小保有了更大的野心

圖片來源：稿定素材

上半年，央國企地產(chǎn)在銷售上展現(xiàn)出了絕對的血脈壓制。

前十名中，國央企占了7個(gè)席位，銷售額占到10強(qiáng)房企整體銷售額的77%。

還有一些非典型央企，以前呆在角落不起眼，現(xiàn)在卻成了“最靚的仔”。

比如和保利發(fā)展同屬一個(gè)集團(tuán)的保利置業(yè)，今年月度銷售額的同比增長就沒有下過三位數(shù)。

官方公告顯示，上半年，保利置業(yè)銷售業(yè)績共374億元，同比增長127%，權(quán)益銷售越過了20多家房企，沖進(jìn)了前二十。

從市場動(dòng)作上看，荷包鼓鼓的保利置業(yè)大手一揮，今年至今，超百億土地款已經(jīng)飛向了上海、廣州等核心城市。

保利置業(yè)謙虛一笑，不是我太強(qiáng)，而是你們跑不動(dòng)了。

狂奔同時(shí)，大小保之間【同業(yè)競爭】的問題再次被拎到臺面上。

銷售業(yè)績殺瘋了

拉長到這幾年來看，保利置業(yè)對賣房子這件事一直挺隨緣。

2021年公司定的銷售目標(biāo)是620億元，最后只賣了566億元，完成率90%。

2022年公司定的年度銷售目標(biāo)是650億元，最后只賣了約503億元，完成率77%。

想當(dāng)年，管理層曾表示要在“十四五期間”（2020年-2025年）再造一個(gè)保利置業(yè)，將銷售額目標(biāo)定為1300億元，后來又調(diào)低為1000億元。

不過隨著1000億小目標(biāo)DDL靠近，加上民企“躺倒”后出現(xiàn)的超車機(jī)會，今年以來，保利置業(yè)似乎不想那么佛系了。

今年剛開始，保利置業(yè)就展現(xiàn)出了狂飆態(tài)勢，2023年1-2月，保利置業(yè)全口徑銷售額達(dá)127億元，同比增長225.6%；權(quán)益銷售額88億元，同比增長率200.1%。

上半年業(yè)績顯示，保利置業(yè)全口徑銷售額沖入24名，權(quán)益銷售額也進(jìn)入了20強(qiáng)。一年之前，這兩個(gè)指標(biāo)基本上在50名上下徘徊。

截至今年8月底，保利置業(yè)全口徑銷售金額427億元，權(quán)益銷售金額322.7億元。

地產(chǎn)壹線注意到，高能級區(qū)域銷售同步提升，是銷售業(yè)績的重要支撐。

分區(qū)域來看，長三角銷售業(yè)績同比提升129.3%達(dá)到166.61億元，珠三角地區(qū)同比升103%至60.54億元。

增幅最高的是中國香港地區(qū)，銷售額同比大增382%至40.02億元，占總銷售規(guī)模10.7%，以往該區(qū)域占比只有3%左右。

值得一提的是，2023上半年保利置業(yè)的合約銷售均價(jià)達(dá)到了25231元/平米，相比于2022年全年提升了20.6%，刷新了近年來的新高，有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，這是香港地區(qū)銷售份額提升的主要功勞。

銷售額的提升立竿見影，但保利置業(yè)經(jīng)營效益卻相對黯淡。

今年上半年，保利置業(yè)營收為156.39億元，較去年減少16.4%，期內(nèi)歸母凈利潤為人民幣6.39億元，較去年同期減少49.6%。

營收利潤雙跌主要原因之一，可能是結(jié)轉(zhuǎn)效益不高。

2023年上半年結(jié)轉(zhuǎn)金額約145.89億元人民幣，而2022年上半年結(jié)轉(zhuǎn)金額則為177.82億元人民幣，同比減少了17.96%。

財(cái)報(bào)顯示，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中西南及其他地區(qū)占比超過一半，在市場下行的去化壓力下，或許會階段性進(jìn)行降價(jià)銷售，帶來部分價(jià)值折損。

舍棄西南，偏愛長三角大本營

加速處理原有滯重庫存時(shí)，保利置業(yè)還在做的一件事情是：轉(zhuǎn)舵。

這尤其體現(xiàn)在土儲布局方面。

近年，保利置業(yè)土地投資逐漸從西南向長三角地區(qū)和粵港澳大灣區(qū)傾斜，并且集中于一二線城市，2022年底，保利置業(yè)的土地儲備中一二線城市的權(quán)益建面占比達(dá)到80%。

從數(shù)據(jù)上看，保利置業(yè)更鐘愛長三角地區(qū)。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，從2019年到2022年，珠三角新增土儲建面占比從55%降至8%，而長三角從14%增至57%。

今年上半年，保利捕獲的新增五個(gè)項(xiàng)目中，長三角就占了三個(gè)，分別位于上海、昆山、蘇州。

在其大本營上海，今年4月，保利置業(yè)建發(fā)組成聯(lián)合體，斥資70.26億元摘得青浦一商住地塊；7月，保利置業(yè)又與招蛇、越秀、中海等一眾國央企進(jìn)行“廝殺”，以22.73億元封頂價(jià)獨(dú)立拿下楊浦平?jīng)龅貕K。

但需要指出的是，在這些高能級城市的出拳也使得上半年公司平均土地成本相較于期初又繼續(xù)提高了7.1%，為10500元/平方米。

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前由于這些高能級城市的限價(jià)政策尚未有放松的預(yù)期，未來高昂的土儲成本或?qū)⑦M(jìn)一步拉低公司的盈利率水平。

另外，逆勢中擴(kuò)張也考驗(yàn)著保利置業(yè)的流動(dòng)性水平。

以“三道紅線”指標(biāo)觀察，保利置業(yè)此前一直腳踏兩條線，為【橙檔房企】。

在2023年H1，企業(yè)凈負(fù)債率這一指標(biāo)已經(jīng)降至97.3%，由此升入黃檔；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率降也低至73.5%，雖仍未達(dá)標(biāo)，但已有所改善。

截至上半年，保利置業(yè)流動(dòng)性現(xiàn)金339.7億元，短期借款有173.8億元，現(xiàn)金短債比1.95。

若是加上一年到期的貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)等短期債務(wù)科目，比如90天內(nèi)到期的應(yīng)付貿(mào)易及其他賬款，以及90天以上的175.9億元，償債能力可能沒有賬面上那么輕松。

同業(yè)競爭難題未解

今年，當(dāng)保利置業(yè)瞄準(zhǔn)廣州、上海市場進(jìn)擊時(shí)，有人注意到，保利發(fā)展也在同一競技場上收割。

早在2012年，保利集團(tuán)就對地產(chǎn)平臺作出了規(guī)定：同一個(gè)城市，保利發(fā)展進(jìn)了，保利置業(yè)就不能進(jìn)，反之也一樣。

比如在深圳、蘇州、海南等市場，就只有保利置業(yè)，北京等地就只有保利發(fā)展。

上海、廣州(佛山)、重慶和武漢這4個(gè)城市，兩兄弟則要協(xié)商發(fā)展。

2017年底，保利發(fā)展通過間接收購保利置業(yè)約20%的股份完成了二者的重組，兩家公司又在發(fā)展區(qū)域上進(jìn)行了區(qū)分，內(nèi)地新增的項(xiàng)目由保利發(fā)展開發(fā)，港澳地區(qū)則以保利置業(yè)為主導(dǎo)的。

但這些準(zhǔn)則，沒有框住大小保的步伐，尤其這兩年。

比如，保利置業(yè)換倉后，與保利發(fā)展核心區(qū)域布局趨于重疊。

去年年底時(shí)，保利置業(yè)長三角和大灣區(qū)的合約銷售占比，已經(jīng)達(dá)到70%。

而長三角、粵港澳大灣區(qū)早就是保利發(fā)展的核心腹地。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月保利發(fā)展投資最高的區(qū)域是長三角：拿地金額191億元，位列行業(yè)第三；大灣區(qū)拿地金額89億元，位列行業(yè)第四。

再如，今年6月，大保闖入了之前小保獨(dú)享的深圳市場參加土地競拍。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，兩者重合的城市有廣州、深圳、佛山、上海、北京、常州、濟(jì)南、杭州、武漢、蘇州、寧波等城市。

這也引來了上交所的注意。

保利發(fā)展年初宣布定增募資125億元時(shí)，上交所就曾下發(fā)問詢函要求其說明“解決同業(yè)競爭措施的實(shí)施情況及其有效性，已做出的關(guān)于避免或解決同業(yè)競爭承諾的履行情況及是否存在違反承諾的情形?！?/p>

保利發(fā)展回應(yīng)稱，保利集團(tuán)承諾其自身及其控制的其他企業(yè)未來在境內(nèi)新增的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均由保利發(fā)展為主進(jìn)行開發(fā)，并將進(jìn)一步推進(jìn)業(yè)務(wù)整合，有效防止保利置業(yè)與保利發(fā)展未來的潛在同業(yè)競爭。

后兩句話讓一些投資者覺得，保利發(fā)展整合保利置業(yè)的想法一直是存在的。

保利發(fā)展上半年全口徑金額、權(quán)益金額、操盤金額都是冠軍。

“重回前三”后的新目標(biāo)——“進(jìn)三爭一”，好像快要實(shí)現(xiàn)了。

畢竟，保利發(fā)展“沖一”的目標(biāo)還在路上，之后要想坐上且穩(wěn)固龍頭寶座，通過與保利置業(yè)的持續(xù)整合不失為一個(gè)好的機(jī)會。

“如果讓保利置業(yè)私有化，早就得第一了。”有人這樣評價(jià)。

對于早年一直沒啥起色的保利置業(yè)，多數(shù)人也認(rèn)為，被重整是理所當(dāng)然的事。

但今年，這匹突圍的黑馬今年似乎有了更大的野心，或許會想用成績換取更多的自由。