俊發彩云城土地失而復得，與其血虧被收購，不如調規自己干

前些天，官渡區對2026年擬收購的存量閑置土地進行了價格公示，有人發文說“官渡區又退地了”，但云南房網看了一下擬收購的兩宗土地，發現它們就是一年前官渡區已經公示過的擬收購閑置土地，只不過去年官渡區公布的待收購土地是4宗，今年卻變成了兩宗。

去年5月8日，官渡區公示了第一批擬使用土地儲備專項債券收購存量閑置土地價格，總共有4宗土地，一宗是位于巫家壩的世茂璀璨棲悅商業中心地塊，另外3宗均屬于中豪置業彩云城項目。

但在一年后，上述4宗土地中僅有兩宗出現在今年官渡區擬收購閑置土地名單中，世茂璀璨棲悅商業中心地塊仍然在列，彩云城的3宗土地卻僅剩一宗（A3地塊）。收購價格也和去年公布的幾乎一樣，只有彩云城A3地塊比去年公示的價格少了59塊錢。

去年已經公布的擬收購閑置土地，今年以同樣的收購價再公示一遍，說明去年的收購行為并未完成，而中豪置業彩云城項目本來要被收購的3宗土地變成了一宗，意味著另外兩宗土地（彩云城A15、A22）仍然在中豪置業名下。

俊發彩云城總共有11宗土地

為什么官渡區本來在去年就打算收購的彩云城3宗商業地塊，一年后僅有其中一宗被收購，另外兩宗仍又重歸中豪置業（俊發）了呢？

年初一則調規公示似乎透露了原因。今年1月7日，昆明市自規局發布了彩云城KCGD2019-2-A15地塊的調規公示，將地塊性質從商業用地變成商住混合，住宅占比70%，容積率從原來的7.97降低到了3.1。

彩云城KCGD2019-2-A15地塊就是去年官渡區公示的擬收購閑置土地之一，2019年，中豪置業競買KCGD2019-2-A15地塊花了3.5億，去年官渡區公布的擬收購價是2.01億，打了5.7折，一進一出俊發的損失至少有1.5億。

彩云城KCGD2019-2-A15地塊就在地鐵4號線塔密站旁邊

KCGD2019-2-A15地塊調規后的最大可建面積約有5.96萬平米，如果按照2.01億的收購價來計算，樓面地價只有3376元/平米。由于這塊地位置非常好，緊鄰地鐵4號線塔密站，3.1的容積率也可以開發高品質住宅，如果只有3376元的樓面地價，肯定非常劃算。

這也就是說，也許在俊發看來，KCGD2019-2-A15地塊既然可以調規，那么與其血虧被政府收購，還不如自己開發，收益肯定不止賣給官渡區的2.01億。

其實按照這個思路，彩云城 A3地塊也可以同樣處理。A3地塊面積更大，旁邊就是4號線廣衛站，官渡區的收購價格只有4.6折，如果可以調規，更值得自行開發，但A3地塊仍出現在今年的收購名單上，看來俊發終究還是要失去這塊地了。

俊發彩云城

最后預測一下，官渡區收購KCGD2019-2-A3地塊后，大概率也會調整土地性質重新拍賣。當年這塊地賣給中豪置業是6.98億，收購花3.2億，凈賺3.78億，調規后拍賣，差不多也要賣5億，來來去去官渡區在這塊土地上的收益就要八九個億。