中駿違約，虹橋最后一縷民企之光熄滅

圖片來源：地產壹線

在中駿宣布美元債違約后，一位還在虹橋的房企人士說：虹橋地產一條街最后一點星火，也滅了。

從2021年10月4日，花樣年成為首家公開債務違約房企，至今，整整2年的時間里，“暴雷”兩字，已經從“震驚”，變成了“平常”。

而這期間，虹橋地產一條街，更是從“繁榮”走向了“落寞”——在此之前，除了中駿，虹橋商務區的其他民企，都已經悉數“躺下”了。

現在，挺了2年后，“零違約”的中駿沒能逃脫殊途同歸的命運，一樣走向了違約、重組。

而更令人沮喪的是，中駿出清的時間，發生在“認房不認貸”政策滿一個月后。

這也間接說明：市場還沒有“活過來”。

帶著千億夢想入駐虹橋

中駿是在2017年時，把總部從“老家”廈門，搬到上海虹橋的。

搬遷背后，是中駿在2017年時，確立了“2018年500億元、2019年800億元、2020年破千億”的目標。

這是幾乎所有搬到虹橋房企的標準操作。

尤其是在上一個地產爆發周期的2016年，所有房企仿佛都被灌輸了“千億執念”。哪怕“千億口號”提出的時候，他們距“千億”還有“九百億”，都不妨礙他們相信：來了虹橋就能輻射長三角、啟動全國化、實現規模沖擊的目標。

于是在那幾年間，以閩系、川系和浙系房企為代表的南方房企，紛至沓來，進駐虹橋商務區，設立全國第二總部。

最鼎盛時期的大虹橋，擁有大大小小的房企不下50家，或者是房企總部，或者是區域總部。

這里確實交通便利，人才濟濟。當時有圈內人打趣：要跳槽時也很方便，出門拐個彎就到新東家。

行業興盛時是一榮俱榮，而下行時也成了一損俱損。

那些搬來的，也開始搬走——藍光、新力、祥生、弘陽、奧山等等，都已經打道回府。

還有一部分，是出售自己在虹橋核心區的辦公樓，搬去非核心區。

比如旭輝和融信，前者整售虹橋商務核心區恒基旭輝中心的兩棟大樓，其中一棟為旭輝集團總部；后者是出售自己位于虹橋世界中心項目里的總部大樓。

而中駿也早就在計劃出售自己位于虹橋中駿廣場的多棟物業，但不包括總部辦公樓。

今年新獲融資不足30億

除了推進資產處置，自2021年下半年以來，中駿還已實施了包括加快物業銷售、延長債務期限及爭取新的融資來源、嚴控費用等不同的措施，以減輕流動性資金壓力。

在這些自救下，自2022年至今，中駿已經努力償還境外債（本金+利息）共約15.6億美元（約合113.9億元人民幣）。

但這些措施，仍并不足以抵抗中駿的債務壓力。

中報顯示，中駿半年末在手的流動現金及現金等價物，為87.3億元，而一年內需要償還的有息債務，約125億元。

二者之間的缺口，有近38億元。

要想完全填補上缺口，中駿要么靠獲得新融資，要么靠銷售回款。

監管層對于中駿的融資助力，算是出了力，但出不盡全力——

去年年底，“金融16條”提出后，2個月里，中駿就陸續與中國民生銀行總行、中國工商銀行上海市分行等多家銀行簽署戰略合作協議，累計獲得超430億金額授信。

但這些銀行授信，據接近人士透露，最后其實都沒有實際落地。

不過，在“中債增”上，中駿確實獲得了2筆合計21億元的融資——一筆是1月時發行的，規模為人民幣15億元，期限3年，利率4.1%；另一筆是8月發行的，規模為人民幣7億元，期限3年，利率4.28%。

另外，7月時，中駿還在境外獲批2.55億港元及8910萬美元（合計約8.9億人民幣）的多批次定期貸款融資，用于借新還舊。

但這些與其大規模到期債務相比，仍顯不足，民營房企融資環境仍難以破局。

三季度銷售僅為一季度四成

銷售上，更是壓倒中駿的最重一根稻草。

在公告中，中駿無奈表示，踏入2023年第二季度，集團的銷售持續下滑，流動資金緊張狀況日益嚴峻，境外兌付債務壓力持續增加。

中駿的業績公告顯示，今年一季度集團的合同銷售金額約114.68億元，二季度為86.16億元，而三季度暴減至46.08億元。

本就不夠覆蓋債務的現金流，疊加每季愈下的去化情況，中駿終于躺下：“即使本集團竭盡全力，流動現金及銀行存款可能無法履行當前和日后義務所需。”

于是，中駿選擇停止償還外部債務。

公告中披露，集團停付的第一筆，是2021年3月22日簽訂的銀團貸款協議，原本需要支付已到期的本金和利息共約6100萬美元。

這可能將導致中駿會有四支美元優先票據出現債務違約——這些票據原本于2024至2026年到期，未償還本金合共18億美元，但在此番中駿宣告違約后，可能會導致債權人要求加快償還債務，甚至采取相關行動。

也有媒體爆料，此次違約的導火索，并不是外債到期未付，而是一筆初始規模3.88億美元等額銀團貸滾續遇到阻礙。

此前外媒報道，中駿集團與銀團貸款的債權行溝通滾動續貸事宜，部分銀行同意續貸。該筆貸款其中一筆分期在9月30日到期，到期規模為初始規模3.88億美元的15%，續貸方案是將貸款再續18個月，作為代價中駿僅需償還15%分期款中的5%。

據悉，于今年8月末，中駿已獲全體貸款人口頭同意，獲準將貸款滾續為2026年1月到期的新貸款。

但是，與貸款人簽署正式協議時遇到阻礙，中駿不愿落實其將部分中駿商管股份作為再融資質押增信的提議，以防后續需要該資產支持進一步滾續。因此無法在現有貸款15%分期款（本金及利息6100萬美元）到期前敲定再融資協議。

總之，中駿主動進行了境外債務重組。

利好政策出臺一個月持續性不足

不論是在大虹橋企業房企眼里，還是全行業人看來，中駿能堅持至今，已是不易。

對中駿老板黃朝陽的評價，也很高：“人品一等一”、“民間融資本事還是可以的”、“中駿甚至沒有大規模的裁員，目前的團隊人數在大虹橋房企里依然算多的”。

于是，中駿的出清，也讓多位房企人士感覺到了“叵測”的絲絲絕望，尤其是在政策集中釋放一個月后的這個節點上。

8月底，全國范圍內，組合性新政集中釋放。包括全國性的“認房不認貸”，廣州及大部分二線城市下調首付比例下限，廣州、深圳及大部分二線城市下調二套房利率下限，超過10個二線城市取消限購、7個城市取消限購和限售，和存量首套住房貸款利率調整等政策。

但經過一個月的發酵，結果并沒有給中駿，給整個市場帶來太多扭轉。

億翰智庫數據顯示，從監測的40城數據來看，9月全國商品住宅銷售面積為1449.4萬平米，同比下行26.1%，環比上行12.6%。

另一個機構監測的國慶數據顯示，2023年國慶假期期間（9月29日-10月6日），35個代表城市日均成交面積較去年國慶假期（10月1日-7日）及2019年假期下降兩成左右。

落到中駿本身，9月單月，中駿實現合同銷售額約11.05億元，比8月還少。

現象背后，大家普遍認為，政策有作用，但不大，且延續性不足。

廣東中原地產項目部總經理黃韜國慶期間巡了幾天盤，整體感覺是：“成交量肯定有增長，但比預期差一些。而且市場降溫也挺快的，假期最后一天就沒什么人看房了。目前看來，政策是有作用的，只是持續性不怎么強。”

而億翰智庫也表示，在大力度政策的加持下，市場的修復仍存在不確定性。若恢復不達預期，年底前政策仍有放松的必要和可能。放松空間比如“二線限價松動，一線外圍限購調整”，億翰股份董事長陳嘯天說。

但陳嘯天也強調：當下房地產的問題，核心在經濟上面。

否則，上述還在虹橋的房企人士無奈道：“虹橋民企的最后一點星光也滅了之后，下一步，可能就要輪到混合制國企和接盤的基金了”。