房地產，要奪回失去的這一年

來源：地產壹線

春節前，國家統計局公布了經濟、就業、人口等方面的數據。

有三組與行業相關的爆炸性數字。

·房地產開發投資近十年首現負增長，同比下降10%

·商品房銷售額重回五年前，僅有13.5萬億元

·61年來，我國人口首次出現負增長，同比減少85萬人

市場銷售仍未復蘇企穩，疊加【人口減少】這個BUG，脆弱的樓市又迎來當頭一棒。

樓市松綁的列車，從2022年開到2023年，最后打出了王炸牌。

國務院副總理劉鶴近期兩次為房地產發聲： “房地產是國民經濟的支柱產業” 。一夜之間，房地產從ICU邁進了KTV。

2023年伊始，樓市調控進入深水區，需求方面，中央發文“可因城施策調整利率”、強二線城市限購要求松動、一線城市二手房“帶押過戶”正式推廣……

供給方面，中央經濟工作會議延續房住不炒總基調時，特地強調“化解房地產風險”，有關部門將通過實施“改善優質房企資產負債表”計劃,防范化解優質頭部房企風險，保證保交樓工作順利推進。

雖然路途艱難，但試圖扭轉市場預期信心的想法從未停過。

畢竟，郁亮曾這樣鼓勵行業：“房地產仍有十萬億量級規模,市場差時不要恐懼。”

13萬億的市場規模可能成為常態

國家統計局數據顯示，2022年,商品房銷售面積和銷售金額分別為13.6億平米和13.3萬億元。

市場規模一夜跌回到了五年前。

2022年，受宏觀經濟調整、疫情反復，房企暴雷、樓市交付難等影響，大家都沒有信心買房了。

展望2023年的市場銷售，政策仍然是一個重要變量。

機構預測，需求端政策力度有望進一步加強，尤其是核心二線城市，政策優化空間較大，“限購”政策將成為調整的重要目標。

一二線城市也有望最早開啟修復態勢，從而拉動整體銷售市場回升，低能級城市成交仍然疲軟。

中指研究院認為，短期來看，預計銷售市場最快或在今年二季度企穩。

標普預測，在基準假設下若疫情對經濟的影響在2023年4月份逐漸消退，需求在7月份起將逐步小幅回暖，最終2023年新建商品房銷售額將與2022年基本持平。

若市場的修復時點延后至11月，全國商品房銷售額則出現5%的下滑。

但從長遠來看，85萬負增長的人口才是影響未來樓市格局的關鍵。

首先是總需求量減少。有分析認為，當前房地產市場成交規模短期已現天花板。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，未來10萬億-14萬億元的商品房成交金額將是一個常態，商品房市場不會回到18萬億元的高增長階段。

各城市的樓市也在分化。在人口本身減少（凈流出量較大）的城市，樓市形勢更加嚴峻，能級越高的城市，受到的影響越小。

這也代表，未來中國各能級城市的房價分化情況會更加明顯。

住房需求也變得更加多元化，包括二次置業需求將超過首次置業需求、老齡化置業需求上升、多孩家庭改善需求、單身人士的長租公寓等，都會影響供給端產品變化。

土地市場回暖看民企

從供給端來看，今年企業的拿地開工意愿也不強。

2022年，全國房地產開發投資13.29萬億元，比上年下降10%，十年來第一次出現負增長。

事實上，拿地金額、拿地規模等指標已經連續兩年持續下滑。

以往撐起“半邊天”的民企身影變少，城投擔下了一切，2022年，城投拿地比例大幅上升。

但財政部去年末發文，嚴禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。

民企拿地少、國企保穩的情況下，新房補貨量減少,可能會導致至少兩年新房供應受到影響。

行業認為，2023年土地市場真正迎來回暖的關鍵在于民企的拿地能力何時會恢復。

當下，各地官方都很懂行情，主動降低地價，給予房企更多的利潤空間，以此吸引更多的民營企業興趣。

或“少量多批”出讓，像武漢、蘇州、南京等地突破了“集中供地”的次數限制，全年土拍達到了5-6輪。

東吳證券指出，在行業上行階段，“兩集中”政策出臺平抑土地市場熱度的目標已完成。當前土地市場縮量供應，城投托底拿地模式不可長期持續。

58安居客房產研究院指出，集中供地制度在新的市場周期下已不合時宜。少量多批推地，能緩解企業競標壓力，使企業資金更加靈活，降低短期內的資金壓力。

安居客預測，預計2023年集中供地政策會有階段性調整，主要傾向于“一城一策”，給予地方更多的自由空間。

除土拍規持續保持寬松，另有業內分析，在銷售實質回暖前，為完成土地出讓金收入目標，部分城市實際地價有進一步下調的可能性。

部分暴雷房企有機會救回來

先把房企扶上墻，才有機會改善市場預期。

融資市場也如此。

從2022年四季度起，民營房企融資渠道再開閘，股權、債權、貸款“三支箭”齊發，以此扭轉房企流動性困境。

一批資質良好、經營穩健的頭部房企，率先完成了增信融資，找到了更多的錢。

2023年伊始，監管部門一份《改善優質房企資產負債表》方案流出，提出將從“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”等方面，助企紓困與激發活力并舉。

其中有兩個關鍵。

一是，對“優質房企”的范圍進行定義，只要符合“專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性（經營規模較大、覆蓋區域較廣）”四大標準，就算是官方認定的優質房企。

二是，合理延長房地產貸款集中度管理制度過渡期，在保持規則整體框架不變的基礎上，完善“三線四檔”規則部分參數設置。這意味著，影響限制房企融資的“三道紅線”指標將有所微調。

行業指出，新一年在防范風險的主基調下，獲得融資機會的房企名單將會逐步擴容。

目前，房企發債正逐步從優質民營房企擴容至已出險房企，近期旭輝控股、合景泰富、寶龍地產為代表的房企發債已有突破。

相關數據顯示，2023年房企償債壓力仍然較大，年內房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，相比上年多700億元，償債規模有增無減。

政策護航下，部分房企還債壓力得到減緩；也有房企受到支持有限，引發海內外債務違約事件發生。

同時，債務重組成出險房企化債的突破口，在富力、龍光、融創打出重組樣本后，未來將掀起一波重組熱潮。

不管走在還債的哪一階段，“保交樓”仍是房企今年釘在腦門上的首要任務。

日前，住建部全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開，表明決心“一頭”抓出險房企，幫助企業自救；“另一頭”要依法依規處置，追責破產一個不落。

重點是，“不能再出現新的交樓風險”。