上海八批次土拍192億收官，貝殼成功入滬，破局者還是攪局者？

12月31日，隨著奉賢新城地塊的成功出讓，上海八批次土拍也完成收官。

7宗均順利成交，其中5宗地溢價(jià)成交，2宗地底價(jià)成交，共計(jì)收金192.25億元，平均溢價(jià)率16.63%。

從土拍結(jié)果來看，國企仍然是拿地的主力軍，拿地占比71%。金茂與招商蛇口聯(lián)手拿下兩宗地塊后，又與其他房企合作拿地，各自再收一子，雙雙達(dá)成帽子戲法。臨港本地國企港城集團(tuán)牽手中建八局“托底”臨港核心區(qū)地塊，繼續(xù)深耕臨港。

既有國央企之間的激戰(zhàn)，也有民企黑馬笑到最后。宸嘉發(fā)展，于中海、保利發(fā)展、招商蛇口、越秀四家國企手中，溢價(jià)40%奪得此次拍賣中的核心地塊徐匯龍華地塊

房產(chǎn)中介貝殼成功從保利置業(yè)、象嶼手中搶下奉賢新城宅地，“翻身自己做甲方”。

（回顧：上海八批次土拍首日：招商、金茂各落三子，宸嘉發(fā)展溢價(jià)率40%強(qiáng)勢入主徐匯）

Part.1

貝殼成功突圍，溢價(jià)13.89%搶地

繼西安、成都之后，貝殼在上海也成功拿地了。

今日上午，奉賢區(qū)奉賢新城10單元17-02地塊進(jìn)行出讓，由于其優(yōu)越的地理位置，吸引了貝殼旗下貝好家、保利置業(yè)以及象嶼&天安聯(lián)合體三家競買者參與競拍。

對于奉賢而言，保利置業(yè)與象嶼均是該地區(qū)的常客。保利置業(yè)先前在新城開發(fā)了保利明月湖光、霞光及宸光等項(xiàng)目，而象嶼亦在新城推出了象嶼江灣悅府、保利象嶼公園悅府、象嶼濱江悅府等項(xiàng)目。據(jù)聞，在該地塊拍賣之前，象嶼已發(fā)布過招標(biāo)公告。

不過出乎意料的是，地塊競爭過程并不是特別激烈，除了貝殼外，保利置業(yè)和象嶼&天安象嶼聯(lián)合體，出價(jià)過程較為謹(jǐn)慎，最終，在經(jīng)歷了17輪競價(jià)后，地塊由貝殼以總價(jià)69715萬元摘得，成交樓面價(jià)22777元/平方米，溢價(jià)率13.89%。

對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，拍地的過程中，盡管有舉牌競價(jià)，但是總體溢價(jià)率并不高，因?yàn)閷Υ蠓科髞碚f，不愿意在小地塊上投入太多成本。但對貝殼而言，項(xiàng)目本身體量也不大，比較符合其先在上海練手。

值得注意的是，就在今天，除了上海拿地外，在杭州，貝殼亦與濱江、興耀組成聯(lián)合體，順利拿下錢塘區(qū)下沙單元QT0102-14地塊，成交總價(jià)6.2318億，折合樓面價(jià)1.64萬每平，溢價(jià)率16.9%。

至此，今年貝殼在全國已布局五子，總涉資金額25.3億元。其中，貝殼于9月20日在成都拿下的錦江區(qū)金融城三期H12地塊，其溢價(jià)率達(dá)到42.19%，樓面價(jià)高達(dá)23700元/㎡，打破了當(dāng)?shù)貥敲娴貎r(jià)紀(jì)錄。

但中介轉(zhuǎn)行干開發(fā)商，跨界有這么容易嗎？一般而言，地產(chǎn)市場與房屋買賣市場有著天然的壁壘。

雖然貝殼確實(shí)有所準(zhǔn)備，其目前也形成了一支專業(yè)的跨界團(tuán)隊(duì)，核心人員皆來自龍湖、金地、萬科、融創(chuàng)、合景泰富等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

然而，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域涉及投資運(yùn)營、融資以及銷售等多項(xiàng)實(shí)際操作問題。在不引入代建方自主操盤的情況下，對于缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的貝殼來說，這無疑是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

另外，還有業(yè)內(nèi)人士指出，貝殼下場拿地，此舉對于房地產(chǎn)開發(fā)商及整個(gè)行業(yè)而言，或許是一種危險(xiǎn)的信號。甚至有網(wǎng)友直言，中介起家的貝殼轉(zhuǎn)行做起了開發(fā)商，是一種“倒反天罡”“壟斷惡盈、兩頭吸血、吃相太差”。

在過去，一個(gè)區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)樓盤，貝殼的線下業(yè)務(wù)員會(huì)根據(jù)客戶的實(shí)際情況以及樓盤的優(yōu)劣，為客戶提供選盤服務(wù)。

如今，裁判員搖身一變成為運(yùn)動(dòng)員，貝殼的員工一邊做著自己的項(xiàng)目，一邊還做著其他開發(fā)商項(xiàng)目的銷售，是否會(huì)公平地推薦其他開發(fā)商的產(chǎn)品，這些問題尚待進(jìn)一步明確。

還有就是，一直以來開發(fā)商與貝殼之間存在著相互依賴的關(guān)系，很多客戶都是通過貝殼的引導(dǎo)而抵達(dá)售樓處。但一旦貝殼也開始操盤自己的項(xiàng)目，那么周邊幾個(gè)新房樓盤的客戶信息，是否會(huì)被泄漏。

Part.2

民企返場高溢價(jià)搶地

隨著土地市場的逐步回暖，民營房企開始返場高溢價(jià)拿地。

在昨日的土拍中，宸嘉發(fā)展以43.824億元總價(jià)、裝修標(biāo)準(zhǔn)提升至7000元/平方米的裝修上限和新增1840平方米公共服務(wù)設(shè)施的代價(jià)，成功競得徐匯區(qū)S030501單元N06-22地塊，溢價(jià)率40%，樓面價(jià)126011元/平方米，預(yù)計(jì)保本售價(jià)超過17萬/平。

地塊位于徐匯區(qū)中環(huán)內(nèi)側(cè)，原屬于龍華西路334弄的小區(qū)改造項(xiàng)目，緊鄰強(qiáng)生花苑的南側(cè)，在龍華西路的東側(cè)。2023年該地塊完成征用程序，地塊占地面積約21883 平方米，容積率僅為1.59，限高60米，土地用途為商品住宅。

不過，地塊也存在一些不利因素。地塊東側(cè)緊鄰龍華烈士陵園和龍華寺；11號線和23號線的地下線路貫穿該區(qū)域；此外，地塊靠近龍華西路，可能會(huì)受到交通噪音的影響。

事實(shí)上，對于上海市場來說，“宸嘉發(fā)展”這個(gè)名字并不算陌生。2022年6月上海第一批集中供地，宸嘉發(fā)展就聯(lián)合惠州奧林匹克置業(yè)一舉拿下上海普陀長風(fēng)社區(qū)地塊，成為當(dāng)年的上海“地王”。

這個(gè)項(xiàng)目名為“上海宸嘉100·嘉佰道”，今年6月，項(xiàng)目以高于聯(lián)動(dòng)價(jià)每平方米6000元的價(jià)格取證入市，開盤僅2個(gè)小時(shí)就全部售罄，刷新今年上海中環(huán)新盤的首開銷售紀(jì)錄。

而宸嘉發(fā)展與上海樓市也淵源頗深。公開資料顯示，宸嘉發(fā)展成立于2020年11月，內(nèi)地總部位于上海。天眼查信息顯示，公司法定代表人、董事、總經(jīng)理為郭斌，董事長、董事為崔帥，董事為梁飛，且三人此前均在中海任職。

其中，崔帥曾是中海上海公司總經(jīng)理，梁飛為副總經(jīng)理，郭斌在上海中海房地產(chǎn)有限公司等上海子公司擔(dān)任董事等相關(guān)職務(wù)。在2020年“虹口區(qū)地塊圍標(biāo)”事件之后，三人離開了中海，此后，相繼加入了宸嘉發(fā)展。

Part.3

“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”已成為新趨勢

隨著“價(jià)高者得”時(shí)代重啟，“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”已成為新趨勢。

本輪土拍中，金茂拿了三宗地，三宗地均是以聯(lián)合體形式獲得，包括與招商蛇口聯(lián)合以72.36億斬獲淞南兩宗地塊，聯(lián)合楊行城建、寶冶底價(jià)摘得寶山站地塊。

而招商蛇口，除了與金茂聯(lián)合外，還聯(lián)合越秀以24.54億元斬獲了長寧北新涇宅地。

值得注意是的，本批次土拍依舊可稱之為“冷熱交織”。

7宗地塊，其中5宗溢價(jià)率超過10%，2宗以底價(jià)成交，交易熱度持續(xù)分化。供應(yīng)越稀缺的板塊，競爭越激烈。

比如說溢價(jià)率40%的徐匯龍華地塊，該地塊靠近徐匯濱江，周邊市場熱度高且競品少，未來新房具備快速去化的預(yù)期。

相對地，供應(yīng)充足的板塊，盡管放開了限價(jià)，但開發(fā)商仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度。比如底價(jià)成交的臨港新城地塊，目前板塊內(nèi)在售/待售新房項(xiàng)目高達(dá)26個(gè)，巨量的供應(yīng)，導(dǎo)致板塊內(nèi)新房流速比較慢。

值得注意的是，盡管2024年即將結(jié)束，但近日上海土地交易市場公布了2024年度第九批次的土地供應(yīng)公告。

公告顯示，2024年九批次將出讓松江區(qū)1宗低密用地，地塊出讓面積69042㎡，容積率1.01，建筑面積69732.42㎡，起價(jià)16.04億，現(xiàn)場交易會(huì)將于2025年1月24日開始舉行。