辦公樓市場復(fù)蘇信號明確，老舊樓宇改造與深度運(yùn)營成行業(yè)破局關(guān)鍵

CBRE中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨 李貝貝/攝

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報(bào)道

3月4日，世邦魏理仕（下稱“CBRE”）中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)歷了數(shù)年的大幅調(diào)整，下行壓力將有所緩和。對于2026年商業(yè)地產(chǎn)市場，謝晨指出，持續(xù)的供應(yīng)壓力仍是主要挑戰(zhàn)，但供需平衡正逐步改善，全國內(nèi)地大宗物業(yè)成交額預(yù)計(jì)同比增長5%—10%。

值得關(guān)注的是，在供需格局調(diào)整的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也在面臨存量時(shí)代的新挑戰(zhàn)。CBRE指出，“十五五”期間樓宇老齡化進(jìn)程加速。至2030年，一線城市30年樓齡以上的辦公樓項(xiàng)目預(yù)計(jì)將超過1000萬平米，而樓宇改造提升是老舊項(xiàng)目提升市場競爭力的必要措施。

辦公樓供應(yīng)高峰仍在延續(xù)

2025年，全國主要城市辦公樓市場迎來復(fù)蘇拐點(diǎn)，全年凈吸納量同比提升12%至215萬平米，新設(shè)立和擴(kuò)租交易面積分別同比增長9%和3%，增量交易動(dòng)能在連續(xù)三年衰退后首次回彈?；诖耍珻BRE預(yù)計(jì)，2026年辦公樓需求將穩(wěn)步增長，主要城市凈吸納量有望同比上漲10%—15%。

報(bào)告顯示，科技、金融和消費(fèi)三大行業(yè)成為拉動(dòng)辦公樓租賃需求的主力。其中，人工智能產(chǎn)業(yè)在國家戰(zhàn)略和資本支持下，將推動(dòng)科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在北京、深圳、上海等科技中心城市持續(xù)擴(kuò)張；收入增長與人口老齡化則帶動(dòng)醫(yī)療、教育、文體娛樂等服務(wù)消費(fèi)企業(yè)租賃需求攀升，各地政府對商務(wù)樓宇更新改造的政策支持，也為“服務(wù)上樓”提供了便利。

CBRE預(yù)計(jì)，在供應(yīng)端，2026年全國辦公樓新增供應(yīng)高峰仍將延續(xù)，但中長期回落趨勢已顯現(xiàn)，北京、深圳、成都等多個(gè)城市供應(yīng)已過峰。2026年全國十城辦公樓新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)470萬平方米，同比小幅增長7%，2027年和2028年將逐步回落至420萬平方米和350萬平方米。

同時(shí)，2026年市場將延續(xù)供大于求的格局，主要城市辦公樓租金預(yù)計(jì)繼續(xù)下跌。不過，作為當(dāng)前唯一的空置率20%以下的市場，加之未來三年新增供應(yīng)有限，北京辦公樓租金降幅將在2026年顯著收窄至5%以內(nèi)。

值得關(guān)注的是，受外部環(huán)境不確定性與內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長放緩的雙重?cái)D壓，加之租賃市場供需失衡的持續(xù)性挑戰(zhàn)，2025年，中國大宗物業(yè)投資市場整體延續(xù)審慎基調(diào)。全年交易筆數(shù)回落至354筆，同比下降30%，而結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)催生出零售物業(yè)與數(shù)據(jù)中心板塊的超大額資產(chǎn)包交易，支撐全年交易總額同比增長12%至2,547億元。

展望2026年，不斷增強(qiáng)的資產(chǎn)價(jià)格吸引力和融資環(huán)境的明確改善將為市場注入新動(dòng)能，全國大宗物業(yè)交易額有望錄得5%—10%的小幅增長。監(jiān)管層上調(diào)并購貸款成數(shù)、延長貸款期限，以及公募REITs對凈現(xiàn)金流分派率要求的調(diào)降，釋放出改善商業(yè)地產(chǎn)融資的明確信號。

謝晨判斷，在投資市場方面，預(yù)計(jì)2026年中國內(nèi)地大宗物業(yè)成交額有望同比增長5%—10%，工業(yè)物流、長租公寓和零售物業(yè)仍將是最受投資者關(guān)注的資產(chǎn)類型。與此同時(shí)，CBRE也表示，隨著辦公樓被納入公募REITs底層資產(chǎn)，其流動(dòng)性有望改善，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的定價(jià)吸引力正不斷增強(qiáng)。

辦公樓市場進(jìn)入深度運(yùn)營時(shí)代

在辦公樓市場供需格局持續(xù)調(diào)整的背后，商業(yè)地產(chǎn)正全面進(jìn)入存量競爭時(shí)代，樓宇老齡化帶來的存量盤活難題，成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心課題。CBRE指出，“十五五”期間樓宇老齡化進(jìn)程將持續(xù)加速，至2030年，一線城市30年樓齡以上的辦公樓項(xiàng)目預(yù)計(jì)將超過1000萬平米；與此同時(shí)，新增供應(yīng)的持續(xù)入市與租金低位運(yùn)行，將進(jìn)一步推動(dòng)租戶向高品質(zhì)新樓遷移，老舊樓宇的生存壓力持續(xù)加大。

而辦公樓市場供需格局的調(diào)整，不僅體現(xiàn)在新增供應(yīng)與需求的動(dòng)態(tài)變化上，更凸顯在存量資產(chǎn)的盤活與優(yōu)化上。隨著存量時(shí)代的深度到來，如何擺脫樓宇老齡化困境、提升存量資產(chǎn)運(yùn)營效能，已成為行業(yè)共識與各地推進(jìn)城市更新工作的核心任務(wù)。

“樓宇改造提升是老舊項(xiàng)目提升市場競爭力的必要措施?！泵嫦颉笆逦濉?，辦公樓樓宇老齡化加速，行業(yè)將進(jìn)入深度運(yùn)營時(shí)代，CBRE建議，樓宇改造除機(jī)電設(shè)備更新外，需圍繞餐飲、停車等租戶核心需求展開，同時(shí)隨著“3060”目標(biāo)（即“爭取于2030年前達(dá)到峰值，努力爭取2060年前實(shí)現(xiàn)碳中和”）第一階段時(shí)間點(diǎn)臨近，樓宇綠色認(rèn)證的重要性將持續(xù)提升。

“值得指出的是，無論是共享空間、精裝樓層還是員工食堂，相比空間的改造，更需要業(yè)主通過內(nèi)化或者與外部機(jī)構(gòu)合作對運(yùn)營服務(wù)能力進(jìn)行升級。深度運(yùn)營能力將成為‘十五五’時(shí)期辦公樓資產(chǎn)表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。”CBRE強(qiáng)調(diào)。

世邦魏理仕研究部供圖

事實(shí)上，盤活存量樓宇、提升運(yùn)營效能，已成為行業(yè)共識與各地推進(jìn)城市更新的核心課題，以上海為代表的核心城市已率先探索，形成了可復(fù)制、可推廣的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

早在今年2月，上海市政協(xié)十四屆四次會(huì)議上，市政協(xié)委員李凌便聚焦上海辦公樓市場高質(zhì)量發(fā)展，提出“十五五”時(shí)期的具體推進(jìn)建議：其一，在供應(yīng)過剩較為嚴(yán)重的區(qū)域，建議除企業(yè)總部自用土地外，原則上暫緩?fù)瞥鲂略鲛k公用地；其二，存量樓宇的“優(yōu)結(jié)構(gòu)”?！巴ㄟ^引導(dǎo)低效老舊辦公樓的退出，可以加速市場總體供需平衡的重建，同時(shí)為優(yōu)化區(qū)域載體功能配比、重塑存量資產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造機(jī)遇?！崩盍鑿?qiáng)調(diào)。

3月3日，上海市住建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年，上海城市更新工作取得了階段性的進(jìn)展。其中，在存量資源提質(zhì)增效方面，上海建立商辦樓宇更新提升工作專班，打造面向市場主體的一站式服務(wù)平臺，2025年完成36個(gè)項(xiàng)目、62萬平米商辦樓宇更新提升項(xiàng)目。

城市更新提速背景下，上海一批存量商辦樓宇實(shí)現(xiàn)“華麗轉(zhuǎn)身”，位于九江路上的外灘FTC大樓便是典型案例。據(jù)悉，該大樓前身為“古象大樓”，曾因業(yè)態(tài)與區(qū)位不匹配陷入發(fā)展瓶頸。2025年6月，外灘FTC大樓啟動(dòng)更新改造，憑借“金融科技生態(tài)社區(qū)+互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質(zhì)內(nèi)容創(chuàng)作集聚區(qū)”的雙定位，如今已經(jīng)轉(zhuǎn)型為上海全市首個(gè)“內(nèi)容+科技”創(chuàng)新載體。

外灘FTC大樓的轉(zhuǎn)型，是上海推進(jìn)商辦樓宇更新的縮影。為持續(xù)深化城市更新工作，上海市住建委明確了2026年的重點(diǎn)任務(wù)：2026年，上海將編制發(fā)布《上海市城市更新和住房發(fā)展“十五五”規(guī)劃》，構(gòu)建貫通多部門的指標(biāo)體系。加力推進(jìn)城中村和舊住房更新改造，分類推進(jìn)商辦樓宇更新提升。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>