萬達等待“一視同仁”

圖片來源：稿定素材

10月的最后兩天，中央金融工作會議按期舉行。

針對房地產，最受關注的一句是：一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

這句話，一年前央行和銀保監會提出“金融16條”的時候，也出現過。當時的表述是：對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。

但提出一年，落地數額甚少。有統計，“第二支箭”政策自去年擴容以來，已支持13家民營房企發行318.18億元債務融資工具。

平均每家不到24.5億元。

病結在于，金融機構不敢冒險，而監管機構也不能強制。

這次中央金融工作會議后，央行在11月2日，開會學習大會精神，在傳出的通稿里，這句話被做了點小改動，變成了“有效滿足房地產企業合理融資需求”。

“一視同仁”四個字，被刪掉了。

這“真實性”嚇壞了一眾業內人，畢竟這四個字，涵義極大。不少媒體發文呼吁：這句話很重要，不能遺漏！

今天上午，事情出現了反轉——在2023金融街論壇年會上，央行行長潘功勝在發言中，又把“一視同仁”拾回來了。

同時，昨天晚間，有消息稱，近期“第二支箭”將支持新城控股、美的置業、卓越商管等民營房地產企業發行債券融資，其中部分項目募集資金將用于保交樓、償還境外債務、推進城中村改造和城市更新項目。

此外，還有龍湖、金輝、華宇、新希望地產等多家民營房企債券發行項目正在穩步推進中。

雖然目前，幾家都還沒有具體的融資金額披露。但驚險反轉，外加時隔一年又發“第二支箭”，就是希望。

尤其是一些已經排隊等待許久的企業。

10月31日，大會剛結束后的珍貴窗口期，萬達商管一筆35.01億元ABS項目狀態更新至“已反饋”。

這是萬達年內申請的三筆ABS項目里，唯一仍存活的。

對眼下兌付壓力與對賭到期壓力雙重buff疊加的萬達來說，能不能通過，背后的導向意義很重要。

年內多筆融資受阻 債務已高于現金

今年以來，大連萬達商管的融資之路走得一直不順利。

2月申請的一筆規模為60億元的小公募債券，6月底被證監會通知為中止狀態。

另外，年內申請的三筆規模總計達73.97億元的ABS項目，已有2筆處于終止狀態。只剩一筆一周前剛顯示“已反饋”。

根據萬達商管半年財報，截至6月底，萬達商管一年內需要償還的有息負債（短期借款+一年內到期的長期借款+應付債券）已經達到約287億元。而萬達商管當時對應在手的貨幣資金，僅約160.15億元。已經是無法覆蓋狀態。

為了籌措資金償債，眾多萬達廣場、金融牌照、盈方體育、萬達電影股權等，已經都被擺上了貨架，但還是不夠填補缺口。

據說，王健林最近在各種奔走，為10月、11月到期的美元貸款的攤銷款，爭取展期支付。

其中有一筆初始規模5億美元、2024年11月到期的有抵押貸款，萬達正與債權人協商，希望在11月8日面臨1.5億美元攤銷款到期時，僅支付其中10%，剩余90%將在貸款最終到期時支付。

11月12日，大連萬達商管還有一筆余額3000萬元的境內中期票據到期；2024年1月29日到期的一筆美元債代償金額為6億美元。

如果無法被“一視同仁”，那將是又一次至暗時刻。

已是第三次對賭 期限僅剩53天

最大的壓力，還來自于上市對賭已經要到deadline了。

國政法大學資本金融研究院院長劉紀鵬在年中，萬達與萬科因長春合作項目發生紛爭時，曾公開表示：

“珠海萬達商管在兩年多以前，以每股25元的Pre-IPO價格籌集了380億元，戰投中僅新加坡PAG一家就180億，如果到今年12月份珠海萬達商管上不了市，按照對賭協議，萬達不但要贖回380億，還要支付12%的利息。”

超400億的股權回購款，對已經現金流窘迫的萬達來說，基本就是壓垮性的致命傷害。

所以，王健林也急著在為完不成的對賭協議謀劃后路——商討向投資者提供補償以避免觸發回購。

回溯看來，這已經是老王的第三次對賭。

一開始，是賭“回A”——萬達商業私有化的價格，以比最后交易日收盤價溢價約44.5%。“壕氣”的背后，其實是借助了中國平安、杉杉控股等外部投資人。

于是，當時萬達和外部投資人簽訂了一份對賭協議，約定萬達商業要在2018年8月底前，登陸A股市場。若未實現，萬達將要支付400億港幣進行股權回購，還要向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。

后來，2018年，萬達又引入騰訊、蘇寧、京東、融創作為戰略投資者，四大投資方以340億元人民幣收購了珠海萬達商管約14%的私有化股份，覆蓋了上述回A的對賭協議。新簽訂協議約定：萬達商業需要在2023年10月31日前上市。

2021年3月，眼看回A無望，萬達商業撤回了已經啟動6年的A股上市申請，轉戰港股。

當年夏天，萬達向碧桂園物業、中信資本、螞蟻、騰訊等機構投資人轉讓股份，同時，又有了新的業績和IPO對賭協議——若投資者持有的股份未能在2023年12月底前轉換為上市股份，投資者可要求回購。

同年10月，“珠海萬達商管”向港交所提交上市申請。

而后，萬達就開啟了“遞交招股書-失效-重新遞交招股書-失效”的循環。從2021年10月21日首度遞交，到2023年6月28日第四次遞交，都還未打破這個循環。

這莫比烏斯環背后原因，除了監管從嚴，還有大環境降溫，導致市場估值不達預期，企業上市意愿下降。

據悉，9月初，萬達在香港進行了一次詢價路演，路演獲多家投資機構參與，其中有兩間外資機構表明，若價格合適，可作基石投資。

猜測最終的結果，是價格并未達到萬達的心理預期，所以才考慮延緩上市，明年再進行IPO。

當然，這最后的53天里，萬達若能獲得監管部門的批準，且在市場條件轉好有利的情況下，仍有可能今年年底前上市。

但這概率，且行且看吧。