港資中介向6家房企發(fā)出追債信號

（圖片來源：稿定素材）

沒過個(gè)把月，寶能又被討債者拉出來示眾了。

只不過，這次討債的主角，變成了中介巨頭之一——中原地產(chǎn)。

因?yàn)榛鹨呀?jīng)燒到自家頭上了，中介員工們近日涌進(jìn)深圳中原經(jīng)理辦公室追討傭金。

其中一位女員工向管理者哭訴：“傭金拖欠七八年，小孩學(xué)費(fèi)都交不起了，能不能把員工的提成先發(fā)了？”

不在沉默中爆發(fā)，就要在沉默中接下一切“罪名”。

中原地產(chǎn)用白紙黑字控訴了一番：我不是惡意欠薪，我欠你們的，別人也欠我的。

中原地產(chǎn)公告

隨后列出一堆地產(chǎn)巨頭的名字：恒大、寶能、佳兆業(yè)……欠了足足10億元+。

市場看到這幾家房企，無奈地?fù)u搖頭。

共同的受害者

中原給出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各開發(fā)商/代理商未支付深圳中原的傭金超過10億元。

目前在法院啟動(dòng)訴訟追傭金金額為5.35億元，其中逾4億元法院已裁決強(qiáng)制執(zhí)行，待判決的有逾1.35億元。

已起訴這幾家主要重點(diǎn)開發(fā)商，包括佳兆業(yè)、恒大、寶能、世茂、龍光、吉祥里。

可以看到，名單多數(shù)都是深圳本地的房企巨頭，也是以往千億房企的榜客。

中原地產(chǎn)業(yè)誠懇地表達(dá)了自己的困境以及補(bǔ)救措施：

1.員工基本工資能夠保證足月發(fā)放，但受開發(fā)商流動(dòng)性影響，近期傭金實(shí)在拿不出來了。

2.我們會努力去追債，成立了追傭跟進(jìn)小組，首席運(yùn)營官劉天旸牽頭負(fù)責(zé)。

3.家庭有困難的員工，我們會發(fā)放特困撫恤金幫助其渡過難關(guān)。

劉天旸還向媒體表示，除了發(fā)律師函和訴訟等方法，也會積極和開發(fā)商溝通來追繳結(jié)算傭金，并且也有一部分開發(fā)商用“以房抵傭”的形式來處理，但中原認(rèn)為以房抵傭往往造成中原地產(chǎn)的收入折損。

公開信息顯示，深圳中原是深圳規(guī)模最大的新房代理商，在中介圈有“黃埔軍?！币环Q。

不過這兩年來，面對房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)的沖擊，同處一條產(chǎn)業(yè)鏈上的房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)生存空間日漸逼仄。

其實(shí)中原集團(tuán)也曾做出收縮動(dòng)作，整體業(yè)務(wù)規(guī)模縮減約30%左右。比如，2021年深圳中原有540家店鋪，2022年年底只剩240家店鋪，一年時(shí)間關(guān)閉了300家店鋪。

遲到的傭金

開發(fā)商欠傭金，其實(shí)是中原多年的心病。

早在2014年，時(shí)任中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理李耀智在媒體溝通會上公開聲討開發(fā)商拖欠傭金現(xiàn)象。

李耀智稱，開發(fā)商拖欠中原集團(tuán)的代理傭金總額接近30億港元，“雖然2008年和2011年開發(fā)商也拖欠過傭金，但規(guī)模沒有現(xiàn)在大。”

這次討薪視頻中，有員工也提及，中原未付傭金拖欠行為已經(jīng)可以追溯到6-7年前。

傭金提成在收到開發(fā)商/代理商的銷售傭金之后發(fā)放，這是中原集團(tuán)成立45年以來一直執(zhí)行的傭金提成發(fā)放制度。

根據(jù)中原高層講述，以往一般而言，銷售達(dá)成12-13個(gè)月開始會進(jìn)入第一輪結(jié)傭周期。

在行業(yè)爆雷浪潮尚未開啟時(shí)，為什么會拖欠這么多傭金？這便要提到開發(fā)商和中介在新房市場上相愛相殺的故事。

這些年，渠道能帶來源源不斷的客流和成交，是地產(chǎn)大佬逃不掉的誘惑。

另一方面，傭金一路高漲、因與甲方溝通不暢，中介抹黑截客轉(zhuǎn)到競品樓盤等現(xiàn)象，也讓開發(fā)商很不滿。

不情不愿的開發(fā)商等到結(jié)傭時(shí)，回款、客戶判斷、費(fèi)用等細(xì)節(jié)都要查證一番，確保渠道沒有暗自違背承諾，在這個(gè)過程中，鬧上法庭的案件比比皆是。

在南京一起糾紛代理銷售合同糾紛案中，開發(fā)商與房產(chǎn)中介圍繞“自然到訪客戶”與“渠道客戶”問題爭論不休，甚至當(dāng)庭拿出人臉識別系統(tǒng)的截圖進(jìn)行判客。

還有代理費(fèi)點(diǎn)位問題，我愛我家和中金公館在傭金結(jié)算糾紛中，我愛我家覺得應(yīng)該按3%計(jì)算傭金，而項(xiàng)目關(guān)聯(lián)方則覺得應(yīng)按2%計(jì)算，雙方就一個(gè)點(diǎn)位的費(fèi)用結(jié)算又吵上了法庭。

有人認(rèn)為這是一場開發(fā)商暗地里向中介公司發(fā)起的“討伐”，試圖表達(dá)自己的不滿，但這樣的battle，讓夾在中間的中介打工人很受傷。

有人曾在社交平臺上感慨，圈內(nèi)常見的一個(gè)怪事，你問同行干的不錯(cuò)的人最近怎么樣，他會說單開的還可以，但就是快揭不開鍋了（拖傭）。

到了房企進(jìn)入暴雷狀態(tài)，拖傭問題更加嚴(yán)峻。這回開發(fā)商不是不想結(jié)，而是沒錢結(jié)了。

有渠道也順勢改變了游戲規(guī)則。比如2022年起，鏈家將“后付費(fèi)”變成了“先付費(fèi)”模式，即項(xiàng)目公司提前預(yù)測營業(yè)額，支付其傭金，然后鏈家為其引流，最終結(jié)算后多退少補(bǔ)。

但至于開發(fā)商沒有與中介公司結(jié)傭時(shí)，后者能否提前為員工提前墊付傭金？

中原地產(chǎn)表示無法操作，“即使僅僅墊付基層員工的提成，需要墊付的資金金額已經(jīng)超過4億元以上，因此將會導(dǎo)致公司的經(jīng)營更加困難?！?/strong>

熟知中原的人透露，中原沒有先行墊付傭金的慣例，整個(gè)行業(yè)幾乎也不能實(shí)現(xiàn)。

想要與國央企合作

2019年國慶節(jié)，許家印在恒大總部親自接見了房地產(chǎn)行業(yè)銷售排名前十的渠道公司高管們，用真金白銀的高傭承諾鼓勵(lì)大家推銷恒大樓盤。

與恒大深度捆綁的中原地產(chǎn)、易居、世聯(lián)行估計(jì)沒想到，后面恒大是一點(diǎn)傭金都擠不出了。

根據(jù)世聯(lián)行數(shù)據(jù)，截至2022年12月31日，公司應(yīng)收恒大款項(xiàng)總額合計(jì)12.41億元，其中12.07億為應(yīng)收賬款。

世聯(lián)行已對恒大全面提起訴訟，但即使訴訟成功，也得排著老長的隊(duì)等待恒大的財(cái)產(chǎn)執(zhí)行。

在2022年底，世聯(lián)行便針對恒大的12.07億元應(yīng)收賬款計(jì)提了90%的減值，對間接持有的恒大1億元投資已經(jīng)計(jì)提100%減值。

易居代理了恒大全國30%的項(xiàng)目，恒大欠易居中國應(yīng)收款35-40億，使易居深陷美元債違約風(fēng)險(xiǎn)，被港交所停牌并啟動(dòng)債務(wù)重組程序。

另一家巨頭合富輝煌，2021、2022年分別虧損5.45億港元、5.8億港元，這基本上都是因?yàn)殚_發(fā)商的應(yīng)收款收不上來，不得已要進(jìn)行額外虧損的撥備。

幸運(yùn)的是，世聯(lián)行憑借“染紅”存活了下來，目前已經(jīng)把目光轉(zhuǎn)向“央國平”（央企、國企、城投平臺）。

世聯(lián)行看起來仍然有信心，原因可能在于，這一年多來市場繼續(xù)走弱，中介渠道又成了“救命稻草”。

過去的2022年，有人做過調(diào)研，在市場最艱難的一季度，渠道對開發(fā)商營銷業(yè)績的占比接近70%。

連一些央企都不得已要“分一杯羹”給渠道，例如，曾經(jīng)表示樓盤不做轉(zhuǎn)介（渠道帶客），不能讓渠道吃掉利潤的華潤置地也松口了。

今年7月，很多深圳中介收到一則消息——華潤置地旗下深圳一個(gè)項(xiàng)目將啟動(dòng)轉(zhuǎn)介。

世聯(lián)行還認(rèn)為，還有一些地方城投公司自身服務(wù)鏈條并不完整，需要第三方代理公司提供銷售服務(wù)，這也會給公司帶來新機(jī)遇。

但較量仍在繼續(xù)。首先，不少國央企仍執(zhí)著于完善自渠渠道，以擺脫外渠依賴癥。

越秀地產(chǎn)高層曾提到，2021年越秀地產(chǎn)自渠達(dá)到28%，這一比例還在不斷提高，2022年上半年做到了46%。

中海更是開發(fā)商中比較強(qiáng)勢的代表，已有數(shù)年建立自渠的經(jīng)驗(yàn)。

以北京中海為例，公開數(shù)據(jù)顯示，去年渠道對北京中海營銷業(yè)績的占比大約只有25%。

而相比行業(yè)內(nèi)高達(dá)兩個(gè)點(diǎn)的渠道費(fèi)，北京中海的自渠成本，差不多只有0.6%。

再者，傭金支付方面，國央企也并非完全安全。上一回，中海和鏈家鬧掰的傳聞中，就傳出“中海拖欠傭金，北京鏈家決定不再為其帶客”的細(xì)節(jié)。

雖然雙方均否認(rèn)了停止合作的傳言，但開發(fā)商與渠道商之間的拖欠矛盾再度浮出水面。