目瞪口呆！加息后，澳洲房產依然暴漲！悉尼墨爾本不行了？珀斯瘋狂走強！

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加息也攔不住！全澳首府城市房價全線上漲，整體中位數首破$100萬大關

盡管澳聯儲近期再度加息，但2月份全澳首府城市的房價依然強勁上漲，正式突破了歷史性的百萬大關。

最新發布的 PropTrack 數據顯示，全澳州府城市房價當月上漲0.5%，中位價首次超過100萬澳元，達到了1,004,000澳元。

今年2月份，全澳所有首府城市的房價均錄得上漲。

2月份，澳洲州府城市房價中位價首次突破100萬澳元大關。

在具體城市表現中，霍巴特以1%的漲幅領跑全澳，中位價升至718,000澳元；布里斯班與阿德萊德緊隨其后，漲幅均為0.7%。

值得注意的是，布里斯班房價今年以來已累計攀升153,500澳元，達到1,046,000澳元的新高；阿德萊德房價則上漲118,600澳元，至929,000澳元。

與此同時，悉尼和墨爾本也分別上漲0.5%和0.3%，悉尼目前的中位價已高達1,255,000澳元。

偏遠地區市場同樣表現穩健，2月份價格攀升0.6%，同比漲幅達10.5%。從長期趨勢看，偏遠地區在過去一年及五年的增長速度均已超過州府城市。

REA高級經濟學家 Eleanor Creagh 指出，全澳范圍內的這一波漲勢標志著自2022年6月以來最快的年度增長。

由于市場總庫存下降了約30%，霍巴特的增長動能再次加速，并在2月份錄得最強勁的月度漲幅。

此外，受購房成本影響，除霍巴特外的各大城市中，公寓的表現無論在季度還是年度數據上均優于獨立房，反映出買家正逐漸轉向更易負擔的置業選擇。

政策層面，澳聯儲在2026年舉行的年度首次會議后決定加息25個基點。目前，官方現金利率已升至3.85%，回歸到2025年7月的水平。

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澳洲房市兩極分化！悉墨房價增長停滯，珀斯月漲$2.25萬創紀錄

最新數據顯示，澳洲房地產周期正演變為兩個截然不同的市場：最大城市的房價止步不前，而城市規模相對較小的首府卻在大幅攀升。

根據Cotality最新的房價指數，進入2026年的前兩個月，盡管中型首府城市錄得強勁的月度增長，但悉尼和墨爾本的住房價值卻陷入停滯。

其中，珀斯依然是全澳表現最出色的城市。僅在2月份，其住宅價值就攀升了2.3%，帶動中位價上漲超過22,500澳元。在過去一年中，這座西澳首府城市的房價累計飆升了27.1%。

布里斯班和阿德萊德的表現同樣優于大勢，2月份分別上漲了1.6%和1.3%。相比之下，悉尼和墨爾本的中位價住宅在該月錄得零增長，整個季度呈現輕微下跌態勢。

Cotality研究總監 Tim Lawless 在接受澳洲聯合通訊社采訪時表示，這種分化情況非同尋常，且主要城市與中型首府城市之間的差距正在顯著拉大。

Tim Lawless 指出，供應緊張和需求高漲是推動其他首府城市超常增長的核心動力。2月份，珀斯的掛牌房源數量比五年平均水平低了近50%，布里斯班和阿德萊德也分別下降了31%和23%。

與之形成鮮明對比的是，悉尼和墨爾本的新掛牌量遠高于五年均值。Tim Lawless 認為，許多賣家正趁著銷售條件尚好時緊急入場，因為市場普遍預期未來銷售環境將變得更加艱難。

按照以往規律，悉尼和墨爾本通常主導著房地產周期，其表現往往預示著較小首府城市隨后會出現的房價趨勢。

Tim Lawless 坦言，雖然全澳房價整體呈上漲態勢，但這種“雙速”增長讓市場趨勢變得更難預測。

悉尼與墨爾本的放緩可能預示著其他地區未來增長乏力，但目前極低的庫存水平仍支撐著中型城市的價值增長。

值得注意的是，目前的增長日益集中在市場的低端領域，這一趨勢在房價高企的城市尤為明顯。在過去一年中，悉尼最高價位房產僅上漲了3.5%，而最低價位房產的跌幅則高達12.7%。

高昂的借貸成本和日益緊張的家庭預算正迫使買家轉向更可負擔的住房。根據Cotality的測算，一個中位數收入家庭若購買中位價住房，需將其稅前收入的約45%用于還貸。

Tim Lawless 對此表示，由于還款壓力過大，大多數貸款機構通常不會批準此類比例的貸款申請。

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澳洲專家預警：房市或已見頂，今年將面臨大崩盤

隨著澳洲房價攀升至歷史頂峰，一名專家發出嚴厲警告：澳洲房產市場可能正處于大崩盤的邊緣。

Property Sharemarket Economics總經理Darren Wilson基于長期觀察到的“18.6年房地產周期理論”提出了這一主張。該理論認為，土地價值上漲與信貸擴張每二十年就會累積至頂峰，隨后引發嚴重的市場低迷。

Wilson認為，昆州的一樁極端交易印證了市場已接近頂峰。在Surfers Paradise以北的Southport，一塊僅89平方米的“袖珍”土地竟以55萬澳元成交。這塊地的面積甚至不到專業單打網球場的一半。

Catherine和Nick Leon夫婦在苦尋六年成房無果后，最終買下了這塊可能是昆州史上最小的空地。這對夫婦無奈地表示，由于房價已經完全“失控”，他們只能退而求其次。

Wilson認為l，澳洲房價在短時間內呈指數級飆升。他對比數據指出，2020年下半年Southport的房屋中位價僅為54.5萬澳元，而如今已接近160萬澳元，六年間漲了三倍，且當時的土地面積遠比現在的89平方米要大。

除了昆州的案例，悉尼Newtown今年2月也出現了一起令人咋舌的交易：一處僅4米寬的車道竟賣出125萬澳元的天價。

盡管住房負擔能力已跌至歷史低點，但在強勁移民、長期供應短缺和政策驅動下，澳洲房價依然在持續攀升。

主流分析普遍認為，嚴重的供需失衡是阻止價格大幅回調的關鍵力量。

房地產預測師Scott Kuru表示，雖然澳洲人對“房價泡沫破裂”的焦慮與日俱增，但目前并不具備崩盤的典型條件。

他分析稱，真正的房市泡沫通常伴隨著過剩庫存和高空置率，但澳洲現狀恰恰相反。目前全澳租房空置率僅在1%左右波動，租房者競爭激烈，租金持續走高。

與此同時，建筑商破產激增、勞動力短缺和材料成本上升嚴重抑制了新房供應。

Metropole董事Michael Yardney對“18年周期論”持懷疑態度。他認為這更像是一個“誘人的故事”，而非可靠的預測模型。房市是根據信貸、信心和人的行為運行的，而非機械地遵循日歷。

Yardney強調，房市崩盤通常需要失業率激增、深度經濟衰退或嚴重的信貸事件作為誘因。

如果沒有大規模的強制拋售浪潮，房價很難出現實質性下跌。他預測，2026年大多數首府城市的房價非但不會崩盤，反而可能上漲5%至10%。

CoreLogic Australia研究總監Tim Lawless也認為，房市周期是宏觀政策與信貸環境的產物。盡管目前利率上升和生活成本增加已導致市場放緩，但除非供應水平顯著提高，否則價值難以大幅縮水。

資深經濟學家Joel Bowman則持樂觀態度。他預計到2026年底，澳洲各首府城市的房價將再創歷史新高。

他指出，只要就業市場依然強勁、工資持續增長且住房短缺問題未解，澳洲房市的基本面就不支持“崩盤”這一說法。

04

悉尼老屋賣出$325萬！50年升值116倍

位于Paddington的一處普通兩居室住宅近日以325萬澳元售出，這一價格竟是1971年成交價的116倍，成為澳洲住房代際差異的鮮明縮影。

賣家Neil Wilson回憶稱，1971年他移居海外工作前，以2.8萬澳元買下這棟位于Hargrave St的維多利亞式排屋作為投資房。

他感慨道，當時自己背負著利率高達9%的二順位抵押貸款，甚至被旁人嘲笑“瘋了”，因為大家認為Paddington的繁榮期已經結束。

若按工資水平衡量，這種轉變更顯劇烈。1971年，澳人平均年薪約為5000澳元，意味著這棟排屋僅相當于五到六年的薪水。

而如今其成交價高達325萬澳元，以目前略高于10萬澳元的平均全職年薪計算，需要約30年的收入才能負擔。

五十多年后，這個曾被質疑的市場已發生翻天覆地的變化，目前Paddington的房屋中位價已高達365萬澳元。

然而，最新跡象表明，不斷上升的利率正令市場逐步降溫，悉尼和墨爾本的房價在本季度已出現下滑。

AMP首席經濟學家Shane Oliver指出，悉尼和墨爾本的房價目前已陷入停滯。

盡管布里斯班、阿德萊德和珀斯繼續保持強勁增長，但自去年底以來勢頭也有所減弱。他警告稱，若利率進一步大幅上升，房價可能會面臨全面下跌。

Shane Oliver分析稱，受2月加息及未來加息預期的影響，加之住房可負擔性惡化，房價漲幅自去年10月以來已顯著放緩。

雖然他認為澳聯儲短期內可能維持利率不變，但1月份通脹率的意外上升，意味著進一步加息的風險依然很高。

他進一步表示，目前房價比2021-22年度的高點還要高出15%至20%，但購房者的購買力卻遠不及當時，這限制了房價的上漲空間。

未來，若失業率上升或凈移民人數銳減，房價可能再次走低；反之，若恢復降息或人口增長超預期，則會推動房價重拾升勢。

Cotality研究總監Tim Lawless表示，悉尼和墨爾本對加息的抵抗力較弱，這種放緩跡象可能預示著其他地區未來的增長也將減弱。

目前這兩地的賣家顯得更有動力，由于清盤率回落且需求放緩，他們正急于在銷售環境進一步惡化前完成交易。

Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee則將目光投向了政策層面。

她提醒道，若5月預算案涉及改變投資者資本利得稅（CGT）折扣的討論，可能會導致房產掛牌量和成交量大幅下降，這種情況在2019年聯邦大選前就曾上演。

即便在一線市場，加息的沖擊也顯而易見。

銷售代理Laing & Simmons的Sebastian Maxwell透露，雖然價格依然堅挺，但買家意愿已受打擊。

他表示，去年利率呈下降趨勢時，每個開放日能吸引10到15組客戶，而現在能有8到10組看房就算表現不錯了。

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