探索金融支持危舊房改造，助力城市更新高質(zhì)量發(fā)展｜銀行與保險

文/中國農(nóng)業(yè)銀行荊州分行黨委委員、副行長劉云濤

危舊房改造是城市發(fā)展到新階段提出的新命題。加快推進危舊房改造，是推動高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容和應有之義。危舊房改造離不開金融支撐與保障，從目前危舊房改造融資實踐探索看，還存在一些挑戰(zhàn)與難點挑戰(zhàn)，需要以有解思維構建危舊房改造融資新模式。

危舊房改造是城市發(fā)展到新階段提出的新命題。所謂“危舊房”，一般涵蓋城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)“不安全、不成套、不配套、不完善”的房屋，主要為建筑結(jié)構差、建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、功能不全、存在安全隱患、居民改造意愿強烈的住房。城市發(fā)展進入城市更新的重要階段，由大規(guī)模增量建設轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構調(diào)整并重，人民對美好居住生活的需要從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

加快推進危舊房改造，是推動高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容和應有之義，既是強功能、增福祉的“民生工程”，也是防風險、除隱患的“安全工程”，更是擴投資、穩(wěn)增長的“發(fā)展工程”。2025年《政府工作報告》明確提出，“加力實施城中村和危舊房改造”。危舊房改造離不開金融支撐與保障，從目前危舊房改造融資實踐探索看，還存在一些挑戰(zhàn)與難點挑戰(zhàn)，需要以有解思維構建危舊房改造融資新模式。

危舊房改造融資內(nèi)在邏輯

底層邏輯——土地一二三級聯(lián)動。城鎮(zhèn)危舊房改造主要運用拆除重建等方式實現(xiàn)重大房屋安全隱患清零和城市功能提升，一般涉及拆遷與建設兩個階段。按照地方政府隱性債務風險防范化解相關規(guī)定，銀行不得提供以預期土地出讓收入作為企業(yè)償債資金來源的融資。作為分段實施的危舊房改造銀行融資貸款，銀行為土地一級開發(fā)融資以土地出讓收入作為還款來源存在合規(guī)風險，必須以二級建設開發(fā)收入甚至三級運營管理收入作為一二級整體開發(fā)的還款來源。融資方案的核心在于借鑒城市更新改造貸款模式，將項目一級開發(fā)與二級建設實施主體通過合理合規(guī)的方式統(tǒng)一起來。如實施用地預申請制度，通過預出讓機制明確意向用地單位，將城鎮(zhèn)危舊房改造項目分段實施主體進行統(tǒng)一，為市場化融資釋放政策空間、搭建底層邏輯。

商業(yè)邏輯——多元實現(xiàn)資金平衡。銀行信貸投放的商業(yè)邏輯是通過向貸款主體放貸實現(xiàn)獲利，前提是項目能夠?qū)崿F(xiàn)整體資金平衡，有明確的還款來源能夠覆蓋貸款本息。城鎮(zhèn)危舊房改造資金以項目實施主體籌集為主，財政給予獎勵補助支持，鼓勵產(chǎn)權單位和居民適當出資，通過市場化運作，布局傳統(tǒng)業(yè)態(tài)、衍生業(yè)態(tài)、新興業(yè)態(tài)等向區(qū)域內(nèi)人口提供服務獲得收益作為還款來源。市場化收入包括共有產(chǎn)權房租賃及銷售收入，保障性租賃住房租賃收入，停車位、充電樁等小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性收入和小區(qū)外配套經(jīng)營性收入。城鎮(zhèn)危舊房改造項目通過土地一二三級聯(lián)動運作，多元化市場運營實現(xiàn)資金平衡。

實踐邏輯——機制激勵多方共贏。融資實踐中，相關利益主體往往各有訴求，如政府和項目實施主體希望金融機構能夠?qū)ξＥf房改造項目提供長周期、低利率的貸款支持，拉長周期，減緩償貸壓力；商業(yè)銀行希望在風險可控前提下實現(xiàn)最大收益。政府通過激勵機制設計可以實現(xiàn)多方共贏。政府財政部門可實施財政資金存放分配機制引導商業(yè)銀行提供長周期、低利率貸款支持。如以當?shù)爻菂^(qū)住宅專項維修基金資金為標的，按照各商業(yè)銀行投放危舊房改造貸款占比為核心指標測算各行住房維修基金存款存放比例進行分配，為商業(yè)銀行提供低成本的存款資金支持，激勵引導銀行機構加大信貸投放。社區(qū)通過融入“共同締造”理念，帶動改造區(qū)域內(nèi)居民出資.....

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來源 | 《清華金融評論》2026年2月刊總第147期

編輯 | 周茗一

審核丨丁開艷

責編 | 蘭銀帆

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