萬科處置5個康養項目

根據2026年3月12日的最新消息，萬科正在洽談打包處置旗下北方區域約5個康養項目，意向合作方為新華保險等頭部保險機構。這一舉措是萬科應對嚴重財務困境、推進"瘦身健體、盤活存量、聚焦主業"戰略的關鍵步驟。

一、交易核心信息

交易狀態：目前仍處于洽談階段，相關方尚未發布官方公告。

處置規模：北方區域約5個康養項目被納入首批資產包。

意向合作方：新華保險等頭部保險機構。

交易模式：大概率延續"資產轉讓+運營保留"路徑，即通過股權或資產出售實現重資產出表，萬科保留品牌管理與運營服務權，轉向輕資產輸出。這與萬科此前在長租公寓領域與保險機構合作的Pre-REIT邏輯一致。

二、涉及的具體康養項目

此次處置的北方項目是萬科養老業務的核心布局，包含多個成熟運營的標桿項目：

1. 北京房山隨園嘉樹：位于房山區長陽CSD新城，總建筑面積4萬平方米，規劃床位近800張，打造鄰里式全齡長者頤養社區。項目整體規劃7棟樓，分自理樓與護理樓，提供"一站式"養老服務。

2. 北京怡園光熙：具體信息顯示為萬科北方區域重要康養項目之一。

3. 青島隨園：萬科在青島布局的康養項目。

這些項目共同特點是運營穩定、區位優質、服務體系成熟，具備較強現金流與資產價值。

三、萬科康養業務整體規模

萬科是國內較早布局養老業務的房企，已形成規模化、體系化的康養項目運營能力。

? 全國布局：在全國約15個重點城市打造隨園、怡園、嘉園三大康養產品線。

? 業務覆蓋：覆蓋CCRC持續照料社區、城市護理機構、社區嵌入式養老中心等全業態。

? 運營規模：截至2026年3月，萬科運營康養項目近50個，總床位超1萬張。

四、處置背景：萬科的財務困境

此次資產處置的直接背景是萬科面臨的嚴重流動性危機：

1. 創紀錄的巨額虧損

2026年1月30日，萬科發布2025年度業績預告，預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約820億元，較2024年494.78億元的虧損額進一步擴大。這不僅是萬科歷史上最大虧損，也刷新了A股房企虧損紀錄。

? 兩年累計虧損：2024-2025年兩年累計虧損達1314.8億元。

? 虧損原因：

? 房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位

? 業務風險敞口升高，新增計提信用減值和資產減值

? 部分經營性業務扣除折舊攤銷后整體虧損

? 部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值

2. 嚴峻的債務壓力

? 有息負債：截至2025年三季度末，萬科有息債務達到3629.3億元。

? 短期債務：一年內到期有息債務1553.7億元，占總債務的42.7%。

? 現金狀況：貨幣資金僅740億元，較年初減少16.1%，現金短債比降至0.48，遠低于1.0的安全線。

3. 股東支持與自救措施

? 深鐵集團支持：大股東深圳地鐵集團累計提供超過300億元的股東借款。

? 資產處置：2024年完成大宗資產交易金額約123億元；2025年前三季度完成19個項目大宗交易，簽約金額68.6億元。

? 業務收縮：2024-2026年間注銷多家子公司。

五、新華保險的康養布局與合作基礎

1. 新華保險的康養戰略

新華保險在養老投資領域穩居行業第一梯隊，采用"輕重結合"戰略，打造"機構+居家+旅居"三位一體體系，主打"保險+服務"。

? 布局規模：已在37城擁有53個康養社區、57城投資70個旅居項目，規模位列行業前列。

? 投資模式：早期自建重資產，近年轉向中資產合作、基金收購模式。

2. 與萬科的合作歷史

新華保險與萬科協作基礎深厚，此前已通過債權計劃、Pre-REIT基金多次合作：

? 2025年合作：新華保險出資近60%，聯合萬科、大家保險設立16億元廈門泊寓Pre-REIT基金，實現長租公寓資產出表與運營保留。

? 債權計劃：萬科控股子公司武漢譽天通過保險資金不動產債權投資計劃形式向新華資產管理股份有限公司融資，余額20.4億元，到期日已調整至2026年底。

六、行業趨勢與影響

1. 險資成為康養項目核心接盤方

險資資金規模大、周期長、追求穩健收益的特點，與養老項目長期持有、穩定現金流的屬性高度匹配。近三年，險資收購房企康養資產已成為常態化路徑：

? 2026年開年首筆康養大宗交易：中國人壽通過養老產業股權投資基金，收購金茂南京湯山溫泉康養小鎮核心項目蘇茂頤園。

? 太平人壽收購：以20.85億元收購北京當代時光里養老社區。

? 大家保險整合：通過股權收購、資產承接等方式，整合多個房企養老項目，打造"大家的家"養老社區。

2. 交易模式創新

"資產轉讓+運營保留"模式成為行業主流，既能讓房企實現重資產出表、優化資產負債表，又能保留專業運營能力，實現輕資產輸出。

3. 行業格局重塑

若本次交易成功落地，將成為2026年康養行業標志性事件，不僅會加速萬科其他養老項目出售，還將明確"房企養老資產→險資"的退出路徑。"險資持有、專業機構運營"的行業格局可能引發更多房企跟進，加速險資與專業運營機構對存量康養資產的整合。

七、萬科康養項目的運營特色

以北京房山隨園為例，該項目體現了萬科康養業務的高標準：

? 適老化設計：全屋采用無高差、全導圓角、連續支撐界面的適老化設計。

? 功能配套：設有20余個功能空間，涵蓋院線級影視放映廳、棋牌運動、書畫音律、舞蹈瑜伽、茶飲水吧等。

? 醫療體系：整合醫療、護理、餐飲、文娛、物業、管家六大服務模塊，智能手環實時監測心率、血壓、步數。

? 分級護理：采用六級動態評估體系，依據ADL量表將護理服務劃分為四級。

八、總結

萬科打包處置北方5個康養項目是其應對財務危機、優化資產結構的重要舉措。這一交易若成功落地，不僅能為萬科帶來急需的現金流，緩解債務壓力，還能通過"資產轉讓+運營保留"模式實現業務轉型。對于新華保險等險資而言，這是獲取優質康養資產、完善養老產業布局的良機。這一交易也標志著中國康養地產行業正在從"開發驅動"向"運營驅動"轉型，險資與專業運營機構的合作將成為行業新常態。