一線城市已經坐不住了

圖片來源：網易房產

當多數一線城市還停在喊麥階段時，廣州總是最快行動的。

先是第一個掏出“認房不認貸”政策，之后，深圳、北京、上海迅速跟上。

不到一個月時間，當二線城市限購放松潮正在發酵，廣州又坐不住了。

9月20日晚，廣州非核心城區放開了限購、增值稅"5改2"、外地人購房社保年限“5改2”，再加上周首套房貸利率下限降至LPR-10BP......

業界感慨，廣州這輪送上的，絕對是正餐。

氛圍已經渲染起來了，按照上回的節奏，大家齊刷刷地蹲起了北上深。

目前這三座城市“放松限購”小作文已經傳瘋，但北京并未有任何實質性行動，深圳上海則上了一點試探市場的“小菜"。

廣州之后，不少業內人士都認為，北上深三地政策上都存在調整的預期和空間，但力度會打折扣。

廣州一下子把口子都撕開了

“認房不認貸”落地后，一線城市市場走出了一條先揚后抑的路徑。

機構數據顯示，政策落地后幾天，一線城市的新房市場活躍度明顯改善，其中，北京、上海的成交量翻倍，甚至一周直接超過一個月的成交量。

但拉長時間到新政第二周，一線城市整體新房熱度、交易環比漲幅有所下降，政策短期引爆市場后脈沖響應效果有所減弱。

其中一個重要原因在于，該政策首先影響的是二手房市場，大量積壓的賣房需求短期內會集中釋放，而“賣一買一”帶來的置換需求進入新房市場需要一定的時間。

不過，有一些城市甚至連甜頭都還沒嘗到。

比如廣州，9月的前兩周成交商品住宅26萬平方米，比8月上半月成交增加2.4%，新策后成交未出現明顯增長。

廣州這么心急出政策，也是可以理解的，只是沒想到，人口、資金、購房資格，一下子都給鋪排到位。

深圳也有同樣的困擾。9月1-13日，深圳一手住宅網簽套數為628套，8月1-13日這組數據是1043套。

官方雖然還沒有大動作，但目前已經送上了幾道“開胃小菜”：

·港澳人士可以個人名義購買商辦類物業，無須注冊公司，不限套數。

·離婚人士購房也有優化。離婚人士重組了家庭，無論是否再婚或復婚，將不再追溯其此前離異時的情況，會按現有家庭實際擁有房屋的套數，去審核購房資格。

業內人士認為，一線城市放松限購已經表明，本輪政策優化力度要更強于2014-2015年，短期來看，北京、上海、深圳限購政策還有優化空間和預期。

中指研究院表示，但預計一線城市政策調整力度取決于市場恢復程度，未來有望按照因區施策原則，或結合人口、人才政策去優化限購政策，如取消郊區限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數、優化離婚購房限制等。

市場也給出了一些預測，包括：

郊區放開限購：之前流傳的夸張版小作文，北京除城六區和通州，其他區域可能會放開；深圳羅湖、南山、福田、寶中之外會解除限購......

降低購房門檻和成本：如上海單身限購松動、京滬的普宅認定標準調整。

交易稅費調整：第一太平戴維斯華南區住宅銷售部董事劉曉南認為，此次廣州增值稅5改2，積極方面在于，賣一買一的置換客戶縮短了房產的交易周期，有利于提振整體樓市表現。

認房不認貸之后，廣州還曾降低二套房首付比例和房貸利率下限，其余三個城市并沒有跟進。

不少人認為，在政策節奏上，北上深可能要更加嚴謹，包括在放松區域、社保年限、增值稅費年限等，力度相比廣州都會打折扣。

開發商應該有“伴漲盡售”的意識

半個月前一攬子政策利好出臺，新房市場方面傳言最多就是“開發商連夜漲價”。

事實上，這更多像是制造市場緊張氣氛的噱頭，面對“金九銀十”的市場競爭，多數開發商在定價上還是相對謹慎，希望借著政策余溫和營銷節點抓緊去化，回籠資金。

甚至，有的還給出了較大的誠意。

前期凍結95折+認籌95折+準時簽約98折……N輪折扣后，深圳綠景白石洲璟庭約200套房源單價來到了8字開頭，比備案價還低了3萬/平，和周邊二手項目單價倒掛接近50%。

這強烈的反差感，綠景卻不得不妥協，一方面是自身有經營焦慮。

今年上半年，綠景中國已經虧損6.8億元人民幣，目前其手上能夠動用的現金為11.75億元，而一年內到期債務為117.65億元左右，現金難以覆蓋短債。

之前，綠景還曾跟萬科簽署了協議，以23億元向萬科出售白石洲項目第三、四期20%的利潤權益。

萬科的要求是，綠景后續需要按時取得開發貸款，并且不能出現無法解決的資金缺口，否則綠景需要回購股權或將萬科的利潤分配將提高至40%。

白石洲就是綠景的“血包”，假如去化效率高，就能守住自己的信用底線，保證后續開發貸批放。

另一方面，在深圳，截至9月15日，全市共有11個項目取得批售，住宅供應量環比增長逾3倍至7009套。

與白石洲璟庭同期入市的另一個中心區舊改項目——福田金地環灣城不斷給出降點折扣，就給綠景帶來不少競爭壓力。

除了購房折扣，綠景還給出了額外的福利：只要交100萬認籌金，就能參與“綠景白石洲公寓10年使用權”抽獎，以及提供7000元/平高標準裝修等。

在深圳，開發商營銷玩得越來越跳脫，有住宅項目推出“買一送一”福利，買一套房子，送東莞一套房子的部分首付或深圳大鵬新區的一套統建樓。

廣州的官方已在悄悄放水，一名熟悉政策的人士對財聯社稱，“現在開發商可以自行決定價格，可漲可跌。”

地產壹線觀察到，廣州近期新推的改善盤不少都是低開，余貨銷售仍以促銷為主。

劉曉南向地產壹線表示，開發商其實在觀望和博弈，后面要根據成交情況繼續調整定價策略。

8月，一線城市新房價格環比連續2個月停漲后，首次下跌0.2%，除上海價格環比上漲，北廣深三城價格全部下滑。

不過，易居研究院研究總監嚴躍進認為，一方面，在政策利好支持下，恐慌性的價格下跌現象不會出現。

另一方面，房企搶抓“金九銀十”銷售，為加速去化、回籠資金，仍會給出一定價格折扣，房價難現大幅反彈。

對于后市，劉曉南這樣判斷，買家市場的基礎空虛，后勁比較乏力，今年之內房價和成交數據預計都不會有太大的上漲。

“佯漲快售、能出盡出，應是開發商最大的共識。”