還有往前卷的民企

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今年5月初，濱江老板戚金興在會(huì)議上提出了一個(gè)小目標(biāo)：今年及未來(lái)幾年濱江集團(tuán)要確保前20名，爭(zhēng)取前15名。

一個(gè)月后，濱江集團(tuán)以上半年合約銷售金額925.8億的成績(jī)，首次沖入了機(jī)構(gòu)全國(guó)房企榜第10。

夢(mèng)想成真。

前幾年，濱江還因守著杭州不愿意出遠(yuǎn)門，被質(zhì)疑經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略太保守。當(dāng)時(shí)行業(yè)普遍認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)從百億到千億的進(jìn)階，全國(guó)化布局必不可少。

想不到，濱江將自己在大本營(yíng)杭州的資源用到極致，在逆境中活下來(lái)，并且還成了黑馬。

沖規(guī)模，我是認(rèn)真的

上半年，濱江集團(tuán)以182億元的拿地總金額位列行業(yè)第八，但土儲(chǔ)權(quán)益比只有45.5%，不足一半。

具體來(lái)看，上半年濱江22幅地中，獨(dú)獲100%權(quán)益的土地僅為2幅，另有14幅土地權(quán)益比例小于50%。

這與戚金興側(cè)重于合作開(kāi)發(fā)、小股操盤的策略有關(guān)。

穿透濱江多個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，有幾個(gè)高頻出現(xiàn)的企業(yè)身影：中豪、坤和、建杭、興耀......他們基本上都是杭州（浙江）本地的小房企。

在杭州土拍戰(zhàn)場(chǎng)上，濱江很喜歡拉著這群小弟一起拿地，或先由這些小馬甲們拿地，濱江再入股合作。

收獲土地后，濱江主要負(fù)責(zé)當(dāng)操盤手，同時(shí)還把建筑施工、園林等下游工程分包出去，像這樣興耀名下一眾園林公司、中豪名下的一眾建筑施工公司，也獲得了喝湯的機(jī)會(huì)。

不愧是共同富裕示范區(qū)。

這一年多來(lái)，濱江還收獲了新的賺錢機(jī)會(huì)。像國(guó)央企以及城投平臺(tái)兜底土地后，很多沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力，也會(huì)去找房企做小股操盤或者代建。

此時(shí)，和政府關(guān)系密切的濱江又上線了，今年先后收并購(gòu)了金華城投、杭州地鐵多個(gè)土地項(xiàng)目股權(quán)。

以較低的權(quán)益占比輪動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目投資，濱江前兩年順利敲開(kāi)千億（合約銷售額）大門，在市場(chǎng)下行期也增強(qiáng)了其抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

不過(guò)，相比于摻入了合作方貢獻(xiàn)的合約銷售額，權(quán)益銷售金額才是真正歸屬于企業(yè)的銷售金額，能更真實(shí)反映房企的盈利水平。

根據(jù)上半年銷售數(shù)據(jù)，濱江合約銷售額925.8億元，權(quán)益銷售478.66億元，權(quán)益銷售比在51.7%，該比重在同規(guī)模房企中排名并不高。

針對(duì)權(quán)益占比低的質(zhì)疑，戚金興曾在2020年時(shí)回應(yīng)過(guò)，“很多信息都說(shuō)濱江權(quán)益占比不高，但實(shí)際在合作過(guò)程中，95%的項(xiàng)目都由濱江承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目服務(wù)管理收入就達(dá)到8億多，為濱江利潤(rùn)做出巨大貢獻(xiàn)。隨著公司發(fā)展，權(quán)益比例會(huì)逐步提高。”

但翻閱財(cái)報(bào)可見(jiàn)，2020-2021年，濱江銷售權(quán)益比均在51%左右，而到了2022年，該比例降至了44%。

在保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)和提高權(quán)益占比之間，濱江還是選擇了前者。

愛(ài)杭州，我也是認(rèn)真的

上半年，杭州共進(jìn)行了七次集中供地，累計(jì)出讓土地91宗，總成交金額1002.9億元，突破千億元大關(guān)。

同一時(shí)間段，北京賣地收入為1008.7億元，上海和廣州分別為545.6億元、535.5億元，也就是說(shuō)，杭州上半年賣地收入超過(guò)了上海和廣州，晉升全國(guó)第二。

有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，杭州土地市場(chǎng)活躍，民企功不可沒(méi)。

而濱江就是其中的積極分子，好地研究院數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)在杭州拿地權(quán)益金額162億元，排名第一。

按照濱江2023年300億元的權(quán)益投資刻度來(lái)看，其在杭州投資額度已經(jīng)超過(guò)了計(jì)劃的一半。

別人擔(dān)心押注單一城市風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高時(shí)，戚金興卻說(shuō)，杭州是全國(guó)最好的市場(chǎng)之一，銷售還能保3年。”

杭州對(duì)濱江的貢獻(xiàn)的確肉眼可見(jiàn)，2022年銷售額中杭州區(qū)域占比86.5%，今年上半年，這個(gè)指標(biāo)又提到了89.7%。

上半年，濱江繼續(xù)蟬聯(lián)杭州地區(qū)銷售操盤榜和權(quán)益榜冠軍，“你都不知道綠城有多想拿回第一。”戚金興說(shuō)。

再看綠城，上半年繼續(xù)往外走，參加了杭州、上海、北京等核心一二線城市100多場(chǎng)次土拍。對(duì)于全國(guó)化，濱江好像沒(méi)有想法。

戚金興給濱江畫了一條安全線，“只在（已投資過(guò)）現(xiàn)有區(qū)域拿地”，今年上半年，杭州之外，濱江僅在寧波、金華、南京各摘一宗地。

在其他城市，濱江還有更迫切的任務(wù)。

戚金興今年提出的“新三大戰(zhàn)役”中，其中一項(xiàng)就是要賣掉外地滯銷的房子。

比如溫州萬(wàn)家花城項(xiàng)目，計(jì)提了1.5億元的跌價(jià)準(zhǔn)備。根據(jù)濱江的說(shuō)法，這個(gè)項(xiàng)目最早交房是2021年，目前整個(gè)大盤應(yīng)該都是現(xiàn)房，共14.4萬(wàn)方，只賣出了6.47萬(wàn)方。

今年中報(bào)顯示，濱江針對(duì)千島湖、桐鄉(xiāng)、寧波三地的項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)提存貨減值，共計(jì)提了6.25億元。其中，桐鄉(xiāng)南城明月苑項(xiàng)目從去年至今已經(jīng)計(jì)提了超6億元。

在低線城市，先清理庫(kù)存才是正事。

杭州掙的錢，還是留在杭州花