分家協議效力爭議，房地產律師幫受贈人鎖定贈與協議有效

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

被繼承人周德山與劉桂芬（均已去世）系夫妻關系，二人育有二子一女，分別為長子周建明、次子周建輝、女兒周建蘭、。周建明與被告趙秀琴系夫妻關系，二人育有獨女原告周小雨，周建明已去世。周德山的父母（周振海、張翠花，均已去世）育有一女周建英（化名）、一子周德山。

涉案一號房屋、二號房屋、三號房屋均為某村宅基地房屋，其中一號房屋為本案核心爭議房屋（院落內正房4間，系合法建筑），宅基地使用權登記涉及周振海、周建明名下，周小雨戶籍登記在一號房屋內，系該村農業戶籍。

2008年，周建英與周德山簽訂《遺產放棄協議書》，約定周建英自愿放棄對父母（周振海、張翠花）遺留房產的繼承權，全部房產由周德山繼承。

2013年，周德山、劉桂芬與趙秀琴、周建輝、周建蘭在村人民調解委員會主持下簽訂《分家協議書》，明確約定一號房屋歸趙秀琴所有，二號房屋歸周建輝所有，三號房屋歸周建蘭所有（周德山、劉桂芬對三號房屋享有居住權），各方簽字確認，民調委加蓋公章。

2015年，周德山起訴要求確認2013年《分家協議書》無效，法院作出A號民事判決，認定該協議合法有效，駁回周德山訴訟請求，該判決已生效（庭審中周建輝認可協議系全家協商簽訂）。同日，周德山、劉桂芬、周建輝、周建蘭另行簽訂《協議書》，約定周建蘭放棄全部財產，趙秀琴僅分得一號房屋4間，二號房屋歸周建輝所有，由周建輝負責二位老人養老送終。后周建蘭起訴要求撤銷該協議，法院作出B號民事判決，以證據不足駁回其訴訟請求，該判決已生效。

2021年，趙秀琴與周小雨簽訂《贈與協議》，約定趙秀琴將其通過2013年分家協議獲得的一號房屋無償贈與周小雨，房屋已由周小雨居住使用，協議自簽訂之日起生效，周小雨需履行對趙秀琴的贍養義務。趙秀琴非該村戶籍，無法辦理房屋過戶登記。

為確認贈與協議效力及房屋、宅基地使用權歸屬，周小雨訴至法院，提出三項訴訟請求：1. 確認《贈與協議》有效；2. 確認一號房屋所有權及對應宅基地使用權歸其所有；3. 本案訴訟費由被告承擔。

被告趙秀琴答辯稱，同意原告訴求。被告周建輝答辯稱，僅同意按照2015年簽訂的《協議書》執行，認可趙秀琴僅分得一號房屋4間，但不認可贈與協議的相關權益。被告周建蘭未出庭答辯，視為放棄答辯及舉證質證權利。

庭審中查明，趙秀琴與周建明結婚后一直居住在一號房屋內，房屋僅進行翻修未翻建；村委會出具證明，確認一號房屋為合法建筑；各方均認可2013年分家前，三座院落系獨立院落，周建輝亦認可一號房屋已分家給趙秀琴。

裁判結果

原告周小雨與被告趙秀琴于2021年7月28日簽訂的《贈與協議》有效；

位于某村一號房屋（院落內正房四間）及該院落的宅基地使用權歸原告周小雨所有；

本案全部訴訟費用由被告周建輝承擔。

該判決核心意義在于：明確宅基地房屋分家協議經生效判決確認有效后，權利人有權處分房屋；宅基地房屋贈與協議需符合“受贈人為村集體成員”的條件，真實意思表示且不違反法律強制性規定的，應認定有效；依據房地一體原則，受贈人取得房屋所有權的，同時享有對應宅基地使用權；被告以“認可后續分家協議”為由抗辯，不能否定在先合法有效協議及贈與協議的效力，充分體現專業律師精準援引法律原則、鎖定核心證據的優勢，為宅基地房屋贈與確權糾紛提供典型參考。

法院說理

法院認為，本案核心爭議焦點為：《贈與協議》是否有效；原告周小雨是否有權取得一號房屋所有權及對應宅基地使用權；被告周建輝的抗辯理由是否成立。結合案件事實及法律規定，具體說理如下：

第一，贈與協議的效力認定。贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。本案中，趙秀琴通過2013年《分家協議書》取得一號房屋的合法權益，該分家協議已被A號生效判決確認有效，趙秀琴作為房屋合法權利人，有權處分自己的財產。《贈與協議》系趙秀琴與周小雨的真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，且周小雨系該村集體經濟組織成員，具備取得宅基地使用權的主體資格，故涉案《贈與協議》合法有效。

第二，房屋所有權與宅基地使用權的確認。因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。根據房地一體原則，宅基地使用權與房屋所有權不可分割，取得房屋所有權的，自然享有對應宅基地的使用權。本案中，周小雨依據合法有效的《贈與協議》，有權取得一號房屋的所有權，同時享有該房屋對應的宅基地使用權。

第三，被告抗辯理由的處理。被告周建輝主張僅認可2015年簽訂的《協議書》，但該協議并未否定2013年《分家協議書》中關于一號房屋歸趙秀琴所有的約定，且2013年《分家協議書》已被生效判決確認有效，周建輝在之前的訴訟中亦認可該協議系全家協商簽訂，其現以“僅認可后續協議”為由抗辯，不能否定趙秀琴對一號房屋的合法處分權，故對其抗辯理由，法院不予采信。

勝訴辦案心得（勝訴方律師視角）

結合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“宅基地房屋贈與、分家協議效力、房地一體原則適用”等高頻農村房產糾紛場景，總結核心勝訴要點、實務維權技巧及風險提示，為宅基地房屋糾紛提供參考。

鎖定分家協議效力核心，夯實贈與合法基礎。本案勝訴的關鍵是充分利用A號生效判決，確認2013年《分家協議書》合法有效，證明趙秀琴系一號房屋的合法權利人，其贈與行為具有合法前提。

強調受贈人主體資格，契合宅基地使用規則。宅基地使用權的主體限于村集體經濟組織成員，我們重點舉證周小雨的戶籍在該村、系農業戶籍，具備取得宅基地使用權的主體資格，同時證明贈與協議系雙方真實意思表示，不違反法律強制性規定，確保贈與協議的效力得到法院認可。

援引房地一體原則，全面主張房屋及宅基地權益。針對“宅基地使用權能否贈與”的爭議，我們重點援引房地一體原則，主張受贈人取得房屋所有權的同時，自然享有對應宅基地使用權，無需單獨辦理宅基地過戶，契合農村宅基地房屋的交易及繼承規則。房地產律師可幫助當事人厘清房地一體的法律適用，全面維護受贈人的合法權益。

駁斥被告無理抗辯，鎖定核心證據鏈。針對周建輝“僅認可2015年協議”的抗辯，我們重點舉證2013年協議的生效判決、周建輝此前對該協議的認可記錄，證明2015年協議未否定一號房屋的歸屬，被告的抗辯無事實及法律依據，徹底駁斥其無理主張。

核心風險提示與維權建議。宅基地房屋贈與及分家協議相關糾紛需重點防范四大風險：一是分家協議未簽訂書面文件、未經過民調委或村委會確認，后續被親屬否認；二是贈與協議未明確房屋歸屬及贍養義務，引發履行爭議；三是忽視受贈人主體資格，導致贈與協議無效；四是未留存房屋合法產權、分家協議、贈與協議等證據，遭遇糾紛時無據可依。建議：1. 家庭成員分家時，務必簽訂書面分家協議，明確房屋歸屬，最好經村委會或民調委見證確認，留存各方簽字原件；2. 宅基地房屋贈與前，核查受贈人是否為村集體成員，簽訂書面贈與協議，明確雙方權利義務；3. 留存房屋翻修、居住使用的相關證據，佐證房屋歸屬及實際占有情況。

最后，若您正面臨宅基地房屋贈與糾紛、分家協議效力爭議、宅基地確權等問題，切勿盲目協商或應訴。專業的房地產律師可協助您核查主體資格、梳理核心證據、援引法律原則、制定維權策略，幫您成功確認贈與協議效力、鎖定房屋及宅基地權益。本律師團隊專注于宅基地房屋贈與、分家協議糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理當事人參與訴訟、協商調解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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