沒人再敢買高樓了

圖片來源：地產壹線

2017年，在深圳這片熱土上，地產界兩位許老板都曾拋下豪言壯語。

一位是恒大的許家印，興致勃勃把總部從廣州珠江新城遷到深圳灣，聲稱“要把總部大樓建成深圳新地標”。

另一位是世茂的許榮茂，239.43億元在龍崗拿下深圳土拍史上第二高價地，重頭戲是打造一座668米的地標【世茂深港國際中心】。

許榮茂的野心更大：“要建設中國第一高樓”。

六年后，這兩家房企都沒能刷新深圳的天際線。

恒大退了總部土地，深圳國企安居建業(yè)兜底，萬科負責紓困代建。

雖然沒實現看海辦公的愿景，但是許老板起碼解決了一些問題，欠興業(yè)信托的債也還上了。

近日，中信信托將世茂這宗藍圖掛上法拍貨架，卻無人問津。

相當長一段時間里，國內多地掀起“摩天大樓熱”，各地城市名片更新背后，知名房企角逐身影頻現。

超高層建筑施工都是一項高難度、時間跨度長的工作，這考驗著房企資金沉淀和建造能力，還暗藏著官方規(guī)劃變更、市場供應過剩等客觀風險。

如今，房企們在風雨中隕落，這些高樓也走到了被遺棄的結局，再也無法展現它的高光時刻。

7年來司法最大估值標的流拍背后

拍得土地后，世茂與深圳政府約定地標竣工的時間是“5年”，也就是2022-2023年間。

當時，幾乎沒有人質疑世茂的資金和建造能力。

畢竟，在深圳政府設立的“2016年總資產不低于2000億”“在中國開發(fā)建設并已竣工不少于1棟250米以上超高層建筑”等各類門檻中，世茂樣樣達標。

世茂為項目找來中信信托融資87億元，該信托項目還一度在市場上遭到追捧。

2022年本該是竣工的年份，世茂卻成為了房企ICU名單中的一員。當年4月，世茂正式停止兌付該信托計劃。

隨后，中信信托將該項目涉及的12宗土地、股權、329套房產進行查封。

本次拍賣的便是上述12宗土地及其地上物，評估價約163.05億元，起拍價130.44億元，保證金為6.52億元，加價幅度為6522萬元。

這被形容為“7年以來司法拍賣最大的估值”。

根據時代財經消息，中信信托目前已回款兌付本金30億元，如果拍賣順利，所得款項足以覆蓋剩下的本息。

可結果還是讓債權人失望了。

關于流拍的原因，有幾點較為關鍵：

首先該項目體量太大，12宗地占地面積超32萬平方，規(guī)劃了4棟高層商辦及幼兒園、國際學校等公配，且商辦自持比例超半，開發(fā)和運營都極其考驗資金能力。

（來源:世茂深港國際中心資產評估報告）

其次，深圳的寫字樓市場正處于無價無市的低谷——戴德梁行指出，今年上半年深圳甲級寫字樓市場空置率持續(xù)上漲至24.5%。

且項目還位于非核心區(qū)的“大運新城”，產業(yè)、人口支撐不足，寫字樓市場吸納更缺乏動力。

目前世茂流動性危機持續(xù)，債務重組仍沒有動靜。

不少債主已經等不及了，除去中信的查封，世茂深港國際中心還被22家供應商及施工單位起訴查封及輪候查封資產，200多戶小業(yè)主投訴。

體量大、債務結構復雜，業(yè)主維權頻發(fā)，多個Bug疊加，能夠拿錢、愿意拿錢的企業(yè)，都是萬里難挑。

藍圖里的“中國第一高樓”，只能等待命運的宣判。

從國內到國外，有房企執(zhí)著于地標

“第一高樓”拍賣雖冷，但燃起了大家對高樓地標的討論熱情。

10年前，摩天大樓基本上是各大中城市的“經濟指標”，地方政府鼓勵房企投資參與建設城市名片。

談到高樓制造者，綠地必有一席位。前十年，綠地在一二線城市高歌猛進，不斷刷新當地的天際線。

對于房企而言，摩天大樓建設周期長、成本高，并不劃算。綠地愿意做這門生意的邏輯在于——通過幫助政府建設地標性建筑、以及打造各類商業(yè)、文化業(yè)態(tài)，能夠低成本拿到住宅類土地。

舉個例子，此前佛山高明西江新城一宗商住地拍賣時，政府提前設置了門檻：要想獲得這塊土地，必須配建200-240米以上的地標建筑。

當時業(yè)內多數人士都認為，這是政府與開發(fā)商提前做好了勾地準備。

最后綠地以1935元/平底價獲得這宗商住地，同期出售的商住地均價在3700元/平。目前綠地該住宅產品均價為1.4萬/平，位居周邊樓盤價格之首。

（地產壹線制圖：全國各地代表性地標一覽）

綠地還把開發(fā)摩天大樓的愛好搬到了國外。

2013年，綠地共花費60億美元在洛杉磯和紐約獲得兩處地產項目，前后交易均刷新了中國房地產企業(yè)在美投資額。

不過相比國內，綠地海外更愿意收購已有規(guī)劃的摩天項目，上述兩處項目均是從資方手中盤下，自己再建設完工。

另一位出手闊綽的房企是富力，2017年-2018年，富力在倫敦金融城幾度重倉地產項目，花費超50億元人民幣，包括收購萬達的“倫敦ONE”項目以及在片區(qū)附近瘋狂攬地。

在此片區(qū)，富力連片打造出“泰晤士河壹號”（One Thames City），別稱“倫敦版富力城”。

那還是一個“錢像是大風刮來”的年代，富力甚至為“泰晤士壹號”花費3000萬在北京設置了展廳。

高樓誘惑不再

這些摩天大樓，并非都如愿等來落成迎客的高光時刻，也并非只有一個主人。

在國內，2020年住建部、國家發(fā)改委聯合發(fā)文，嚴格限制各地盲目規(guī)劃建設超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。

以此為節(jié)點，早前超過500米的、未完工的地標項目進入了整改停滯期。

如，綠地武漢中心建筑規(guī)劃高度從636米削減到455米；世茂深港國際中心高度也從686米降到了600米。

這一期間，綠地武漢中心數千萬元公寓難以按照“636米高度”的營銷口徑兌現，施工方的成本也在拉高，這都加劇了開發(fā)商的資金壓力和品牌風險。

另外，在長建設周期中，開發(fā)商資金鏈穩(wěn)固性相當重要。

國內目前最高的爛尾樓——天津高銀117大廈，2008年起開始打樁建設，由于高銀地產商資金鏈暴雷，至今仍未完工。

綠地陷入流動性危機后，武漢中心、成都蜀峰468等超高層建筑多次傳出了停工傳聞；綠地還被南京、大慶政府以“高樓建設進度推遲”為由告上法庭。

為了扭轉資金困局，綠地首先想到了早年在海外順利建成的地標項目，這成了公司的救命稻草。

去年，綠地瘋狂轉讓、去化海外各國的寫字樓公寓地標項目，綠地曾公開表示，已通過海外輕資產轉型回收資金超百億。

其中，綠地出售紐約太平洋公園項目中兩棟公寓樓，回籠約3.15億元，該項目被稱為紐約市20年來最大規(guī)模房地產開發(fā)項目之一，也是中國房企迄今在美最大的投資。

去年，富力完成10只美元債，49.44億美元債務展期，被稱為“亞洲房企最大債務重組案例”。

重組協議能夠成功推進，與富力旗下倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣兩項海外地標資產所提供的增信有很大關系。

現在，無論是深圳第一高樓，還是紐約最大項目，這個title顯然沒有那么重要了。