國央企，抄走了這屆買房人

在民營房企暴雷了五六七八成后，托底樓市穩(wěn)健發(fā)展的重任，就壓到了國央企身上。

它們也挺熱衷于此的，并不負(fù)眾望向前沖刺。

繼去年托底各地土拍市場后，今年這些存貨都進(jìn)入了轉(zhuǎn)化期。

于是，上半年的房地產(chǎn)銷售排行榜上，TOP10里，出現(xiàn)了明顯的“國進(jìn)民退”——7家國央企，銷售額占到10強(qiáng)房企整體銷售額的77%。

拿地市場上也是同樣的情景，權(quán)益投資額TOP10房企里，8家國央企，份額占到了87.5%。

在“國字招牌”信用如金的背書下，不少地方平臺瞄準(zhǔn)了這一窗口期，趁勢出頭，甚至不乏三線城市的國企，都在進(jìn)京趕考。

可以預(yù)見的是，當(dāng)市場上的土地更多地落入國央企手里后，未來市場上的蛋糕，也會更多地向它們傾斜。

TOP5里已無民企

保利、萬科、中海、華潤、招商，成了行業(yè)新 TOP5。而僅存的3家民營房企，都落到了TOP5后。

（數(shù)據(jù)來源：億翰智庫，綠城數(shù)據(jù)包含代建銷售）

其實在2022年時，TOP10里的民企，就已經(jīng)只剩下三家——當(dāng)時是碧桂園、融創(chuàng)、龍湖。

今年，得益于杭州市場貢獻(xiàn)了約735.91億元的全口徑金額，濱江上半年的銷售額同比大漲35%，取代了融創(chuàng)的位置，進(jìn)入前十。

但這樣的增幅，還是比不過野心更大的——建發(fā)、華潤和招蛇。

其中，建發(fā)的全口徑銷售額同比，猛增了54%，行業(yè)排名也從去年上半年的16，前進(jìn)到了第9名。

建發(fā)這兩年的勇猛是有目共睹的。2022年全年，在行業(yè)“謹(jǐn)慎投資”的大背景下，建發(fā)權(quán)益拿地金額約544億元，排名從前一年的第10位竄到了第4位，僅次于華潤置地、中海地產(chǎn)和保利發(fā)展。且新增土地91%位于一二線城市。

這些儲備，都成了建發(fā)今年的銷售轉(zhuǎn)化。

而華潤和招商蛇口，更是拼到了“近身搶人頭”的地步，以40%的增幅，互不相讓。（華潤和招蛇的拼爭，可詳見：《誰是央企第二》）

在這樣的增幅下，上半年TOP10里的7家國央企（含混合制企業(yè)、地方平臺），他們的銷售額總和占到了TOP10房企整體銷售額的77%。

（數(shù)據(jù)來源：億翰智庫）

增幅破百4家，3家為地方國企

如果把觀察范圍擴(kuò)大，進(jìn)入行業(yè)百強(qiáng)的國央企中，同比增幅最大的是大家房產(chǎn)、廈門國貿(mào)、北京城建和保利置業(yè)。

有意思的是，這里面有三家，都是地方國資。

大家房產(chǎn)，其實是杭州城建（全稱：杭州市城建開發(fā)集團(tuán)）。今年上半年，據(jù)統(tǒng)計，大家房產(chǎn)在浙江市場實現(xiàn)銷售金額166億元，同比增幅達(dá)到90.7%，并且在浙江省的位次上也首次躋身TOP10。

有機(jī)構(gòu)分析，重合作和穩(wěn)合作，一直是大家房產(chǎn)的核心策略之一。2023上半年，大家房產(chǎn)5個銷售單盤金額10億以上的項目均為合作項目，合作方涵蓋招商蛇口、濱江集團(tuán)、中天美好集團(tuán)、海威置業(yè)、錢江房地產(chǎn)等等，均具有本土龍頭房企、國企性質(zhì)、品牌房企等企業(yè)標(biāo)簽，對合作客戶甄選的謹(jǐn)慎性可見一斑。

廈門國貿(mào)與建發(fā)房產(chǎn)，同屬于廈門國資委。而它倆的增長路徑，也基本都源于前兩年的大手筆投資，今年土儲都進(jìn)入了轉(zhuǎn)化期——國貿(mào)去年花了229億元拿地，前年花了170億。而2020年時才只有99億。

北京城建218.2億元的銷售額，北京單城就占了208.17億元，在北京房企成交金額半年榜上，北京城建排到了第三名。

這背后主要是有兩大明星項目做推手——天壇府、文源府。這兩個項目都入圍了上半年北京單項目銷售TOP10，其中天壇府還是第二名，網(wǎng)簽金額62.15億元；而文源府是城建和建發(fā)合作的，全口徑的網(wǎng)簽額也有30.34億元。

入圍的唯一一家央企，保利置業(yè)，近兩年更是仿佛忘了和保利發(fā)展之間的“同業(yè)競爭”問題，一路狂奔。

根據(jù)保利置業(yè)自己的公告，今年里，它銷售額的同比增長，就沒有下過三位數(shù)。

（數(shù)據(jù)來源：億翰智庫）

在早之前，保利置業(yè)有一半的土儲，都在西南。但2019年之后，保利置業(yè)開始調(diào)整布局，重倉長三角、大灣區(qū)。

去年，保利置業(yè)在上海、深圳、寧波、昆山、常熟等城市共獲取10個開發(fā)項目，且有18%的貨值實現(xiàn)了年內(nèi)轉(zhuǎn)化。到了去年年底時，長三角和大灣區(qū)的合約銷售占比，已經(jīng)達(dá)到70%，較2021年增加10個百分點。

而長三角和大灣區(qū)，一直都國內(nèi)房地產(chǎn)銷售最穩(wěn)的兩大區(qū)域。也成了保利置業(yè)狂奔的最好支撐。

（數(shù)據(jù)來源：億翰智庫）

非典型國央企：綠地遠(yuǎn)洋

當(dāng)然，也不是所有的國央企，都在朝前跑。

TOP100房企里，也有萬科、綠地、遠(yuǎn)洋、首開、大悅城這幾家國央企（含混合制企業(yè)），出現(xiàn)同比下滑。

綠地、遠(yuǎn)洋，這倆家房企，是有點“劍走偏鋒”在身上的。

開篇我們就提到了，“國字招牌”眼下等于“信用背書”，但這兩家企業(yè)偏偏與眾不同，近一年里都在遭遇流動性緊縮。

綠地在去年5月時，對一筆當(dāng)年6月25日到期5億美元債尋求1年展期。到了11月時，又對旗下9只美元債做展期，共計32.41億美元。其中5月這筆甚至做了二次展期。

幾番操作后，綠地的國際評級，也直接跌到了D——違約級。

根據(jù)綠地的2022年年報，其一年內(nèi)到期的有息借款+票據(jù)是1351.8億元，而手里的流動資金是597.6億元，連債務(wù)的一半都覆蓋不了。市場不敢買單它家的房子，也是意料之中的。

遠(yuǎn)洋在面對現(xiàn)金流危機(jī)時，采用的方式，則是找大股東援助——2022年，遠(yuǎn)洋通過將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給中國人壽，拿到近百億的現(xiàn)金流。

但這也讓它失去了獨(dú)立性，原本只做財務(wù)投資不介入企業(yè)管理者的一二大股東——中國人壽和大家保險，在今年6月時直接提名4位董事進(jìn)入遠(yuǎn)洋董事會，其中一位還是執(zhí)行董事。同時還針對遠(yuǎn)洋集團(tuán)成立聯(lián)合工作組，并聘請了中金公司作為財務(wù)顧問，以“更全面地掌握遠(yuǎn)洋集團(tuán)的經(jīng)營情況”。

整體來說，上半年國央企的銷售，是好于2022年同期的，但和2021年上半年相比，則還沒有完全恢復(fù)。

那么民企到哪去了？

如果把觀察范圍擴(kuò)大，可以看到，在TOP31-50這個陣營，國央企只有9家；在TOP51-100的陣營，國央企只有8家。

也可以理解為，今年上半年，民企的規(guī)模排名，較多地聚集在TOP30以后了。