上海羅店，房價從2015年21000漲到58000，如今價格分化回落盤整

上海羅店十余載的房價走勢，恰似美蘭湖緩緩蕩漾的碧波，起落之間始終烙印著北歐風情與科創轉型的雙重底色，全是片區里真實的市場行情，與住戶最真切的生活體感 。

2015年的羅店，是上海北外環外名副其實的價格洼地，房價長期平穩運行在低位區間。全年二手房均價穩定在21000元/㎡上下，月度波動僅千元左右 。

在本地人的認知里，這里是寶山北部的睡城，城市界面以低密度住宅為主，生活配套集中于美蘭湖大道、羅太路一帶，萬科琥珀郡園、美蘭湖花園、羅店新苑等住宅小區已具規模，但整體發展尚處平穩期。

彼時羅店的生活配套尚不完善，片區內僅美蘭湖小鎮商業中心一家大型商業體，日常買菜需前往羅店集貿市場，公交線路雖覆蓋全面，但往返人民廣場、靜安寺等核心區通勤需1小時左右，早晚高峰滬太路、南北高架更是堵點頻現。

市區通勤族、本地就業人群、養老群體是片區核心居住人群，生活氛圍簡單、靜謐，充滿北歐小鎮的悠閑與市井生活的質樸。

2015年羅店的購房群體清一色為剛需人群：預算有限的新婚青年、市區外溢的上班族、為老人購置養老房的家庭，無人抱著投資投機的心態買房，所有需求都是實打實的自住剛需。

這一年羅店樓市復蘇節奏平緩，中介門店數量稀少，單店僅兩三名工作人員，房源成交周期普遍在兩至三個月，買賣雙方議價空間充足，誠心購房者可談下三五萬優惠，部分業主還會附贈老舊家具家電。

2016年羅店房價開啟穩步上行通道，12月二手房均價漲至26000元/㎡，較上年年末上漲5000元/㎡，漲幅雖溫和，但上漲趨勢已然清晰 。

同年全國推行樓市去庫存政策，上海同步優化購房信貸條件，不少持觀望態度的剛需紛紛入市。憑借低房價、北歐風情生態資源，以及"北上海科創湖區"規劃利好，羅店成為上海北部剛需置業的優選之地。

片區配套也迎來小幅升級，寶山U天地購物中心開業，社區便利店、北歐風情咖啡館不斷增多，生活便利度悄然提升，煙火氣與異域風情交織融合。

中介門店客流逐步增加，房源成交周期縮短至一個多月，戶型優質、臨近7號線美蘭湖站的房源，掛牌一兩周便能成交，看房人數較往年大幅增長。

2017年羅店房價漲勢顯著提速，12月均價達到33000元/㎡，同比漲幅26.9%，單平米上漲7000元，這一漲幅在當年上海寶山區區域內位居前列 。

這一年上海全市樓市全面升溫，核心區與北部板塊房價同步上漲，羅店被納入上海"北轉型"戰略核心區，疊加美蘭湖科創湖區規劃落地的利好，吸引了不少市區外溢的剛需客與年輕白領群體。

片區內首次出現投資客群體，看中國羅店的生態潛力與北歐小鎮特色，部分投資者一次性購入兩三套小戶型靜待升值。中介門店人氣暴漲，不少來自市區的購房者，專程前來咨詢美蘭湖片區規劃。

市場一度出現多組客戶爭搶一套房源的盛況，賣家心態愈發強勢，議價空間持續壓縮，購房者稍有猶豫，心儀房源便會被他人下定。

2018至2021年，是羅店房價連續上漲的黃金四年，年年穩漲、從未回調，片區發展也同步按下加速鍵，生活配套逐一落地完善。2018年12月均價39000元/㎡，2019年12月46000元/㎡，2020年12月52000元/㎡，漲幅穩定、市場熱度居高不下 。

2020年上海房價穩步上漲，羅店直接受益。片區新建上海世外教育附屬寶山美蘭湖實驗學校、陳伯吹羅店實驗學校，教育配套全面提檔。

中集美蘭城商業綜合體開業，美蘭西湖生態公園建成，從"北歐睡城"逐步轉型為配套成熟的宜居板塊。即便年初短暫影響交易，下半年市場也快速回暖，房價逆勢上漲。

2021年12月，羅店房價站上十余年來的歷史頂峰，均價達58000元/㎡。一套70㎡兩居室，總價從2015年的147萬漲至406萬，六年間總價上漲259萬 。

早期置業的業主賬面收益頗豐，此時中介門店內投資客與剛需客各占半數，房源成交周期最短僅數日，萬科琥珀郡園、遠洋博堡等熱門小區房源，剛掛牌便被秒搶，尤其是美蘭湖實驗學校學區房更是供不應求。

賣家坐地起價、溢價成交成為常態，議價空間徹底消失，購房者看中房源必須即刻下手，慢一步便會錯失，樓市熱度達到巔峰。

房價觸頂后，羅店樓市進入持續回落周期，這一跌便是數年。2022年12月均價跌至47000元/㎡，較2021年下跌18.9%，調整幅度明顯 。

房價回落受多重因素影響：全國樓市調控收緊，上海出臺限購限貸政策，投資客加速離場，二手房掛牌量激增，市場徹底轉為買方主導。

羅店新房供應量龐大，萬科、保利、招商等品牌樓盤集中推新，同質化競爭激烈，開發商以價換量帶動二手房跟跌；片區人口增長放緩，產業人口導入不及房源供應速度，剛需購買力支撐不足，房價失去上漲動力。

2023年羅店房價繼續下探，12月均價39000元/㎡，同比跌幅17.0%。經濟下行壓力下，購房者信心不足、普遍觀望，市場成交量大幅縮水 。

這一年投資客集中拋售房源，二手房掛牌量暴增，大量房源掛牌半年無人問津，賣家只能主動降價，部分房源較峰值降價100余萬才迎來意向客戶。

熱門戶型單月成交量寥寥無幾，中介門店重回冷清，與2021年的火爆形成鮮明反差，看房者少、成交者更少，市場陷入低迷。

2024年樓市調控政策逐步松綁，但羅店房價并未反彈，依舊緩慢下跌，12月均價33000元/㎡，跌幅15.4%，成為近幾年調整幅度較大的一年。

此時購房群體徹底回歸純剛需，投資客幾乎絕跡，買家議價空間重新打開，誠心購買可較掛牌價砍下數萬元優惠。

中介門店客流趨于穩定，但所有客戶均為自住需求，無人再談論投資升值，看房核心聚焦戶型、配套、地鐵、學區，只關注房源是否適配日常居住與子女教育。

2025年羅店房價跌勢大幅收窄，12月均價31000元/㎡；2026年1月均價30980元/㎡，與上年基本持平，環比跌幅僅0.06%，房價正式企穩 。

從2015年至2026年，十一年間每平米僅上漲9980元，十年總漲幅約47.5%，漲幅水平基本追不上物價上漲速度 。

如今的羅店，生活配套已全面成熟。地鐵7號線美蘭湖站、羅南新村站通車，S7滬崇高速、繞城高速環繞，公交線路四通八達，從羅店前往人民廣場僅需30分鐘，通勤時間較十年前縮短一半，出行極為便捷。

片區內中集美蘭城、寶山U天地、美蘭湖小鎮商業中心等商超云集，寶山區羅店醫院、上海美蘭湖婦產科醫院等醫療配套一應俱全，樓下便是羅店集貿市場、便利店，衣食住行一站式滿足，子女就學、老人就醫無需遠行，生活便利度拉滿。

當前羅店不同小區房價差異懸殊，高端小區與剛需小區價差超兩倍：萬科琥珀郡園均價53394元/㎡，遠洋博堡47880元/㎡，羅店二村僅22100元/㎡，美蘭湖花園約38500元/㎡。

戶型分化同樣明顯，次新房與大戶型價格更為堅挺，4室及以上戶型均價超45000元/㎡，剛需兩居室均價約30980元/㎡，改善型需求成為價格支撐主力。

從上海整體樓市來看，羅店依舊是北上海生態宜居核心與科創轉型承接板塊，2026年1月上海均價68000元/㎡左右，羅店雖低于平均水平，但契合"生態支撐、配套成熟、價值回歸"的特征。

如今在羅店置業的人群，仍以剛需與改善為主：在市區工作的年輕群體，看中片區生態環境與通勤便利。

為子女教育選擇世外學校、陳伯吹實驗學校學區房的家庭，青睞優質教育資源；還有退休養老群體，偏好片區北歐風情與美蘭湖生態環境。

中介門店雖無昔日搶房的狂熱，但客源穩定，房源成交周期約一至三個月，房價透明公開，賣家不再漫天要價，只要價格合理，成交便十分順暢。

昔日的羅店是上海北部的剛需生態選擇，如今依舊如此。房價回落筑底后，更多年輕人得以輕松上車，無需掏空全家積蓄，購房壓力大幅降低。

片區內小區環境優良，容積率低、綠化充足，居住舒適度高。雖處外環外，但生活氣息濃郁，街頭隨處可見遛彎的老人、嬉戲的孩童，還有早起排隊購買油條豆漿、生煎饅頭的上班族，平凡日常格外溫暖 。

對于羅店老住戶而言，房價漲跌只是茶余飯后的閑談，無人因房價上漲而搬家，也無人因房價下跌而焦慮。

大家更在意小區環境、物業服務、出行便捷度，在意羅店集貿市場的蔬菜是否新鮮、美蘭湖小鎮咖啡館的咖啡是否香濃，這些實實在在的生活細節，遠比房價數字更重要。

早年買房的業主，即便房價回落，因自住需求并無實際損失，只是賬面資產浮動，完全不影響日常起居，生活依舊按部就班。

近年上車的剛需族，避開了房價高點，入手于平穩周期，月供壓力可控，能在羅店擁有屬于自己的小家，坐擁北歐風情與生態美景，便已心滿意足。

羅店十余載的變遷，不止是房價的起伏，更是片區的蛻變：從不起眼的"北歐睡城"，成長為配套成熟、交通便捷、生態與居住融合的現代化新城，每一步變化都真實可感。

這里的房子，從來都是用來住的，而非用來炒的。無論房價漲跌，居住于此的人們，始終過著平淡踏實、煙火氣十足的日子。

清晨，美蘭湖畔晨霧繚繞，跑步健身的人絡繹不絕；傍晚，羅店集貿市場叫賣聲此起彼伏；夜晚，中集美蘭城燈火璀璨，美蘭湖教堂鐘樓倒映湖面，孩童追逐嬉鬧，這便是羅店最本真的日常。

房價的起伏，如同美蘭湖的潮汐，漲落之后終歸平靜；而羅店的生活，恰似上海的生煎饅頭，任憑市場潮起潮落，始終安穩踏實、滿是生活滋味。

這就是上海羅店2015至2026年的房價變遷，沒有波瀾壯闊的故事，只有真實的市場波動、片區發展與民生煙火，一切圍繞"居住"二字，簡單、純粹、真實。