2026年春節之前,市場爆出一則罕見案例——
浙江吉華集團購買的中建投信托?安泉593號(青島融創)集合資金信托,在逾期3年多后,實現全額本息兌付:本金5000萬元+收益306.25萬元全額到賬。
此前,浙江吉華集團已對該筆投資計提資產減值損失1196.84萬元(計提資產減值損失,即從利潤中預留一筆資金,覆蓋可能的投資損失),這筆原本已計提的減值,瞬間化為公司利潤。
浙江吉華集團的這場“意外之喜”,被稱為“近年地產信托逾期后,計提大額減值仍實現本息全額回收的罕見案例”,是怎么一回事呢?
頂峰入局被套
2021年,正值地產市場頂峰時段,融創中國在青島的項目公司——東方影都融創投資有限公司向市場融資,發行中建投信托·安泉593號信托計劃。
安泉593號信托計劃,由中建投信托擔任受托人、浙江吉華集團作為單一投資者,風控措施明確:以項目土地及在建工程抵押、項目公司股權質押、融創中國提供連帶責任保證擔保等。
2021年3月31日,浙江吉華集團認購安泉593號,原定產品到期日為2022年9月30日。
然而,2022年后,房地產市場持續下行,融創中國陷入公開市場債務違約困境,整體流動性緊張,其各地項目的銷售和資金回流均受到嚴重影響。
受母公司債務危機傳導,東方影都融創投資有限公司資金鏈承壓,項目回款中斷,無法按原定計劃向投資者兌付本息。
安泉593號隨之進入風險暴露階段,于2022年8月提前進入延長期,2023年2月9日正式進入清算期(逾期起算點為2022年9月30日到期未兌付,截至2026年2月回款,實際逾期約3年4個月)。
在長達3年多的逾期期間,浙江吉華集團基于謹慎性原則,累計計提資產減值損失1196.84萬元。彼時,不論是浙江吉華集團,還是市場普遍預期,均認為這筆投資難以全額回收。
安泉593號的處境,與當時大量陷入逾期的地產信托并無二致。
足額鎖定優質核心資產
就在市場普遍看淡之際,事件出現反轉。
這場反轉的核心因素,首先在于中建投信托及時、果斷鎖定了優質底層資產,依托產品設立時就明確的風控優勢控制了局面。
2022年9月,信托計劃到期未兌付正式構成逾期后,中建投信托迅速啟動風險處置機制,第一時間向杭州市中級人民法院提起訴訟并完成立案,依法對東方影都項目名下位于青島西海岸新區的3宗土地實施財產保全。
這3宗土地在信托計劃設立時,即為安泉593號的抵押擔保,中建投信托持有第一順位抵押權。通過法律程序完成財產保全,中建投信托進一步強化了資產管控,為后續處置奠定基礎。
3宗土地對應的,是青島東方影都A-4-2住宅項目一期。經評估,該項目價值超12億元,覆蓋信托本金5000萬元的3.6倍以上。充足的資產安全墊,成為后續全額兌付的核心保障。
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東方影都風景(官網圖片)
青島東方影都項目,位于青島市黃島區(西海岸新區)的星光島,是青島市打造“影視之都”城市名片的核心載體。該項目的啟動,已吸引眾多國內外電影劇組(如《流浪地球》系列、《獨行月球》等在此拍攝),2026年的官方說法是“青島影視基地5年接待劇組700個”。
青島東方影都項目最初由萬達集團投資建設,于2017年由融創中國接手,成為其在青島的標志性綜合體項目。安泉593號信托計劃的融資方,負責開發其A-4-2住宅地塊一期。
該住宅地塊定位高端,主要面向改善型及高凈值客群。根據規劃和市場信息,產品預計以低密度、高品質的海景大平層、別墅類產品為主,強調景觀視野與私密性。項目最大的價值支撐在于其所在的星光島板塊,即逐步形成的集影視制作、高端旅游、商業娛樂、休閑居住于一體的綜合生態,周邊配套包括星級酒店群、游艇會、融創茂商業綜合體、大劇院、國際學校等稀缺資源。
盡管面臨房企流動性危機,但安泉593號的底層項目(抵押物)因其不可復制的區位、清晰的高端定位及優質配套,仍保有較高的內在價值和市場認可度,這構成了中建投信托后續能夠成功處置并實現全額兌付的關鍵基礎。
從融創解套
問題在于,優質的底層資產,并不意味著可以隨時變現。
在融創陷入債務危機的背景下,市場資金擔心進入融創項目(即使是好項目),會陷入無底洞(系統性風險),并不會貿然出手。
轉折點出現在2025年,即融創房地產集團債務重組順利完成。
融創于2025年底完成約96億美元境外債及154億元境內債重組,整體償債壓力下降近600億元,通過債轉股、資產注入、展期協商等方式穩定了核心項目現金流。作為融創的重要子公司,東方影都融創投資有限公司的融資環境與信用支持也隨之改善,市場對其相關資產的信心逐步恢復。
融創債務重組的順利完成,釋放出行業觸底、龍頭企業企穩的信號,由此增強了各類資本(如地方國資、AMC、優質房企)收購或投資融創核心城市核心資產的長期信心,即更愿意在此時出手“抄底”優質資產。
誰手里有融創的優質資產呢?
剛好中建投信托手里有。
在手握優質資產的情況下,中建投信托可通過以下方式變現:
1.項目整體轉讓或引入戰投續建:依托青島西海岸新區核心地段的資產價值,與地方政府、資產管理公司或具備開發能力的第三方機構協商,推動項目整體轉讓或引入資金完成后續建設,實現資產價值最大化。
2.定向收購信托受益權:通過市場化方式,由具備資金實力的機構(如地方AMC或國企平臺)以公允價格收購信托受益權,直接向信托計劃支付現金,實現資金回籠。
3.資產處置收益優先分配:在完成資產處置后,處置所得在覆蓋法律、管理及運營成本后,優先用于償還信托本息,確保投資者權益優先受償。
之后,我們看到的,就是中建投信托順利從融創項目解套。實現全額兌付意味著,中建投信托手中的抵押資產通過市場化方式足值變現。
小結
業內在分析安泉593號全額兌付案例的時候,特別強調3點——
1.足額底層資產安全墊的作用;
2.主動推動司法程序與處置盤活資產的能力;
3.整體債務環境的改善與配合。
因此,中建投信托·安泉593號的成功兌付,是 “優質核心資產+強力且專業受托人處置+有利外部時機”三者共同作用的結果,由此寫就了在地產風險出清過程中,通過市場化、法制化手段成功化解風險的標桿案例。
值班編委:馬琳
編輯:韓澗明
審讀:戴士潮
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