拿下310.5億上海徐匯濱江地王 香港置地低調進擊內地市場

在眾多還未入市的“十萬級”豪宅中，香港置地啟元無疑是最受關注的一個。

項目所在的“徐匯濱江西岸金融港”地塊由香港置地聯合體于2020年2月以310.5億總價競得，刷新內地成交紀錄，是當之無愧的“地王”。

地塊總建筑面積近180萬平方米，按照出讓規定，地塊將以甲級辦公為主體，以商業、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務為配套，建成集商務、商業、居住、休閑、文化、生態等功能為一體的中央活動區。

而除了項目，背后的開發商同樣值得關注。從重慶起步，逐漸向北京、上海等一二線城市延伸，香港置地進一步在大陸張開商業版圖。

加碼內地

香港置地由保羅·遮打及占士·莊士頓·凱瑟克創立于1889年，公司以高端住宅開發及投資持有物業為主，是老牌英資財團——怡和集團最重要的成員企業之一。歷經133年發展，香港置地坐擁中環金融商貿區，持有及管理約45萬平方米甲級商用物業，成為中環最大業主。

1993年，李嘉誠旗下的和記黃埔進入重慶，拉開了外資房企進軍山城的序幕，2004年，香港置地也在重慶嘉陵江畔落下一子。入渝18年間，香港置地相繼開發了江與城、約克郡、公園大道、壹江郡等住宅項目，商業方面，則打造了長嘉匯和光環購物中心。

梳理住宅項目不難發現，江與城、約克郡、長嘉匯、公園大道等開發體量均超過百萬方，以改善型物業為主導。據銘騰數據，2019到2021年，香港置地連續3年蟬聯重慶市場1000萬級以上大平層業態銷冠；2021年，千萬級以上別墅銷售金額與成交套數均居重慶市場第一，足見香港置地在打造高端物業上的功底。

至于長嘉匯和光環購物中心，前者被譽為“商業地產圈最有誠意之作”，開業當天商家開業率超85%，客流便高達16萬人次；后者是國內首個“城市自然共同體”商業，開業2天內，超57.07萬人到此打卡，創造了近3200萬元營業額，香港置地2021年年報更是以光環購物公園作為了封面。

2015年，香港置地才開始從重慶轉向南京、上海等一二線城市，開始外拓步伐。

公開資料顯示，2015年5月，香港置地與旭輝達成合作協議，以入股50%的形式參與旭輝名下陸家嘴地塊的開發，并將該項目命名為“LMC置匯旭輝廣場”；2017年2月，香港置地聯合招商蛇口、碧桂園開發南京越城天地，總投資160億元；2018年1月，香港置地競得南京新街口東鐵管巷地塊，打造為金陵中環；同年，香港置地落子杭州，與仁恒置地共同開發杭州前灣國際社區。

進入2021年，香港置地動作更加頻繁。2021年6月，香港置地經過212輪鏖戰，以43.16億元總價競得武漢光谷中心城P（2021）033號地塊，溢價84.36%；同月，香港置地聯手招商蛇口、徐匯城投競得上海徐匯區斜土街道xh128D-06地塊，總價47.33億元；8月，香港置地以5.7億元競得蘇州金雞湖核心位置兩宗相連地塊；11月，香港置地以約3.7億元拿下合景泰富四川成都一項目的50%股權；12月，成都第三批次集中供地中，香港置地以22.33億元總價摘得成都青羊區兩宗地塊。

財報數據顯示，截至2021年12月，香港置地在中國內地的投資項目增至35個，覆蓋了7個城市；近兩年來，香港置地在亞洲的投資增加了一倍。香港置地CEO黃友忠在接受福布斯采訪時表示了對內地市場的長期看好，他表示：“中國的市場動態正發生變化。在過去，你只需要有行動的勇氣，因為快速的城市化無論如何都會拯救你。但隨著城市化進程的放緩，你需要用合適的方法來做事情，因為如今的人們都在尋求更高的質量。”

知名地產分析師嚴躍進表示，在當前市場下行壓力大的情況下，民營房企遇到了重大困難，尤其在土地競拍方面，給了以香港置地為代表的港資、外資彎道超車或者說“撿漏”的機會，這種情況下他們的競爭優勢也更加明顯。同時，他們的積極布局也從另一方面體現對國內房地產市場未來的長期看好。

凈負債率18%，大筆銷售收入未確認

受投資增加的影響，香港置地債務有所增加。香港置地2022年半年報顯示，截至6月30日止6個月，公司凈債務為61億美元，高于2021年底的51億美元。

具體來看，香港置地流動負債同比下降7.49億美元至25.58億元，長期借款增加7.33億美元，在手現金同比大幅下降68.43%至7.42億美元。

但相比內地房企，香港置地仍是家“健康”的公司。報告期內，香港置地凈負債率為18%，2021年末為15%。截至2022年6月末，公司承諾的流動性為26億美元，2021年底為40億美元。公司平均債務期限為6.4年，55%債務利率為固定利率，平均對沖期限為7.3年。

2021年9月，香港置地還宣布了一項5億美元的股票回購計劃，截至2022年7月22日已投資4.91億美元，已發行股本減少4%。另外還撥出5億美元用于回購股票，直到2023年底。

盈利方面，香港置地凈利潤由2021年上半年的虧損8.65億美元，轉正至2022年上半年盈利2.92億美元，基本凈利同比增8％至4.25億美元，原因是來自房地產發展業務的盈利貢獻上揚。

香港置地還有大筆銷售收入未確認。2022年，香港置地在內地的應占合約銷售額為4.19億美元，而2021年同期為13.6億美元，同比下降近70%。但其上半年已銷售未確認的應占合約銷售額為24.25億美元，2021年全年該數據為28.53億美元，幾乎接近去年全年水平。

加速去化大背景下，港資也發生業主維權問題。上海閔行區網上信訪受理（投訴）中心顯示，2022年4月，香港置地虹廬灣業主投訴項目存在外立面減配、與沙盤不符等情況，涉嫌虛假宣傳和偷工減料。針對上述問題，部分業主已與開發商、物業進行溝通，但開發商說明沙盤系先期做出故未作調整，且無法給出其他合理解釋，拒不整改。資料顯示，虹廬灣開發商為上海怡匯置業有限公司，系香港置地和萬科上海共同開發。

此外，另一個不容忽視的問題是，疫情影響下，香港置地寫字樓空置率也有所提高，從2021年底的5.2%上升到2022年6月末的5.4%；寫字樓租金為每平尺112港元，低于2021年同期的118港元；零售物業租金每平尺168港元，也低于2021年同期的180港元，無疑也會對其全年凈利潤產生影響。