷房地產市場是否有實質性止跌回暖的跡象，一要看成交量的變化、二要看成交價的同比與環比漲跌幅、三要看二手房掛牌量的變化情況，四要看租金回報率與公積金貸款利率的變化。

量價先行，常見于股票市場。然而，這一個指標同樣適用于房地產市場。

所謂量價先行，反映出成交量的變化往往會先于價格的變動。觀察房地產市場的成交量是否觸底回升，觀察主要城市的二手房住宅月網簽量變化是否持續處于“枯榮線”之上，將會是一個比較有效的分析指標。

如果主要城市的二手房住宅月網簽量持續六個月站在“枯榮線”之上，則說明某城市的房地產成交量開始觸底回升。根據量價先行的規律，當成交量開始觸底回升，或預示著當地房價距離觸底回暖也不遠了。

在房地產市場的成交價方面，雖然目前多數城市的房地產成交價依然處于低迷疲軟的狀態，但從環比跌幅來看，有部分城市已經呈現出環比跌幅收窄的趨勢。不過，從穩健的角度考慮，什么時候房地產市場的成交價開始出現同比和環比增長的表現，那么將會是房地產市場實質性回暖的信號。

再從房地產庫存角度分析，庫存是否得到有效消化，二手房掛牌量是否出現同比或環比下降的跡象，從一定程度上反映出房地產市場的去庫存能力。這幾年房地產市場的持續低迷，很大程度上受到房地產市場去庫存的壓力，如何有效化解庫存壓力，將會直接或間接影響接下來房地產市場的回暖預期。

最后，我們需要觀察房地產租金回報率的變化。在房地產市場持續低迷的背景下，雖然房價表現比較疲軟，但租金回報率卻呈現出相對堅挺的趨勢。有部分城市出現了租金回報率追趕公積金貸款利率的趨勢，一旦租金回報率與公積金貸款利率形成了倒掛，那么將會推動一批投資客進入房地產市場，從而提振房地產市場的投資需求。

截至目前，房地產市場仍未有實質性反轉的跡象。但是，從部分主要城市的成交量數據以及去庫存數據分析，已有逐漸回暖的預期。一旦房地產市場的成交量、成交價以及庫存數據得到顯著改善，那么將會確立房地產市場階段性回暖的信號。

2026年投資房地產還是投資股市？前者，主要投資房地產市場觸底回暖的預期。后者，主要投資股票市場估值修復與改革紅利釋放的預期。

與股票市場相比，大部分購房者無法具備全款購房的條件，更多人傾向于貸款購房，逃不過加杠桿的風險。在上漲趨勢中，加杠桿投資可以促使財富的快速增值，但在下跌趨勢中，加杠桿投資卻容易加大投資風險，一旦房價持續下跌，那么對購房者來說，將會帶來財富快速縮水的風險。

在房貸利率處于歷史低位、租金回報率處于相對高位的背景下，當前購房的性價比已經高過前幾年。雖然房地產價格仍未實質性企穩，但核心城市的成交量已經有持續企穩的跡象，意味著房地產成交價觸底回升的預期越來越明朗了。一旦房地產市場出現階段性回暖的跡象，那么不僅利多房地產公司，而且還為房地產產業鏈公司創造出新的需求，房地產市場最悲觀的時刻可能已經步入尾聲了。