“保交樓”一周年 頭部房企撐起行業(yè)過(guò)半交付量

“保交樓”被寫入中央政治局會(huì)議內(nèi)容中，已經(jīng)近一年時(shí)間了。

這一年里，從中央到各級(jí)地方，都在不斷開(kāi)會(huì)強(qiáng)調(diào)這三個(gè)字的意義——不僅是穩(wěn)定購(gòu)房者信心的關(guān)鍵，更關(guān)系國(guó)計(jì)民生。

尤其今年上半年，市場(chǎng)短暫的小陽(yáng)春后，復(fù)蘇勢(shì)頭未能持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在深化，退市、債務(wù)違約、逾期交付、停工緩建等問(wèn)題依然在發(fā)生。

作為樓市底層邏輯的“保交樓”，更是面臨只可加強(qiáng)不可松懈的重托。

而頭部房企，是這項(xiàng)任務(wù)里關(guān)鍵的壓艙石。

房企：完善交付體系

把“保交付”作為重中之重

近期，億翰智庫(kù)發(fā)布了今年上半年中國(guó)典型房企交付業(yè)績(jī)研究報(bào)告。

報(bào)告顯示，整體來(lái)看，頭部企業(yè)仍然是“保交樓”的主力——TOP5房企的交付套數(shù)均超過(guò)10萬(wàn)套，占TOP50房企整體交付量的36.38%，TPO10房企的交付套數(shù)超過(guò)整體的一半。

交付業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)位居前三。

其中碧桂園交付套數(shù)為27.8萬(wàn)套，累計(jì)交付面積3438萬(wàn)平方米，在交付量上穩(wěn)居行業(yè)第一，且遠(yuǎn)超第二名（12.8萬(wàn)套）和第三名（11.7萬(wàn)套）的交付總和，占據(jù)TOP50房企上半年總交付量的13.7%，大幅領(lǐng)先同行。

一些出險(xiǎn)房企也在力保交付，恢復(fù)自己的市場(chǎng)信譽(yù)。例如，綠地集團(tuán)交付10萬(wàn)套，旭輝集團(tuán)交付5.5萬(wàn)套，陽(yáng)光城交付均超4萬(wàn)套，佳兆業(yè)集團(tuán)交付2.1萬(wàn)套，中國(guó)奧園交付1.9萬(wàn)套。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，整體來(lái)看，今年上半年房企交付情況表現(xiàn)不錯(cuò)，較去年有明顯改善。

據(jù)了解，為了提高交付效率，今年不少頭部企業(yè)都在從工程把關(guān)、交付流程標(biāo)準(zhǔn)化等多方面完善自己的交付體系。

湖北應(yīng)城碧桂園云璽項(xiàng)目陪同業(yè)主收房

湖北棗陽(yáng)碧桂園利達(dá)天璽項(xiàng)目陪同業(yè)主驗(yàn)房

交付量最大的碧桂園，早就已經(jīng)從風(fēng)險(xiǎn)管控、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)程管控、服務(wù)跟進(jìn)等多個(gè)維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作流程，持續(xù)提升基礎(chǔ)產(chǎn)品力，全力以赴保交樓。

2023年，碧桂園實(shí)施強(qiáng)基行動(dòng)3.0，進(jìn)一步強(qiáng)化工程管理體系，完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。精細(xì)、完善的工程管理要求貫徹在前置策劃、樣板先行、技術(shù)交底、舉牌驗(yàn)收、承接查驗(yàn)、維保修管理等全過(guò)程。

其中，樣板先行，是指實(shí)行樣板分級(jí)管理制度，戶內(nèi)、園林、外立面、地下室、屋面等五大交付樣板必須通過(guò)項(xiàng)目、區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。

舉牌驗(yàn)收是指主要工序施工完成進(jìn)入下一道工序前，由甲方、監(jiān)理、施工單位及班組對(duì)工序施工質(zhì)量共同進(jìn)行驗(yàn)收，質(zhì)量合格符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，由驗(yàn)收責(zé)任人共同進(jìn)行舉牌驗(yàn)收，方可開(kāi)始下一工序。

另外，還有領(lǐng)導(dǎo)一線督查、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)交流等，固化管理行為、狠抓關(guān)鍵工序、使動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)化，確保房屋的基礎(chǔ)產(chǎn)品力。

除了項(xiàng)目層面的自檢，碧桂園集團(tuán)層面，還建立了全周期質(zhì)量檢查體系——通過(guò)工程巡檢，交付評(píng)估，飛檢、綜合巡檢制度，對(duì)所有區(qū)域?qū)嵭屑径热采w的工程巡檢，從土建工程、裝修工程、機(jī)電工程、實(shí)測(cè)實(shí)量等多維度，確保施工品質(zhì)和施工安全，規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)管控。

據(jù)了解，2023年上半年，碧桂園累計(jì)工程巡檢645個(gè)批次，碧桂園區(qū)域總走訪工地1364次。

為了增強(qiáng)品質(zhì)公信力，在項(xiàng)目正式交付前，碧桂園還會(huì)聘請(qǐng)第三方對(duì)所有交付批次開(kāi)展交付評(píng)估工作，結(jié)合業(yè)主敏感點(diǎn)，對(duì)戶內(nèi)、公區(qū)、外立面、園建綠化設(shè)置了800余個(gè)檢查項(xiàng)。交付評(píng)估成績(jī)不達(dá)標(biāo)的不允許交付。

2023年上半年，碧桂園累計(jì)交付評(píng)估592個(gè)批次（部分項(xiàng)目2022年已完成交付評(píng)估），交付評(píng)估一次性通過(guò)率達(dá)92%。

而碧桂園的業(yè)主們，同樣能參與到“交付監(jiān)工”中——碧桂園全國(guó)各項(xiàng)目會(huì)不定期舉辦工地開(kāi)放日活動(dòng)，邀請(qǐng)業(yè)主提前走進(jìn)項(xiàng)目，了解項(xiàng)目進(jìn)展。同時(shí)，部分項(xiàng)目開(kāi)展常態(tài)化工地直播，邀請(qǐng)業(yè)主“云監(jiān)工”，隨時(shí)隨地關(guān)注工程進(jìn)度。

在交付前，項(xiàng)目會(huì)面向業(yè)主舉辦預(yù)驗(yàn)收、云驗(yàn)收活動(dòng)，征集業(yè)主的意見(jiàn)并及時(shí)反饋。憑借專業(yè)的“快修隊(duì)”，收房過(guò)程中出現(xiàn)的需求，基本能做到“當(dāng)天發(fā)現(xiàn)、當(dāng)天整改”

而交付后，碧桂園還會(huì)持續(xù)開(kāi)展客戶定期回訪、滿意度調(diào)查等一系列工作，用真實(shí)的反饋提升客戶服務(wù)。

溫州碧桂園文瀾豪庭二期

廣東韶關(guān)翁源蘭庭府

監(jiān)管：持續(xù)出臺(tái)支持政策

保預(yù)期穩(wěn)民生

交付不是一個(gè)孤立的節(jié)點(diǎn)，保交付也不僅僅靠企業(yè)的努力就可實(shí)現(xiàn)。

“保交付”數(shù)字轉(zhuǎn)好的背后，政策和地方，以及金融端的扶持功不可沒(méi)。

中央層面，2022年7月28日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出“壓實(shí)地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生”,“保交樓”也首次寫入政治局會(huì)議文件；9月份，全國(guó)2000億元專項(xiàng)借款資金啟動(dòng)，“保交樓”資金進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地階段；11月份，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“金融16條”，明確指出要積極做好“保交樓”金融服務(wù)。同月，央行推出 2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，房企的信貸、債券和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”；12月15日，包括“保交樓”在內(nèi)的“三保”被首次寫入中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。

而地方層面，去年下半年就有近40個(gè)省市出臺(tái)保交樓舉措。5月以來(lái)，包括福建、廣州在內(nèi)的多省會(huì)、城市，密集舉行專題會(huì)議、出臺(tái)政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容涉及專戶管理、建立預(yù)售資金移動(dòng)預(yù)警機(jī)制等。

2023年7月10日晚間，央行和金融監(jiān)管總局宣布，將去年一系列政策中的“王炸”政策——“金融16條”有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。

這兩條延期的政策，一是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

二是對(duì)于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，就是房企的存量債務(wù)可延期，并鼓勵(lì)商業(yè)銀行繼續(xù)為“保交樓”發(fā)放專項(xiàng)借款配套融資。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，兩條政策的延期，有助于促進(jìn)項(xiàng)目完工交付，在保交樓的同時(shí)，也有助于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

億翰智庫(kù)在研報(bào)中預(yù)計(jì)，“保交樓”工作仍然是國(guó)家和社會(huì)的關(guān)注焦點(diǎn)，隨著2023年國(guó)家更多相關(guān)政策落地，支持“保交樓”的工作會(huì)順利進(jìn)行，整體的交付情況將呈現(xiàn)出邊際向好的趨勢(shì)。