深圳城市更新“松綁”，釋放什么信號？

來源：市場資訊

城市更新項目普遍存在的算賬難、推進慢等難題，有了新的解法。

3月1日深圳住建局與規自局聯合印發《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》，該通知自2026年3月16日起正式實施，也就是下周一。

有三個核心的關鍵點：降低土地移交率、取消保障房配建、推進“清調供”以盤活存量。

在城市更新提速的背景下，這個政策就像一顆“深水炸彈”。它不僅關系到開發商的“錢袋子”，還將影響深圳房地產市場的走向。

深圳的城市更新“松綁”，不只是孤立的政策調整，而是全國城市更新進入新階段的一個縮影。

作為一線城市，深圳樓市有其特殊性，土地資源稀缺，新房供應高度依賴城市更新。

根據克而瑞深度咨詢普睿深圳數據，過去5年，深圳人均土地出讓產生的可售住宅面積僅為2.05平方米，而北京、上海、廣州均超過人均7平方米。

可以看出，城市更新的推進速度、落地質量，將決定深圳樓市的供需平衡和未來走向。

深圳舊改新規有三個核心的調整：一個是原則上取消保障房配建，為開發商“減負”；一個是土地移交率松綁，增加可售面積；運用“清調供”手段為存量項目“輸血激活”。

此次政策出臺，有一個不容忽視的大背景：近年來深圳不少城市更新項目幾乎陷入停滯。

根據普睿深圳數據，截至2025年12月，深圳有約50個城市更新項目長期停滯無實質性進展，另有近40個項目被調出城市更新計劃。近90個項目停滯或調出計劃的根源在于經濟賬算不過來。

三個核心政策影響最大的還是原則上取消強制配建保障房。過去深圳按照地段類型，要求城市更新項目強制配建15-20%左右的保障房，開發商的利潤空間被壓縮，這也成為項目停滯的直接原因。若取消配建要求客觀上直接減輕開發主體約20%的配建成本，提升舊改項目的盈利預期。

更深層次的影響來看，取消配建保障房是住房供給結構的重要優化，這些盤活的舊改項目，將為核心區帶來新的商品房供應，緩解住宅供應緊張的局面，同時推動保障房供給從“強制配建”轉向“政府統籌”，避免局部區域保障房供給過量，實現商品住房與保障房按需均衡配置，有助于提升土地利用效率、穩定市場預期。

土地移交率松綁核心也是通過增加可售面積，為開發商“減負”。過去，開發商在深圳城市更新項目建設中，需要無償移交給政府用于建設公共設施的土地比例至少為15%，“合理核定土地移交率”意味著開發商可用于建設商品房的面積增加，直接提升項目貨值。

截至2026年1月，深圳城市更新計劃項目總量有1063個，那些因“算不過賬”而停工的項目有了重啟的可能。據估算將有超過500個項目或因此受益。

此外，政策明確運用“清調供”手段盤活的城市更新項目，同時鼓勵金融機構通過提供信貸服務、并購貸款等途徑，緩解市場主體資金壓力；支持金融資產管理公司通過資產重組、破產重整等方式盤活項目。

其核心是通過“國家隊入場”，解決因產權、債務問題陷入停滯的“老大難”項目，加快城市更新進度，深圳城市更新的主導力量將進一步向擁有雄厚資金實力和不良資產處置能力的國企、央企及AMC集中，行業門檻和格局將被進一步重塑。

可以預見的是，2026年深圳將迎來一批城市更新項目重啟的小高峰。

深圳并非個例。

近期多個城市陸續公布2026年城市更新實施計劃項目清單，政策機制也在不斷創新。

先是北京，2月底發布2026年第一批城市更新計劃項目清單，首批項目共計1321個，年度計劃投資1049.5億元。項目類型涵蓋建筑改造利用、老舊小區改造等八大類型。

重慶、武漢、廣州同步加碼。

重慶發布2026年首批《城市更新機會清單》，收錄207個城市更新項目，總投資近1200億元。武漢宣布投資1308億元，力爭三年完成182個片區改造，投資力度居前列。廣州計劃投資2200億元，推進104個重點項目。

從各城市計劃來看，2026年城市更新項目呈現出規模大、覆蓋廣等特征，其背后是城市更新的全面提速。

城市更新全面提速的同時，針對城市更新“錢從哪來”“如何持續”等問題，各地政策機制也在不斷創新。

比如，北京推出《北京市城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》，建立“周調度、月通報”和“插旗拔旗”管理機制，推動項目“能早盡早、能快盡快”實施；重慶上線“城市更新資源信息平臺”，實現項目與資本智能匹配；南京建立政府、企業、居民合理共擔的資金模式，整合中央補助、超長期特別國債、省“城新貸”貼息等專項資金。

一個大的趨勢是，城市更新已被納入從頂層設計到具體支持的完整政策閉環。今年政府工作報告在深入推進以人為本的新型城鎮化中明確高質量推進城市更新，穩步實施城鎮老舊小區、城中村等改造。

可以看出，城市更新不再是單純的房地產穩市場舉措，而是覆蓋民生改善、經濟增長、城市高質量發展等多方面的綜合性戰略部署，其政策優先級和推進確定性顯著高于一般穩地產政策。

“城市更新”已成為2026年以來的政策關鍵詞，僅1月份《求是》雜志就連續發表了14篇關于城市更新的文章。上海、蘇州、珠海等地在“十五五”規劃中也把“城市更新”放在重要的地位。

對房地產行業而言，城市更新將成為房地產市場邁入新階段后的核心增長動力，成為行業“止跌回穩”的重要抓手，同時也是未來行業“高質量發展”的關鍵支撐。