這一輪房價下跌，是社會財富的再分配，還是整個社會財富的湮滅？

這一輪房價下跌，到底是社會財富的再分配，還是整個社會財富的湮滅？

從2021年六七月份到2026年二月上旬，全國一二三線城市房價均出現不同程度調整，少則跌幅30%以上，多的甚至超過40%。隨著房價下行，部分無房家庭得以購房，部分有房家庭也通過二手房市場處置了多余房產。但房價下跌究竟是財富再分配，還是整體財富湮滅，需要從中國城鎮居民家庭住房擁有的基本盤來分析。

根據國家統計局數據，三四線城市居民家庭住房自有率達90%甚至更高；二線城市普遍在70%-80%以上；一線城市雖略低，但近年也達到50%-60%以上。整體來看，中國城鎮居民家庭大多擁有自有住房，部分家庭還有改善型住房，少數家庭持有投資性房產。

基于這一結構，過去幾年房價持續調整，從全社會總量角度看，財富是減少的。有人認為，近年低價買房的家庭是贏家，但實際上，即便買入價低于高點，后續房價仍在下跌，這些家庭的財富同樣在縮水。

也有人覺得，房價跌到一定程度，后續買房者會成為贏家。但現實是，大量三四線城市人口凈流出、住房自有率居高不下，房價何時止跌、止跌后能否強力反彈，甚至房子能否順利變現，都存在很大不確定性。只有少數一線城市和熱點二線城市，房價止跌后可能小幅反彈，但幅度有限。

從宏觀總量看，無論新房還是二手房，房價下跌過程中，所有購房家庭的財富都在受損。2021年房價高點時，中國城鎮居民住房總面積約400億平方米，按均價1萬元計算，總市值約400萬億元。如今房價下跌30%-40%，市值蒸發超100萬億元，這部分財富損失，其他領域難以彌補。

房地產與股市有本質區別。股市調整后，往往能隨周期重啟上漲，實現財富再分配；但房地產作為不動產，受城市住房自有率、人口流動、人口結構等因素影響，且整體已供求平衡，房價大幅上漲難度極大。

除了市值層面，房價下跌對中國經濟的影響也不容忽視。近年新生產力如AI雖發展迅速，但在創造就業、提升普通人收入方面，效果不及預期，甚至還帶來崗位流失風險。大多數普通人的就業和收入增長，仍依賴房地產及上下游的建筑、建材、裝修、家居、家電、工程機械等傳統行業，這些行業吸納的勞動力遠超新經濟領域，弱勢群體更是集中于此。

房地產行業下行，帶動上下游產業規模與價值萎縮，對社會大眾的經濟體感影響顯著。消費端，房地產調整導致社會消費低迷；投資端，房地產投資大幅萎縮，對經濟增長形成明顯拖累。

綜上，從宏觀經濟三駕馬車、房地產市值總量，以及城鎮居民住房自有率結構等角度看，過去幾年房價大幅調整，帶來的是整個社會價值與財富的湮滅，而非財富再分配，過程中幾乎沒有真正的贏家。