上海四大CBD——后灘、虹橋、東外灘、南翔，到底失敗在哪兒？

via.環(huán)線房產(chǎn)咨詢

實探！上海最失敗的四大CBD。

后灘

后灘可能是浦東發(fā)展中較為”失敗“的一個CBD，至少與前灘對比差距很大。

如今的前灘商務(wù)樓林立，寫字樓出租率一說在92%，是從荒灘中快速崛起的一個CAZ奇跡！

前灘的名聲如雷貫耳，把后灘完全蓋住了，讓后灘一點存在感都沒有。

其實后灘的定位比前灘還要高，傳言曾經(jīng)是上海市府的預(yù)搬遷圣地；

后灘CBD規(guī)劃比前灘更早、天際線更高，在前灘規(guī)劃之前后灘的浦江耀華商務(wù)區(qū)就已橫空出世了。

后灘還首創(chuàng)了上海”九宮格“概念，即后灘九宮格，后來才有了前灘九宮格、金橋九宮格。

可惜后來的發(fā)展不太如人意，首先是市府沒來，相關(guān)規(guī)劃就按下了暫緩鍵，發(fā)展差距與前灘越拉越大。

上海僅搬遷了1/3的行政機(jī)構(gòu)到世博村路，而后灘因為要做土地預(yù)留就短暫犧牲了開發(fā)。

而已開發(fā)的項目中有的爛尾、有的被拍賣，有的因為收購問題一直耽誤；

加之缺乏軌交的支持，都導(dǎo)致后灘CBD難以發(fā)展起來，被前灘反超。

后灘地鐵上蓋項目環(huán)通商業(yè)廣場地塊早在2007年就出讓了，比前灘首宗商辦地塊出讓早了6年。

可是由于項目卷入糾紛先是沉寂十年再遭疫情重?fù)簦换问畮啄赀^去了才慢慢建好。

環(huán)通商業(yè)廣場至今沒有完全開業(yè)，保持超低的商辦入住率，冷冷清清的。

坐擁黃浦江一線江景的“蓮花樓”君康金融廣場，不幸在2022年經(jīng)歷了一場拍賣風(fēng)波。

背后操盤手更迭后，使得君康金融廣場的招商之路愈發(fā)坎坷。

除了杉杉總部外，大部分辦公空間都在被閑置：

后灘最高的地標(biāo)建筑當(dāng)屬SK大廈了，早在2011年地塊就出讓了，開發(fā)也比前灘早。

但是這個項目一晃也是十幾年過去了，進(jìn)度非常緩慢，周邊居民甚至形容“慢得快成爛尾樓了”：

至于那個后灘九宮格，除了降級開發(fā)一些公寓外，多個地塊已被雜草吞噬，要是早個十年開發(fā)不至于變成這樣：

世博后灘區(qū)域最遺憾的是克虜伯不銹鋼廠地塊項目，因收購開發(fā)的紛爭錯失了打造百萬方商辦的機(jī)會。

馬來西亞首富郭鶴年曾有意將這個大地塊打造成為一個百萬方商辦區(qū)。

可惜與陸家嘴達(dá)成的開發(fā)方案并未得到相關(guān)部門的認(rèn)可。

2017年后相關(guān)開發(fā)陷入僵局，最終這片熱土改頭換面化身為世博文化大公園。

后灘CBD非常缺乏軌交支持，現(xiàn)狀還是一條7號線，19號線尚在來的路上，不敵前灘的多軌樞紐。

在后灘CBD開發(fā)停滯期間，前灘憑借著良好的運(yùn)氣迅速發(fā)起猛攻，蠶食了后灘的資源、取代了其優(yōu)勢。

真可謂”浦江前灘拍后灘，后灘死在沙灘上“。如今后灘CBD人氣稀少，辦公出租率遠(yuǎn)低于前灘。

可以說，前灘的成功開發(fā)完全擠壓了后灘的商務(wù)空間，發(fā)展受到了很大的影響。

根據(jù)后灘最新的規(guī)劃調(diào)整，住宅用地的比例已大幅提升，以后商辦的開發(fā)將出現(xiàn)很大的縮水：

調(diào)整前后灘商辦建筑面積是44.63萬m2，調(diào)整后減少到17.07萬m2，大幅減少61.75%；

調(diào)整前住宅建筑面積是16.84萬m2，調(diào)整后增加到46.38萬m2，大幅增加175.42%。

隨著住宅的大量填充，以后的后灘CBD是不是會更加失去競爭優(yōu)勢呢？

像后灘這樣規(guī)劃早、建設(shè)晚被耽誤的CBD還有很多，如進(jìn)展緩慢的龍陽路TOD、遲到多年的真如CBD。

陸家嘴北濱江的辦公樓受制于14、18號線的開通晚也是建得很晚，目前空置率比后灘、真如都要高。

虹橋商務(wù)區(qū)

虹橋商務(wù)區(qū)的輝煌止步于房企大軍撤退的2020年，這幾年迅速走了下坡路。

實地走訪發(fā)現(xiàn)，虹橋商務(wù)區(qū)的體感空置率在65%-85%，遠(yuǎn)高于外界所知的45%，實際情況比大家想象的更為嚴(yán)重！

虹橋商務(wù)區(qū)存在很多整棟空置的辦公樓，規(guī)模很大，以恒大虹橋國際、經(jīng)偉商務(wù)官邸為代表。

其中恒大虹橋國際是許老板在上海最大的爛尾樓，項目包含7棟寫字樓、5棟酒店，還有鉆石商務(wù)體，總體量54萬方，是虹橋最大的商務(wù)體，結(jié)果全爛了。

目前這個項目依然被圍擋遮了起來，臺階長滿了雜草，里面沒有任何一家企業(yè)辦公：

上海本土房產(chǎn)商經(jīng)偉在虹橋開發(fā)的商務(wù)官邸大面積空置和爛尾中，非常糟糕。

其在蘭虹路北側(cè)的疊加商墅和總部獨(dú)棟商務(wù)官邸工地已停工許久，裸露的鋼筋銹跡斑斑：

上述項目南側(cè)經(jīng)偉開發(fā)的虹橋商務(wù)核心區(qū)2期辦公大樓還沒施工完就荒廢了，工地已被封閉：

經(jīng)偉在衢虹路兩側(cè)打造的經(jīng)偉匯商務(wù)官邸，除僅看到一家健康類企業(yè)入駐外，近30幢都在整棟空置中。

衢虹路南側(cè)的商務(wù)官邸同樣沒施工完，工地有些地方已被種上了菜：

虹橋商務(wù)區(qū)的辦公樓還存在很多整層空置的情況，以旭輝、中駿、隆視、寶業(yè)、阿里中心為代表。

這些辦公樓整幢只有某一層有一兩家企業(yè)辦公，其他樓層全部空置。

之前我們總說房企走后虹橋CBD出了很大的問題，沒想到現(xiàn)在比之前的情況更加嚴(yán)重了。

可能再也沒有人鼓吹大虹橋了，那些吹捧大虹橋的人不是蠢就是壞。

自從去年旭輝把位于虹橋的總部大樓出售后，其辦公樓已是一片狼藉，整層空置或被查封的非常多。

比如旭輝36號樓多個樓層已在2022年9月被貼上了封條；

旭輝12號樓1至7層都沒有企業(yè)辦公，全是今年4月新貼的封條，屬于整層查封狀態(tài)：

中駿是最后堅守在虹橋商務(wù)區(qū)的一家民營房企，不過自去年開始也在甩賣辦公樓了，頂不住了。

中駿辦公樓也是很多樓層空置，寫字樓租不出去門口已長上了小草，里面亂糟糟的：

隆視廣場共2幢辦公樓，原為樂視持有的資產(chǎn)，2號樓在2017年賣給了融創(chuàng)；

而1號樓除了第五層有一家海隆石油公司入駐外，其它樓層全部空置中，幾乎相當(dāng)于整棟空置了：

來自紹興的房企寶業(yè)本來想把總部搬到虹橋的，還好沒來。

其位于虹橋商務(wù)區(qū)的上海寶業(yè)中心辦公樓近7成都在空置中，租金降到了3.5元也沒能租出去。

其它房企把總部撤走后辦公樓空置率也是高得嚇人，富力中心、協(xié)信中心、正榮中心等都有較大的空置。

阿里巴巴曾經(jīng)也想把一部分業(yè)務(wù)搬到虹橋的，結(jié)果沒來，阿里中心造好后成了一個普通眾創(chuàng)空間，加劇了虹橋商務(wù)區(qū)的空置。

虹橋CBD的打造適應(yīng)了房企頻繁出差的要求，所以之前吸引了全國各地的房企前來設(shè)置總部。

不過隨著這幾年行業(yè)的深度調(diào)整，大佬們一個個都離去了，讓虹橋CBD很受傷。

他們走了可能也是好事，讓虹橋商務(wù)區(qū)迎來了騰籠換鳥的機(jī)會。

比如經(jīng)偉商務(wù)官邸西側(cè)19日新開工了一個閔行重大產(chǎn)業(yè)項目——諾力上海國際總部；

前灣、徐涇很多重大項目也都在落地，在打造新的總部經(jīng)濟(jì)；

另外虹橋還搞了一個中央法務(wù)區(qū)，吸引了很多法律相關(guān)的機(jī)構(gòu)入駐，希望虹橋可以二次崛起！

東外灘

東外灘是楊浦的CAZ，建的每一個CBD都有自己的小插曲。

有的永遠(yuǎn)停留在規(guī)劃中，有的遲到了很多年才建好，有的還在建，東外灘幾乎成了一個爛尾基地，商務(wù)發(fā)展顯得很“失敗”。

東外灘爛尾最狠的是八埭頭濱江園，早在2008年就完成了土地出讓，結(jié)果2018年才開始動工。

如今3幢住宅雖然建起來了，但是當(dāng)初規(guī)劃配建的商務(wù)樓連影子都沒有，現(xiàn)在工地是這樣的：

如果說八埭頭是東外灘“1號項目”的話，那么東方漁人碼頭就是“2號項目”，這哥倆都是“出師不利”。

漁人碼頭2004年就審批通過了，2007年開始動工，曾揚(yáng)言要作為上海世博會的同步配套項目。

結(jié)果世博會2010年舉行的時候它還在施工，直至2014年才勉強(qiáng)完成一期，商業(yè)項目更是拖到了2017年。

現(xiàn)在漁人碼頭國際中心辦公樓建起來了，可惜里面入駐的企業(yè)一是數(shù)量少、二是能級不高。

東方漁人碼頭國際中心地標(biāo)辦公樓

該地標(biāo)辦公樓能拿得出手的企業(yè)就這幾家：

其中打頭的弘久實業(yè)集團(tuán)還是東方漁人碼頭的投資開發(fā)有限公司。

東外灘打造的另外幾棟總部辦公如?上海水產(chǎn)、山東黃金、中建海龍科技、中國節(jié)能全是國企；

山鷹國際、利安人壽、陽光控股等也都帶有一定的國企背景。

再往東走，就是處在楊浦濱江的交通運(yùn)輸部上海打撈局、東海救助局等一些行政部委機(jī)構(gòu)了。

可以說，東外灘商務(wù)區(qū)的打造沒有體現(xiàn)出國際化的開放理念，沒有外國企業(yè)就不叫國際商務(wù)區(qū)。

跟南京西路對比，東外灘總是少了一些“洋氣”。

而且東外灘的商務(wù)樓就那么幾幢，商務(wù)密度不高，辦公和商業(yè)都是偏向冷清，國際時尚中心人很少。

這也可能是缺乏地鐵的原因，12號線離濱江CBD太遠(yuǎn)了，18號線輻射又有限，帶來不了更多資源的交互。

歷史上楊浦濱江都是工業(yè)區(qū)，里弄住宅也多，拆遷緩慢耽誤了開發(fā)的進(jìn)程。

東外灘錯過了八九十年代改革開放、21世紀(jì)濱江CBD最為黃金的發(fā)展機(jī)遇，也錯失了打造江景豪宅的最佳時機(jī)。

很遺憾東外灘沒有成為楊浦的“漕河涇”，產(chǎn)業(yè)的弱化致使楊浦過去十年GDP增速在全市墊底。

不過在未來這個僵局會被打破，抖音、美團(tuán)、B站“三巨頭”位于楊浦濱江的產(chǎn)業(yè)辦公項目都開工了：

楊浦濱江三巨頭

過去一再失足的東外灘，或?qū)⒁砸环N全新的姿態(tài)站在濱江CBD群中，迎來華麗蛻變與重生！

南翔CBD

上海失敗的CBD不只在市區(qū)，郊區(qū)也有。

南翔是第一個打造上海市郊CBD的地方，是近郊CBD的代表，可惜由于多種原因爛尾了，成了未竟之殤。

沒有地鐵、被市區(qū)CBD虹吸，又遭到嘉定新城遠(yuǎn)香湖CAZ的打壓，南翔CBD幾乎胎死腹中。

南翔CBD圍繞銀翔湖而建，這一片完全是一個軌交盲區(qū)，公交車還少，不騎個電瓶車上班都成問題。

之前南翔培育和引進(jìn)的米哈游、鷹角網(wǎng)絡(luò)、莉莉絲游戲等獨(dú)角獸企業(yè)被漕河涇一鍋端了，全被搶走。

再加上真如CBD、桃浦智創(chuàng)城又開發(fā)了大量的商辦，吸引了南翔的一部分企業(yè)過去辦公。

致使南翔CBD還沒起飛翅膀就斷了，被市區(qū)虹吸得很嚴(yán)重。

現(xiàn)在南翔銀翔湖邊上的商辦有的停工了，有的還在緩慢施工中；

有的改成酒店式公寓住上了居民，有的建好后入住的企業(yè)沒有幾家，空置率很高，成了開發(fā)失敗的CBD范本。

海倫堡愛ME城市的公寓已住上人，但辦公樓卻還在慢慢施工中，從2015年開盤至今已過去了9年：

新威國際大廈寫字樓建好了，但入住率只有兩三成；

后排建造的多幢獨(dú)棟商務(wù)別墅幾乎全部爛尾，旁邊還有一幢停工等待法拍的公寓：

綠茵商業(yè)廣場開發(fā)商跑路后工地荒廢、荒草叢生讓無數(shù)業(yè)主心寒，說好的包租20年呢？

爛尾的綠茵商業(yè)廣場

新華悅都辦公樓已改成酒店式公寓全部住上了居民，企業(yè)算是來不了了：

萬城銀座的3棟商業(yè)辦公樓也早已轉(zhuǎn)型為酒店式公寓，除有個別工作室外多數(shù)空間已被居民占據(jù)。

5棟商務(wù)獨(dú)棟別墅更是變成了“房東直租”，鮮有企業(yè)過來辦公：

冰封科技園的兩幢辦公樓其中一幢全部空置，另一幢雖有15層之高，卻僅入駐了12家企業(yè)：

南翔CBD是上海近郊CBD發(fā)展困局的一個縮影。

G60科創(chuàng)走廊、莘莊CBD等都是空置高企，引進(jìn)的企業(yè)不多，短期難以成長起來。

上海開發(fā)遭遇波折和失敗的CBD還有很多，而后灘、東外灘、虹橋商務(wù)區(qū)、南翔CBD無疑是最具代表的四個！

不過失敗是暫時性的，任何地方的發(fā)展都有一個過程，也需要?dú)v史機(jī)遇，可能下個周期內(nèi)就建成了。