賣物業的房企，已經開始談條件了

圖片來源：稿定素材

冬天，又到了賣物業的季節。

12月5日，中國奧園再度出售奧園健康股權，公開招標為其尋下家。

12月12日，“好學生”旭輝控股稱，已邀請潛在投標人競投旭輝永升服務股權。

據不完全統計，不到半個月時間里，已有旭輝、奧園、德信等5家房企意欲出售物管公司股權。

一年之前的冬天，地產行業爆雷序幕拉開，房企匆忙把物業這頭“現金奶牛”牽上來輸血。

順利出售物業資產的房企，獲得了一段緩沖期，沒有讓聲譽瞬間跌落；但也有買賣雙方預期不夠，談判就此告吹，違約爆雷接踵而至。

此后的半年，由于行業持續不景氣，物業收并購市場趨于平淡。

如今在“金融十六條”“三支箭”等政策的刺激下，地產行業喜提全線上漲，物管行業也隨之回春。

據Wind數據，11月份A股和港股市場累計有19只地產股和物業股走出翻倍行情，旭輝永升、碧桂園服務、融創服務漲幅超過200%、雅生活上漲133.68%。

一些后來踩上債務雷區的房企，正碰上套現的良機，趕緊整活。

上次沒談攏的房企，看到好行情又躍躍欲試。

借著漲勢，一些房企還硬氣地在出售協議上添上了不少附加條件。

一場失敗的自救

去年冬天物管行業第一輪出售潮，是房企集體爆雷前夜的掙扎。

當時融資環境未見實質性好轉，很多囊中羞澀的房企，面臨一波美元債即將到期，又無力支付的窘況。

如果逾期，可能會引起交叉違約、股價大跌，甚至是失去境外融資能力。

當時的行業還不流行“躺平”，房企大都希望保住自己的羽毛，于是開始到處找“血包”，避免喪失信用。

那時，物管業務連續盈利且容易變現，自然成為房企快速換取現金流的籌碼。不少房企急忙出售自家物業，像花樣年賣掉了彩生活，藍光賣掉了藍光嘉寶，富力物業賣掉了旗下全資的富良環球......

奧園賣資產之路，卻沒有上述這么順利。

去年底超5億美元債到期前，奧園欲賣掉其所持奧園健康全部的55%股權，報價30億元。

業內評價，雖然盈利勢頭強勁，但從區位、持續變現等條件來說，奧園物業資產并不算優質，這個價格有些“虛高”。

當時市場呈現“供大于求”的狀況，有意愿出售物業資產的出險房企不少，但并購風口已經逐漸收緊，一些物管企業開始囤糧過冬，更加小心謹慎對待大規模收購。

如果不壓低價格，恐怕難以出售。

奧園健康內部的小股東卻害怕，壓價出售股權，影響后續市值，容易損傷自己的收益。

剛抄底增持奧園的小股東無極資本公開反對此次收購，它向奧園健康管理層建議，整體出售才是一個公平做法，這樣能保證整體的溢價。

當然，奧園似乎沒有一點調低價格的意愿，在沸沸揚揚的傳聞中，收購無疾而終，奧園還是走入了爆雷朋友圈。

物業股再迎來曙光

那一波出售潮后，物業市場一直不溫不火。

收并購方面，上半年較為轟動的兩個單子，便是華潤萬象生活拿下了祥生、禹州兩個爆雷房企的物業板塊。

市場遇冷的一個重要原因是，地產持續下行，加速了物業估值泡沫破裂，后者難以獲得市場青睞。

轉機出現在上個月。“金融十六條”等政策文件出臺，物管板塊隨地產股大漲，估值正逐漸修復，物業股又迎來了一波出售小高潮。

以旭輝、德信為代表的房企，正好踩點爆雷，物業成了其增加現金流的重要抓手。

11月，旭輝宣布停止支付境外債本金和利息，集團現金流惡化超出預期。

此時金融活水涌來，但六大行總行萬億授信援助里沒有旭輝的名字，其只拿到了郵儲上海分行和光大的授信；涉及境外債的“內保外貸”，境外債承壓的旭輝也沒有嘗到甜頭。

旭輝能否在這波金融支持中活過來，業界仍持【不好研判】的態度。

但物業股的修復，給了旭輝資產變現的機會。數據顯示，11月到12月，旭輝永升服務回漲超過200%，當前股價估值處于高點，是出售的好時機。

如果出售順利，就能馬上填補現金流缺口，可能比授信的錢要來得更快。

而雅居樂、奧園等一批較早出現流動性危機的房企，一直有出售物企股權的動作，自然也不會放過這一波機遇。像雅居樂，8月就已經減持過雅生活服務，12月又來套現一次。

奧園也再度上架奧園健康，但出售股權比例由55%下降到29.9%。

對此業內猜想是，一方面物業估值上漲后，奧園更惜售了；另一方面或許是想減輕各方股東的阻撓。

出售所持近一半的股權，意味著奧園將不再是物業子公司中的“一言堂”，奧園健康的獨立性更強，小股東的話語權也會提高。

業內人士分析，總體而言，從旭輝、奧園“公開競標”的公告可以看出，目前物管行業正處于賣方市場。

相比上次，這次的奧園更直白地說出了自己偏好：要求投標方必須是國企、央企，持股至少30%的企業，且必須接下奧園舊改的活。

奧園對國資的青睞已不是一兩天了，此前奧園“白衣騎士”的緋聞名單中，基本上都是山東能源集團這類國資。

不知道這次，“國資夢”能否在物業板塊中實現？