未經繼承人同意贈房產，北京房產律師助力確認合同無效

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告李海濤與被告李海燕系兄妹關系，二人的父親為李建國（被繼承人），母親為趙桂蘭（被繼承人）。趙桂蘭于2015年2月去世，李建國于2022年12月去世，二人父母均先于其去世。

涉案二號房屋原為單位房改房，1993年登記至李建國名下，雙方均認可該房屋系李建國與趙桂蘭的夫妻共同財產。趙桂蘭去世后，其名下二號房屋的遺產份額未辦理任何繼承手續，該房屋應由李建國、李海濤、李海燕各繼承三分之一（即李海濤、李海燕各享有房屋六分之一份額，李建國享有三分之二份額）。

2015年7月，李海濤就趙桂蘭遺留的另一套房產（一號房屋）辦理繼承權公證，李建國、李海燕均表示放棄該房屋的繼承權，由李海濤單獨繼承，該公證可佐證二人明知夫妻共同財產繼承的法律規定。

2016年12月，李建國在未經李海濤同意、未分割趙桂蘭遺產份額的情況下，與李海燕簽訂《贈與合同》，將二號房屋無償贈與李海燕，并于當月協助辦理了不動產權變更登記，房屋過戶至李海燕名下。

李海濤發現后，認為李建國與李海燕明知二號房屋中有其繼承份額，卻惡意串通、擅自過戶，損害其合法權益，遂委托律師訴至法院，請求判令二人簽訂的《贈與合同》無效，案件訴訟費由李海燕承擔。

被告李海燕答辯稱，不同意原告訴求：一是父母生前已對兩套房產作出分配，李海濤分得一號房屋，其分得二號房屋，過戶行為合法；二是本案實質為繼承權糾紛，原告起訴已超過訴訟時效；三是贈與合同系雙方真實意思表示，無惡意串通情形，應屬有效。李海燕提交李建國筆記記錄、鄰居視頻、支出憑證等證據佐證其主張，但均未被法院采信。李海濤委托律師介入，重點舉證“惡意串通”的核心事實，駁斥被告的時效抗辯及分配主張，推動案件勝訴。

裁判結果

確認李建國與李海燕于2016年12月9日簽訂的《贈與合同》無效。

該判決核心意義在于：明確夫妻共同房產中，一方去世后，另一方未經其他繼承人同意，擅自將房屋贈與他人，構成惡意串通、損害第三人（其他繼承人）權益，贈與合同無效；同時駁斥了“繼承權糾紛超時效”的抗辯，明確確認贈與合同無效不受訴訟時效限制，充分體現專業律師精準舉證、厘清法律關系的優勢，為被惡意侵占繼承權益的當事人提供典型維權參考。

法院說理

法院認為，本案核心爭議焦點為：李建國與李海燕簽訂的《贈與合同》是否存在惡意串通、損害李海濤合法權益的情形，是否應認定為無效。結合案件事實及法律規定，具體說理如下：

第一，法律適用原則。案涉《贈與合同》簽訂于2016年，系民法典施行前的法律事實引起的糾紛，適用當時的《中華人民共和國民法通則》等相關規定。

第二，惡意串通的認定標準。惡意串通是指當事人以損害他人利益為目的，相互通謀、勾結作出的意思表示，其核心是主觀上具有損害他人利益的故意，客觀上實施了串通行為。本案中，李建國與李海燕均知曉二號房屋系夫妻共同財產，趙桂蘭去世后，其遺產份額未分割，李海濤作為第一順位繼承人，依法享有相應繼承份額。結合此前一號房屋的繼承權公證，二人明確知曉夫妻共同財產繼承的法律規定，卻仍簽訂《贈與合同》，擅自將房屋過戶，主觀上具有損害李海濤繼承權益的故意，客觀上實施了串通行為，符合惡意串通的構成要件。

第三，被告抗辯的駁回理由。一是李海燕主張“父母生前分配房產”，但其提交的筆記記錄不清晰、無簽名，鄰居視頻、支出憑證等證據無法佐證該主張，法院不予采信；二是李海燕主張“本案系繼承權糾紛，已超訴訟時效”，法院認為本案系確認贈與合同無效糾紛，并非繼承權糾紛，確認合同無效不受訴訟時效限制，該抗辯無法律依據；三是李海燕主張“贈與合同系真實意思表示，無無效情形”，法院認為，即便意思表示真實，但內容損害第三人合法權益，仍應認定為無效。

第四，贈與合同無效的法律依據。根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效。李建國與李海燕的贈與行為損害了李海濤的繼承權益，故案涉《贈與合同》自始無效。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“未經繼承人同意贈與、惡意串通認定、”這些高頻糾紛場景，總結核心勝訴要點、實務維權技巧及風險提示，為被惡意侵占繼承權益的當事人提供參考。

精準鎖定“惡意串通”核心要件，夯實勝訴基礎。本案勝訴的關鍵的是證明李建國與李海燕存在惡意串通行為，我們重點從三個維度舉證：一是二人明知二號房屋系夫妻共同財產，趙桂蘭遺產未分割，李海濤享有繼承份額（通過此前的繼承權公證佐證）；二是二人未經李海濤同意，擅自簽訂贈與合同并過戶，客觀上實施了串通行為；三是二人的行為直接損害了李海濤的繼承權益，主觀上具有惡意。專業房產律師可精準把握惡意串通的認定標準，幫當事人鎖定核心證據，構建完整的勝訴邏輯。

駁斥時效抗辯，破解維權障礙。被告以“繼承權糾紛超時效”為由抗辯，我們重點厘清“確認贈與合同無效”與“繼承權糾紛”的法律邊界，明確確認合同無效屬于形成權，不受訴訟時效限制，成功駁斥被告抗辯，為當事人維權掃清障礙。這也是此類案件的常見維權難點，遺產繼承律師可幫助當事人精準區分法律關系，規避時效陷阱。

精準梳理證據，駁斥對方虛假主張。針對被告提出的“父母生前分配房產”的主張，我們重點質證其提交證據的瑕疵（筆記無簽名、內容不清晰、證人證言無關聯性），指出其無有效證據佐證分配事實，最終讓法院不予采信該主張，進一步鞏固勝訴優勢。提示當事人，面臨此類糾紛時，應及時留存、收集核心證據，委托律師審核證據效力，避免因證據不足陷入被動。

明確夫妻共同房產繼承的核心規則，規避維權誤區。本案中，很多當事人存在“登記在一方名下的房產就是個人財產”“一方去世后另一方可隨意處置房產”的誤區，我們重點明確：夫妻共同房產即便登記在一方名下，另一方去世后，遺產份額未分割前，該房產屬于全體繼承人共有，任何一方不得擅自處置。這一規則是此類案件的核心法律依據，專業律師可幫助當事人厘清權屬邊界，明確維權方向。

核心風險提示與維權建議。此類案件中，當事人需重點防范三大風險：一是親人去世后，未及時辦理遺產繼承手續，導致房產被擅自處置；二是發現房產被惡意贈與、過戶后，未及時委托律師維權，錯過最佳取證時機；三是混淆“確認合同無效”與“繼承權糾紛”的時效規定，被對方時效抗辯困住。建議：1. 親人去世后，及時梳理夫妻共同財產，盡快辦理繼承手續，避免遺產被擅自處置；2. 發現房產被惡意贈與、過戶等損害自身繼承權益的行為，立即委托律師介入，固定惡意串通的證據；3. 面對對方的時效抗辯、虛假主張，不要盲目妥協，讓專業律師幫你精準駁斥，最大化維護自身合法權益。

最后，若您正面臨夫妻共同房產繼承、房產被擅自贈與/過戶、贈與合同效力認定等問題，切勿拖延。專業的房地產律師可協助您梳理房產權屬、固定核心證據、制定維權策略、駁斥對方抗辯，幫您奪回屬于自己的繼承權益。本律師團隊專注于房產繼承、贈與合同糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理當事人參與訴訟、協商調解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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