現在買房，到底是抄底還是站崗？

現在買房，到底是抄底還是站崗？別只盯著銀行利率和租售比，只看這些，你買的可能不是資產，只是一堆水泥磚頭。

今天咱們就把房貸和買房的底層邏輯說透。先看大家常掛在嘴邊的利率和租售比：銀行一降息，資金成本下降，房價短期確實能被托一把，但這就夠了嗎？關鍵還是得看價格到底值不值。

現在大多數人買房，是為了落戶、結婚、求一份安全感，這份“家”的感覺，再省錢也換不來。但畢竟是大額支出，賬必須算明白。這里有個核心指標——租售比，也就是年租金÷總房價，用來衡量房價是否合理。

舉個例子：一套房100萬，年租金2萬，租售比就是2%。如果把100萬拿去理財，年化收益超過2%，你就能靠理財收入租房住，每年還能多剩一筆錢，顯然更劃算。

放眼全球，主要國家租售比通常在3.5%~6.5%；中國目前平均約1.6%，同樣偏愛買房的日本約2.1%。這意味著，年租金1.6萬的房子，國內要賣100萬，日本只需約76萬，其他國家可能更便宜。單從這個角度看，房價仍有調整空間，也有業內人士預測，國內房價大概率要到2027年才能逐步企穩。

那企穩之后，房價還會漲嗎？此時利率和租售比已經不夠用了，要看房子最核心的支撐——產業與人口。

我們表面買的是房子品質和周邊配套，很多人選房也沖著這些去。但你有沒有想過，優質配套為什么偏偏在這里？答案很簡單：所有配套都跟著人走。一個地方產業發達、收入高，人口就會持續流入，資金集聚，配套自然越來越好。而土地是有限的，人口增多，租房需求穩定，租金就有支撐，這才是房價長期上漲的根本邏輯。

當前全國總人口在下降，真正能穩住人口的，只有高新產業密集、就業機會多的城市。2024年人口增長最多的城市，基本都屬于這類。

具體到一個城市，怎么判斷地段更穩？最簡單直接的方法：查房子半小時通勤圈內，有沒有大量規模大、增長快的優質企業；如果是上市公司，還可以看看它的營收和利潤增速。

相反，沒有產業和人口支撐的區域，房價很難有起色。

總結下來就兩句話：

房價何時企穩看租售比，企穩之后怎么走，全看產業和人口。

最后想問你：你覺得哪些地段是真資產，哪些只是水泥殼？不妨在評論區留下你的房價紅黑榜。