樓市的“矛盾”出現了

看了這兩天的樓市信息，心中有不少話想說，不說出來憋在心里難受。

首先要說一個事實，目前的房價仍舊在下跌。

同比數據沒啥意義，我們主要看環比數據，就是這個月與上個月相比，如果比上個月低，說明市場在繼續下行。

根據機構發布的百城價格數據報告顯示，百城二手房均價環比下跌0.7個百分點，已連續25個月下跌。

老實說，一個月跌這么多，幅度已經不小了，而且還是連續的，說明房價仍舊處在下跌通道中，沒有形成事實上的止跌。二手房價格作為樓市最真實的數據反映，表明不少人仍舊在降價變現。

你說人家是套現也好，賣掉老房子換新房也罷，反正主打一個對未來市場復蘇的迷茫。不能說他們的做法就一定是對的，但起碼說明眼下的信心仍在淪陷。

這樣的話，原本市場期待的“5.17”新政后的大反轉，似乎并沒有如期兌現。用經濟學家任澤平的話說，杭州、蘇州、成都、廣州等城市放開限購后，目前看效果是平淡的。

這就很矛盾了，一天出了那么多的大政策，但結果并不如一些業內的預期，當然，也遠不如一些期待市場回暖人的預期。樓市矛盾驟然凸顯，這樣的后果就是，原本就脆弱的市場，加上策略失靈，信心只會進一步崩坍，從而讓市場進入更深的調整通道中......

按理說，該出的大政策都出了，為什么會出現事與愿違的結果？

先看看被業內寄予厚望的兩個項目。

一個是“以舊換新”。超過60個城市都在跟進該政策，但哪個不是雷聲大，雨點小。低價收購新房，開發商愿意？低價收購二手房，然后讓你高價買新房，置換業主愿意？都到現在了，還在念著著生意經，開發商、業主、購房者再被收割一波？

二個是低息收購庫存新房。通過開發商的反饋看，5折、6折收購人家企業的房子，開發商也不是不愿意，但人家也沒辦法呀。用出險房企泰禾的話說，銷售政策和去化方案都是債權方說了算，價格折扣過大根本就操作不起來。

原因就在于如果說當下的貨值還能勉強覆蓋債務，一旦大幅打折被收購，相當于資金缺口無法填補，這其實是國有資產流失，金融機構不同意，保交樓也會受影響。這個局面，其實是當下房企房企不能大幅降價的主要原因，這也很好地回答了為什么說大家期望房價降價但實際沒辦法照做的問題。

再一個，就樓市限制政策放開而言，唯一被寄予厚望的也只剩一線城市全面放開限購。但是呢，放開時間本身就顯得晚了，但現在仍舊像擠牙膏似的。你覺得真放開限購，市場就熱得發燙，無法控制了？想啥呢。

不得不說，當下的樓市“矛盾”問題，每松綁一個政策，就消耗一點購買力和市場信心，直到產生免疫力。對購房者、賣房人以及相關主體的人來說，可以說是最難受，也最可怕的，難看到市場好轉，但又沒有任何辦法，市場好像靜止了一般。

現在出了這么多樓市優化政策，我們是不是應該反思，雖然目的很明確，就是希望市場企穩，甚至回暖，但結果確實事與愿違。很多人對此都很著急，一些業內人士提了很多建議，包括啟動上一輪發揮決定性作用的拆遷。說實話，不是不可以，主要是拆遷周期太長，時間來不及。

在筆者看來，大規模拆遷或者大規模的量化、甚至加大杠桿都會有太多的“后遺癥”。就現有的策略，挑緊要的策略下決心做下去才是關鍵，建議從兩個方面進行徹底深化，市場企穩回升便可期了。

一是一線城市盡快全面放開限售，通過一線城市熱度帶動全國市場預期升溫，信心回升。這個道理不用展開，此前已經贅述過。

二是由國家全面啟動庫存新房的收購。目前央行已經宣布了低息收購庫存新房策略，但地方在執行的時候畏手畏腳，而且正如前面說的，大多還念著生意經，必須立即糾正這種思路。

而且收購的量不能太小，建議按照每個城市的供需平衡線為目標收購。比如這個城市樓市庫存有10萬套，庫存平衡線是5萬套，那就先收購庫存10-5=5萬套。收購的機構類似于我們古代的糧食收儲“常平倉”制度，在豐年買，荒年賣。其實就是一些學者提出的我們要成立住房銀行，現在收購過剩的庫存房，等市場再次火熱時拋向市場，不僅能確保自身經營運行，還能在市場過熱時平抑市場。

至于收購價格，關系到能否快速推動的問題。前面說過了，低價收購開發商不愿意、金融機構也不積極。建議按照銷許價格收購，一來能加快收購進度，二來帶熱市場預期。你看，國家都這么高價格收購房子了，起碼不能做虧本生意吧？這其實是穩住了市場預期。

可以說，現在很多人觀望，未必都嫌價格高，而是擔心后面價格還會跌。一旦市場預期穩了，該出手的也就陸續出手了，市場豈有不回暖之理？