富士康的“灰色地帶”

圖片來源：富士康官網

郭臺銘在一次采訪中，曾說：“房地產，只是賺一次的錢；可是核心技術，卻可以賺無數次的錢?！?/p>

但這并不代表，他并不賺房地產錢。

全球最大的代工廠“富士康”，近期就被揭開了“隱形地產商”的身份。

據《環球時報》報道，稅務部門近期在依法對富士康集團在廣東、江蘇等地的重點企業進行稅務稽查，而自然資源部門對富士康在河南、湖北等地的重點企業用地情況進行現場調查。

消息一出，大家才發現，富士康在大陸擁有著近萬平米的工業園區。此外，還有不少未公開披露的住宅、寫字樓、商業。

而這里面，很多都是通過地方政府招商引資“優惠政策”取得的，存在可能的政策與法律“灰色區”。

地方為招商引資“投資換土地”

富士康于1988年投資中國大陸，據《中房報》的統計——目前，富士康在大陸28個城市共擁有47個工業園區，已知總占地面積超過9200萬平方米。

其中深圳龍華園區為富士康的大陸總部。但規模最大的，卻是位于郭臺銘老家山西晉城的工業園區，面積達到了20平方公里。

而在這次調查的重點區域——河南和湖北，富士康擁有鄭州科技園、鶴壁科技園、濟源虎嶺工業園、福士瑞精密工業（濟源）有限公司科技園、龍升工業園；以及武漢科技園。

在所有富士康已入駐的城市里，鄭州對富士康的依賴，是最重的。

數據顯示，自2010年富士康在鄭州建廠以來，企業累計進出口額約占河南省進出口總額的60%、鄭州市的80%。

此外，鄭州富士康的員工高峰期接近30萬人，截至2022年底也仍穩定在20萬人左右。被稱為當地“最大的勞動力市場公司”。

對這樣一個能實現GDP、財政、稅收、就業全面增加的企業，鄭州給足了誠意——不僅給了占地面積10平方公里的工業園區，還提供15億美元建廠補貼、“免五減五”的稅收政策優惠、幫忙招工，甚至還向海關總署請求保稅區政策。

武漢也一樣“推誠置腹”——市里投資20多億為富士康制定了17個重點配套項目，東湖開發區還專門與武漢鐵路局簽訂了富士康武漢科技工業園鐵路專用線的代建協議。

且在2007年6月，富士康與武漢高新區管委會簽訂投資協議7個月后，富士康旗下的地產業務平臺——香港軒盛投資有限公司，就以接近底價拿下了距工業園5公里的兩幅住宅土地，樓面地價分別為790元/㎡和560元/㎡。

這兩幅地塊，分別在2010年8月和2011年1月開盤。其中，軒盛·灣郡別墅項目的開盤價，每平方米售價在1萬元左右。

當時有武漢當地媒體測算，這兩個住宅項目的毛利率將達到8億-9億元。

顯然，這種“投資換土地”，成為富士康的一筆額外收益，也是地方政府最豐厚的一筆“陪嫁”。

轉手賺一倍的“土地紅利”

依靠地方青睞擁有大量低價地，甚至免費地的富士康，對“囤地”賺取土地紅利，也很擅長，且是租售兩賺。

2006年9月，富士康斥資約4.32億元，拿下深圳寶安區一幅占地面積6.7萬㎡的土地。

按富士康當時的規劃，該地塊是用來給高層管理人員提供配套住房。且因為這是商品住宅，項目建成后，并不排除會有部分住宅進入市場銷售。

但拿地5年，也不見富士康開發。反而是以8.79億元將這塊土地賣給了深圳城市建設投資發展有限公司，凈收益1.5億元。

在上海，有網友透露，Costco在上海閔行華漕鎮的用地，原先是富士康“漢陽光電”的工廠。

2016年，為配合上海的土地轉型工作，富士康收購了富昱置業（上海）79.77%的股權，擁有上述用地所在的華漕鎮293街坊地塊，土地用途變為商辦。

但到了2021年時，富士康才與印力簽署合作協議，共同合作開發2/3丘地塊，將其打造為一座大型高品質購物中心。同時，印力將為富士康科技持有的2/2丘地塊（不含Costco）提供開發管理和資產運營管理服務，計劃打造優質辦公物業。

這兩塊地在2022年時，因調整土地出讓使用條件，包括擬調整商辦比例、自持比例和產業業態，曾補繳過存量地價。也就是說，這塊地在富士康手中，至少空閑了6年。

在鄭州，有媒體在調查時還發現，富士康在其產業園區附近，以招標形式低價獲得公租房用地，并被允許拿出部分做商業地產開發。

或涉“未經批準改變土地用途”

在軒盛投資公司介紹中，就公開寫到：目前已取得位于深圳、上海、武漢、成都、廊坊等重點城市的土地擬開發項目，并以“數碼、環保、科技”為地產品牌經營理念，將整合前期取得的土地資源進行綜合成片開發。

這幾個城市，正是富士康目前幾個重要科技工業園區所在地。

自2005年起，軒盛投資還在上海、長春、貴州、太原、深圳、武漢、重慶等地陸續獲取商住地塊。

其中位于上海陸家嘴的“富士康大廈”項目最受人關注。但前期簽約鬧得轟轟烈烈的重慶商業地產、長春“玉蘭新天地”、貴州“富士康商貿城”以及樂山商貿綜合體，后期卻鮮有消息傳出。

地產壹線對此詢問了IPG中國首席經濟學家柏文喜，對方表示，一般來說，工業用地和住宅用地的使用和管理是有嚴格規定的，包括土地用途、使用權轉讓、環保要求等方面。

他分析，富士康在中國的土地使用可能涉及到以下違規情況：

未經批準改變土地用途：富士康在獲取工業用地后，未經政府批準擅自改變土地用途，比如將工業用地用于商業、住宅等非工業用途。

違規轉讓土地使用權：富士康可能存在未經政府批準擅自將工業用地使用權轉讓或者變相轉讓給其他企業或個人的行為，這種行為是違反土地管理規定的。

非法占用土地：富士康還可能存在非法占用土地的行為，比如在未經批準的情況下占用耕地、林地等農用地，或者在已取得土地使用權的情況下超范圍占用土地。

環保違規：富士康在生產過程中可能存在環保違規行為，比如排放污染物超標、未按照規定建設環保設施等，這些行為也是違反相關法規的。

“富士康在中國的土地使用問題，確實是一個復雜的問題。因為除了富士康本身之外，還有富士康關聯企業借用富士康的產業‘勢能’，進行配套地產業務建設以及市場化地產業務開發，因此有可能享受了大量的地方政府招商引資‘優惠政策’，并存在可能的政策與法律‘灰色區’”，柏文喜總結道。