美聯(lián)儲降息，坐等房價飛漲

9月19日凌晨，美聯(lián)儲宣布降息50個基點，這是自2020年3月以來的首次降息，也是自2022年3月啟動本輪緊縮周期以來的首次降息。

相持了這么久，美聯(lián)儲終究還是選擇了降息，幅度遠(yuǎn)比市場預(yù)期的要大，而且，美聯(lián)儲預(yù)計，到年底還會在當(dāng)前的基礎(chǔ)上再累計降息50個基點。

昨天股市就提前開始了狂歡，房地產(chǎn)昨天大漲2.40%，今天大漲超3%。此外，今天兩市股指全線走高，場內(nèi)近4800股飄紅。

此前，包括英國、加拿大及歐洲在內(nèi)的多家央行已率先采取了降息措施，為全球經(jīng)濟(jì)注入流動性。

今天，美聯(lián)儲降息后，香港、科威特、巴林、阿聯(lián)酋、卡塔爾等相繼宣布降息，而幅度和美聯(lián)儲相比，則有增無減。

這也證明，作為全球貨幣政策的風(fēng)向標(biāo)，美聯(lián)儲的降息決定無疑確認(rèn)了全球范圍內(nèi)降息周期的正式到來，全球金融市場將迎來更加寬松的貨幣環(huán)境。

在中美博弈的上半場，美國憑借美元的國際地位，如同磁鐵般吸引著全球的資本，在全球經(jīng)濟(jì)波動中展現(xiàn)出更為堅韌的抗跌能力，資金進(jìn)入美國市場的跡象非常明顯。

反觀中國，卻面臨著房地產(chǎn)市場調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增速放緩等多重壓力。為了遏制資金外流，對于利率調(diào)整利率一直很謹(jǐn)慎，降息步伐微小且幅度受限。

如今，隨著經(jīng)濟(jì)放緩乃至潛在衰退壓力加大，美元降息的靴子終于落地，中美之間的經(jīng)濟(jì)博弈悄然步入了下半場。

美聯(lián)儲降息后，引發(fā)了全球資金流動格局的重新洗牌。由于美元資產(chǎn)的吸引力減弱，資金可能從美元市場流出，流向其他具有相對高收益的市場，包括中國市場。

在上個月，就有專家曾經(jīng)預(yù)測，美聯(lián)儲降息后，海外至少有四五千億的美元可以回流到中國市場，這對人民幣升值的推動力非常大。

同時，低利率時代的到來使得中國能在更為靈活的利率政策框架下操作，獲得了更大的降息余地。

且看明天LPR會不會繼續(xù)降息。

此前517新政力度很大，救市已經(jīng)進(jìn)入爬坡階段，當(dāng)時樓市也已經(jīng)出現(xiàn)了局部回暖，當(dāng)時環(huán)環(huán)覺得接下來會有一大批政策出臺，一鼓作氣向上沖，奪回失去的陣地。

但是，令人沒有想到了的是，517新政出道即巔峰，此后出臺的大多是地方性政策，力道堪憂，這讓環(huán)環(huán)對于大放水救市的可能性心存疑慮。

此后，存量房貸款利率下調(diào)在坊間呼聲很高，彭博社幾次傳出小作文，但卻遲遲無法兌現(xiàn)。

不過，隨著美聯(lián)儲降息的落地，這次存量房貸利率下調(diào)的預(yù)期大大增強(qiáng)了，

新房房貸利率方面，中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年8月全國首套房平均利率已經(jīng)跌到3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%。

根據(jù)張大偉的預(yù)測，在資本寬松環(huán)境下，預(yù)計未來部分股份制小銀行的房貸政策可能會出現(xiàn)全面寬松，房貸利率或進(jìn)入“2字頭區(qū)間”。

利率下降意味著購房成本的降低，將刺激購房需求，可能促使一部分購房者加快入市步伐。

對于房企而言，美聯(lián)儲降息后，全球資金成本降低，這將帶動中國房地產(chǎn)市場的融資成本下降。融資成本降低將減輕其財務(wù)壓力，提高其融資能力，將有助于房企在項目開發(fā)、運(yùn)營等方面獲得更多的資金支持。

這些都對房地產(chǎn)市場構(gòu)成了顯著的利好因素，但就此判斷房價將再次起飛的觀點也有失偏頗。

坦白說，美聯(lián)儲加息是造成我國房價下行的一個原因，但最根本的原因是居民的杠桿加得太滿，負(fù)債率水平太高了。

2018年，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱在央視的《大講堂》節(jié)目中，面對現(xiàn)場年輕人提出的“買房還是租房”的問題時，樊綱拋出了著名的“六個錢包”理論，市場上也應(yīng)景地出現(xiàn)了“接力貸”。

在這樣的市場情緒的烘托下，我國的居民杠桿率達(dá)到了60%以上，高于發(fā)展中國家的平均水平。

換句話說，為了買房、很多家庭的收入已經(jīng)被透支了。

況且，習(xí)慣了我國經(jīng)濟(jì)高速增長的很多人，總以為我們能夠超然于經(jīng)濟(jì)周期之外，缺乏應(yīng)對的措施和心理。所以，面對經(jīng)濟(jì)下行的泥沙俱下，我們中的很多人會把日子過得支離破碎。

經(jīng)歷了房價崩塌這幾年的財富蒸發(fā)，不知還有多少人有勇氣不顧一切再次沖進(jìn)樓市？