上海四大CBD——后灘、虹橋、東外灘、南翔，到底失敗在哪兒？

via.環(huán)線房產(chǎn)咨詢

實(shí)探！上海最失敗的四大CBD。

后灘

后灘可能是浦東發(fā)展中較為”失敗“的一個(gè)CBD，至少與前灘對比差距很大。

如今的前灘商務(wù)樓林立，寫字樓出租率一說在92%，是從荒灘中快速崛起的一個(gè)CAZ奇跡！

前灘的名聲如雷貫耳，把后灘完全蓋住了，讓后灘一點(diǎn)存在感都沒有。

其實(shí)后灘的定位比前灘還要高，傳言曾經(jīng)是上海市府的預(yù)搬遷圣地；

后灘CBD規(guī)劃比前灘更早、天際線更高，在前灘規(guī)劃之前后灘的浦江耀華商務(wù)區(qū)就已橫空出世了。

后灘還首創(chuàng)了上海”九宮格“概念，即后灘九宮格，后來才有了前灘九宮格、金橋九宮格。

可惜后來的發(fā)展不太如人意，首先是市府沒來，相關(guān)規(guī)劃就按下了暫緩鍵，發(fā)展差距與前灘越拉越大。

上海僅搬遷了1/3的行政機(jī)構(gòu)到世博村路，而后灘因?yàn)橐鐾恋仡A(yù)留就短暫犧牲了開發(fā)。

而已開發(fā)的項(xiàng)目中有的爛尾、有的被拍賣，有的因?yàn)槭召弳栴}一直耽誤；

加之缺乏軌交的支持，都導(dǎo)致后灘CBD難以發(fā)展起來，被前灘反超。

后灘地鐵上蓋項(xiàng)目環(huán)通商業(yè)廣場地塊早在2007年就出讓了，比前灘首宗商辦地塊出讓早了6年。

可是由于項(xiàng)目卷入糾紛先是沉寂十年再遭疫情重?fù)簦换问畮啄赀^去了才慢慢建好。

環(huán)通商業(yè)廣場至今沒有完全開業(yè)，保持超低的商辦入住率，冷冷清清的。

坐擁黃浦江一線江景的“蓮花樓”君康金融廣場，不幸在2022年經(jīng)歷了一場拍賣風(fēng)波。

背后操盤手更迭后，使得君康金融廣場的招商之路愈發(fā)坎坷。

除了杉杉總部外，大部分辦公空間都在被閑置：

后灘最高的地標(biāo)建筑當(dāng)屬SK大廈了，早在2011年地塊就出讓了，開發(fā)也比前灘早。

但是這個(gè)項(xiàng)目一晃也是十幾年過去了，進(jìn)度非常緩慢，周邊居民甚至形容“慢得快成爛尾樓了”：

至于那個(gè)后灘九宮格，除了降級開發(fā)一些公寓外，多個(gè)地塊已被雜草吞噬，要是早個(gè)十年開發(fā)不至于變成這樣：

世博后灘區(qū)域最遺憾的是克虜伯不銹鋼廠地塊項(xiàng)目，因收購開發(fā)的紛爭錯(cuò)失了打造百萬方商辦的機(jī)會(huì)。

馬來西亞首富郭鶴年曾有意將這個(gè)大地塊打造成為一個(gè)百萬方商辦區(qū)。

可惜與陸家嘴達(dá)成的開發(fā)方案并未得到相關(guān)部門的認(rèn)可。

2017年后相關(guān)開發(fā)陷入僵局，最終這片熱土改頭換面化身為世博文化大公園。

后灘CBD非常缺乏軌交支持，現(xiàn)狀還是一條7號(hào)線，19號(hào)線尚在來的路上，不敵前灘的多軌樞紐。

在后灘CBD開發(fā)停滯期間，前灘憑借著良好的運(yùn)氣迅速發(fā)起猛攻，蠶食了后灘的資源、取代了其優(yōu)勢。

真可謂”浦江前灘拍后灘，后灘死在沙灘上“。如今后灘CBD人氣稀少，辦公出租率遠(yuǎn)低于前灘。

可以說，前灘的成功開發(fā)完全擠壓了后灘的商務(wù)空間，發(fā)展受到了很大的影響。

根據(jù)后灘最新的規(guī)劃調(diào)整，住宅用地的比例已大幅提升，以后商辦的開發(fā)將出現(xiàn)很大的縮水：

調(diào)整前后灘商辦建筑面積是44.63萬m2，調(diào)整后減少到17.07萬m2，大幅減少61.75%；

調(diào)整前住宅建筑面積是16.84萬m2，調(diào)整后增加到46.38萬m2，大幅增加175.42%。

隨著住宅的大量填充，以后的后灘CBD是不是會(huì)更加失去競爭優(yōu)勢呢？

像后灘這樣規(guī)劃早、建設(shè)晚被耽誤的CBD還有很多，如進(jìn)展緩慢的龍陽路TOD、遲到多年的真如CBD。

陸家嘴北濱江的辦公樓受制于14、18號(hào)線的開通晚也是建得很晚，目前空置率比后灘、真如都要高。

虹橋商務(wù)區(qū)

虹橋商務(wù)區(qū)的輝煌止步于房企大軍撤退的2020年，這幾年迅速走了下坡路。

實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，虹橋商務(wù)區(qū)的體感空置率在65%-85%，遠(yuǎn)高于外界所知的45%，實(shí)際情況比大家想象的更為嚴(yán)重！

虹橋商務(wù)區(qū)存在很多整棟空置的辦公樓，規(guī)模很大，以恒大虹橋國際、經(jīng)偉商務(wù)官邸為代表。

其中恒大虹橋國際是許老板在上海最大的爛尾樓，項(xiàng)目包含7棟寫字樓、5棟酒店，還有鉆石商務(wù)體，總體量54萬方，是虹橋最大的商務(wù)體，結(jié)果全爛了。

目前這個(gè)項(xiàng)目依然被圍擋遮了起來，臺(tái)階長滿了雜草，里面沒有任何一家企業(yè)辦公：

上海本土房產(chǎn)商經(jīng)偉在虹橋開發(fā)的商務(wù)官邸大面積空置和爛尾中，非常糟糕。

其在蘭虹路北側(cè)的疊加商墅和總部獨(dú)棟商務(wù)官邸工地已停工許久，裸露的鋼筋銹跡斑斑：

上述項(xiàng)目南側(cè)經(jīng)偉開發(fā)的虹橋商務(wù)核心區(qū)2期辦公大樓還沒施工完就荒廢了，工地已被封閉：

經(jīng)偉在衢虹路兩側(cè)打造的經(jīng)偉匯商務(wù)官邸，除僅看到一家健康類企業(yè)入駐外，近30幢都在整棟空置中。

衢虹路南側(cè)的商務(wù)官邸同樣沒施工完，工地有些地方已被種上了菜：

虹橋商務(wù)區(qū)的辦公樓還存在很多整層空置的情況，以旭輝、中駿、隆視、寶業(yè)、阿里中心為代表。

這些辦公樓整幢只有某一層有一兩家企業(yè)辦公，其他樓層全部空置。

之前我們總說房企走后虹橋CBD出了很大的問題，沒想到現(xiàn)在比之前的情況更加嚴(yán)重了。

可能再也沒有人鼓吹大虹橋了，那些吹捧大虹橋的人不是蠢就是壞。

自從去年旭輝把位于虹橋的總部大樓出售后，其辦公樓已是一片狼藉，整層空置或被查封的非常多。

比如旭輝36號(hào)樓多個(gè)樓層已在2022年9月被貼上了封條；

旭輝12號(hào)樓1至7層都沒有企業(yè)辦公，全是今年4月新貼的封條，屬于整層查封狀態(tài)：

中駿是最后堅(jiān)守在虹橋商務(wù)區(qū)的一家民營房企，不過自去年開始也在甩賣辦公樓了，頂不住了。

中駿辦公樓也是很多樓層空置，寫字樓租不出去門口已長上了小草，里面亂糟糟的：

隆視廣場共2幢辦公樓，原為樂視持有的資產(chǎn)，2號(hào)樓在2017年賣給了融創(chuàng)；

而1號(hào)樓除了第五層有一家海隆石油公司入駐外，其它樓層全部空置中，幾乎相當(dāng)于整棟空置了：

來自紹興的房企寶業(yè)本來想把總部搬到虹橋的，還好沒來。

其位于虹橋商務(wù)區(qū)的上海寶業(yè)中心辦公樓近7成都在空置中，租金降到了3.5元也沒能租出去。

其它房企把總部撤走后辦公樓空置率也是高得嚇人，富力中心、協(xié)信中心、正榮中心等都有較大的空置。

阿里巴巴曾經(jīng)也想把一部分業(yè)務(wù)搬到虹橋的，結(jié)果沒來，阿里中心造好后成了一個(gè)普通眾創(chuàng)空間，加劇了虹橋商務(wù)區(qū)的空置。

虹橋CBD的打造適應(yīng)了房企頻繁出差的要求，所以之前吸引了全國各地的房企前來設(shè)置總部。

不過隨著這幾年行業(yè)的深度調(diào)整，大佬們一個(gè)個(gè)都離去了，讓虹橋CBD很受傷。

他們走了可能也是好事，讓虹橋商務(wù)區(qū)迎來了騰籠換鳥的機(jī)會(huì)。

比如經(jīng)偉商務(wù)官邸西側(cè)19日新開工了一個(gè)閔行重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目——諾力上海國際總部；

前灣、徐涇很多重大項(xiàng)目也都在落地，在打造新的總部經(jīng)濟(jì)；

另外虹橋還搞了一個(gè)中央法務(wù)區(qū)，吸引了很多法律相關(guān)的機(jī)構(gòu)入駐，希望虹橋可以二次崛起！

東外灘

東外灘是楊浦的CAZ，建的每一個(gè)CBD都有自己的小插曲。

有的永遠(yuǎn)停留在規(guī)劃中，有的遲到了很多年才建好，有的還在建，東外灘幾乎成了一個(gè)爛尾基地，商務(wù)發(fā)展顯得很“失敗”。

東外灘爛尾最狠的是八埭頭濱江園，早在2008年就完成了土地出讓，結(jié)果2018年才開始動(dòng)工。

如今3幢住宅雖然建起來了，但是當(dāng)初規(guī)劃配建的商務(wù)樓連影子都沒有，現(xiàn)在工地是這樣的：

如果說八埭頭是東外灘“1號(hào)項(xiàng)目”的話，那么東方漁人碼頭就是“2號(hào)項(xiàng)目”，這哥倆都是“出師不利”。

漁人碼頭2004年就審批通過了，2007年開始動(dòng)工，曾揚(yáng)言要作為上海世博會(huì)的同步配套項(xiàng)目。

結(jié)果世博會(huì)2010年舉行的時(shí)候它還在施工，直至2014年才勉強(qiáng)完成一期，商業(yè)項(xiàng)目更是拖到了2017年。

現(xiàn)在漁人碼頭國際中心辦公樓建起來了，可惜里面入駐的企業(yè)一是數(shù)量少、二是能級不高。

東方漁人碼頭國際中心地標(biāo)辦公樓

該地標(biāo)辦公樓能拿得出手的企業(yè)就這幾家：

其中打頭的弘久實(shí)業(yè)集團(tuán)還是東方漁人碼頭的投資開發(fā)有限公司。

東外灘打造的另外幾棟總部辦公如?上海水產(chǎn)、山東黃金、中建海龍科技、中國節(jié)能全是國企；

山鷹國際、利安人壽、陽光控股等也都帶有一定的國企背景。

再往東走，就是處在楊浦濱江的交通運(yùn)輸部上海打撈局、東海救助局等一些行政部委機(jī)構(gòu)了。

可以說，東外灘商務(wù)區(qū)的打造沒有體現(xiàn)出國際化的開放理念，沒有外國企業(yè)就不叫國際商務(wù)區(qū)。

跟南京西路對比，東外灘總是少了一些“洋氣”。

而且東外灘的商務(wù)樓就那么幾幢，商務(wù)密度不高，辦公和商業(yè)都是偏向冷清，國際時(shí)尚中心人很少。

這也可能是缺乏地鐵的原因，12號(hào)線離濱江CBD太遠(yuǎn)了，18號(hào)線輻射又有限，帶來不了更多資源的交互。

歷史上楊浦濱江都是工業(yè)區(qū)，里弄住宅也多，拆遷緩慢耽誤了開發(fā)的進(jìn)程。

東外灘錯(cuò)過了八九十年代改革開放、21世紀(jì)濱江CBD最為黃金的發(fā)展機(jī)遇，也錯(cuò)失了打造江景豪宅的最佳時(shí)機(jī)。

很遺憾東外灘沒有成為楊浦的“漕河涇”，產(chǎn)業(yè)的弱化致使楊浦過去十年GDP增速在全市墊底。

不過在未來這個(gè)僵局會(huì)被打破，抖音、美團(tuán)、B站“三巨頭”位于楊浦濱江的產(chǎn)業(yè)辦公項(xiàng)目都開工了：

楊浦濱江三巨頭

過去一再失足的東外灘，或?qū)⒁砸环N全新的姿態(tài)站在濱江CBD群中，迎來華麗蛻變與重生！

南翔CBD

上海失敗的CBD不只在市區(qū)，郊區(qū)也有。

南翔是第一個(gè)打造上海市郊CBD的地方，是近郊CBD的代表，可惜由于多種原因爛尾了，成了未竟之殤。

沒有地鐵、被市區(qū)CBD虹吸，又遭到嘉定新城遠(yuǎn)香湖CAZ的打壓，南翔CBD幾乎胎死腹中。

南翔CBD圍繞銀翔湖而建，這一片完全是一個(gè)軌交盲區(qū)，公交車還少，不騎個(gè)電瓶車上班都成問題。

之前南翔培育和引進(jìn)的米哈游、鷹角網(wǎng)絡(luò)、莉莉絲游戲等獨(dú)角獸企業(yè)被漕河涇一鍋端了，全被搶走。

再加上真如CBD、桃浦智創(chuàng)城又開發(fā)了大量的商辦，吸引了南翔的一部分企業(yè)過去辦公。

致使南翔CBD還沒起飛翅膀就斷了，被市區(qū)虹吸得很嚴(yán)重。

現(xiàn)在南翔銀翔湖邊上的商辦有的停工了，有的還在緩慢施工中；

有的改成酒店式公寓住上了居民，有的建好后入住的企業(yè)沒有幾家，空置率很高，成了開發(fā)失敗的CBD范本。

海倫堡愛ME城市的公寓已住上人，但辦公樓卻還在慢慢施工中，從2015年開盤至今已過去了9年：

新威國際大廈寫字樓建好了，但入住率只有兩三成；

后排建造的多幢獨(dú)棟商務(wù)別墅幾乎全部爛尾，旁邊還有一幢停工等待法拍的公寓：

綠茵商業(yè)廣場開發(fā)商跑路后工地荒廢、荒草叢生讓無數(shù)業(yè)主心寒，說好的包租20年呢？

爛尾的綠茵商業(yè)廣場

新華悅都辦公樓已改成酒店式公寓全部住上了居民，企業(yè)算是來不了了：

萬城銀座的3棟商業(yè)辦公樓也早已轉(zhuǎn)型為酒店式公寓，除有個(gè)別工作室外多數(shù)空間已被居民占據(jù)。

5棟商務(wù)獨(dú)棟別墅更是變成了“房東直租”，鮮有企業(yè)過來辦公：

冰封科技園的兩幢辦公樓其中一幢全部空置，另一幢雖有15層之高，卻僅入駐了12家企業(yè)：

南翔CBD是上海近郊CBD發(fā)展困局的一個(gè)縮影。

G60科創(chuàng)走廊、莘莊CBD等都是空置高企，引進(jìn)的企業(yè)不多，短期難以成長起來。

上海開發(fā)遭遇波折和失敗的CBD還有很多，而后灘、東外灘、虹橋商務(wù)區(qū)、南翔CBD無疑是最具代表的四個(gè)！

不過失敗是暫時(shí)性的，任何地方的發(fā)展都有一個(gè)過程，也需要?dú)v史機(jī)遇，可能下個(gè)周期內(nèi)就建成了。