CBRE展望2026中國商業地產：供需改善迎新機，大宗交易小幅增長

來源：滾動播報

（來源：上觀新聞）

CBRE世邦魏理仕日前發布《2026年中國房地產市場展望》報告指出，2026年作為“十五五”開局之年，中國經濟發展重心向“高質量發展”轉型，預計全年GDP增速約4.5%。在此背景下，中國商業地產各板塊供需平衡正逐步改善，疊加貸款利率走低的利好，物業投資市場活力有望提升，全國內地大宗物業成交額預計同比增長5%-10%，工業物流、長租公寓和零售物業將成為投資者關注的核心資產類型。

辦公樓市場 邁入深度運營時代

2025年全國主要城市辦公樓市場迎來復蘇拐點，全年凈吸納量同比提升12%至215萬平方米，新設立和擴租交易面積分別同比增長9%和3%，增量交易動能在連續三年衰退后首次回彈。基于此，CBRE預計2026年辦公樓需求將穩步增長，主要城市凈吸納量有望同比上漲10%-15%。

科技、金融和消費三大行業成為拉動辦公樓租賃需求的主力。其中，人工智能產業在國家戰略和資本支持下，將推動科技互聯網行業在北京、深圳、上海等科技中心城市持續擴張；收入增長與人口老齡化則帶動醫療、教育、文體娛樂等服務消費企業租賃需求攀升，各地政府對商務樓宇更新改造的政策支持，也為“服務上樓”提供了便利。

供應端，2026年全國辦公樓新增供應高峰仍將延續，但中長期回落趨勢已顯現，北京、深圳、成都等多個城市供應已過峰。受高庫存影響，2026年主要城市辦公樓租金預計繼續下跌，而北京因供應有限，租金跌幅將顯著收窄。面向“十五五”，辦公樓樓宇老齡化加速，行業將進入深度運營時代，CBRE建議，樓宇改造除機電設備更新外，需圍繞餐飲、停車等租戶核心需求展開，同時隨著“3060”目標第一階段時間點臨近，樓宇綠色認證的重要性將持續提升。

零售物業市場 新興消費催生新需求

2026年中國居民消費將延續漸進式復蘇，全年社零總額增速預計達4.0%-4.5%，“投資于人”的政策指引疊加“免簽朋友圈”擴大帶來的入境消費增量，將為零售物業市場注入新活力。

租賃需求端，“健康經濟”“美麗經濟”“情緒經濟”等新興消費主題成為增長亮點。2025年醫美、戶外運動、寵物、二次元相關業態新開業門店數量同比增速均超20%，2026年仍將保持快速擴張；美發、養生按摩等居民服務類業態租賃需求也在2025年增長18%，服務消費的結構性提升空間顯著。

供應方面，2026-2027年零售物業將迎來開業高峰與項目調改疊加期，優質零售物業新增供應充裕，而品牌方將在拓店與整合間尋求平衡。CBRE預計，2026年主要八城零售物業凈吸納量同比增長11%，整體租金仍面臨下行壓力，但核心商圈展現出更強韌性，北京、上海兩地租金跌幅將收窄至1%以內。面向“十五五”，人口結構變化成為零售物業市場的關鍵變量，“銀發世代”和“00后10后”將成為增量消費主要來源，CBRE建議業主方和運營商順應人口與消費偏好趨勢，結合目標客群和競品優化業態組合。

大宗物業投資 交易額穩步增長

2025年中國大宗物業投資市場延續審慎基調，全年交易筆數回落至354筆，同比下降30%，但零售物業與數據中心板塊的超大額資產包交易，支撐全年交易總額同比增長12%至2547億元。

2026年，資產價格吸引力增強與融資環境改善，將成為大宗物業投資市場的核心利好。監管層上調并購貸款成數、延長貸款期限，公募REITs調降凈現金流分派率要求，釋放出明確的商業地產融資改善信號。在此背景下，全國大宗物業交易額有望實現5%-10%的小幅增長，資本化率在連續多年上行后，有望迎來高位企穩的重要趨勢性節點。

對于2026年投資策略，CBRE給出明確方向：高標倉投資已進入周期性窗口，優先關注中西部及華東供需格局顯著改善的區域；租賃住宅憑借抗周期屬性和完善的私募-公募REITs退出鏈條，仍是核心投資賽道，核心區位項目值得重點關注；優質零售物業因運營能力呈現二八分化，投資回報提升潛力持續被看好；辦公樓被納入公募REITs底層資產后流動性改善，核心區優質資產的定價吸引力不斷增強。

原標題：《CBRE展望2026中國商業地產：供需改善迎新機，大宗交易小幅增長》

欄目編輯：楊碩

來源：作者：新民晚報 楊玉紅