簡聊海淀朱和功

1，我刷了下網(wǎng)上一些自媒體對這兩個樓盤的一些評測或者觀點(diǎn)吧，我覺得都不是特別到位，這篇我簡單聊下

2，先說房價的問題。

功德寺指導(dǎo)價10.5萬，可上下浮動8%；

朱房村，市場價，開發(fā)商愛賣多少錢賣多少錢。

土拍價格，朱房村比較有沖擊力，兩塊地的樓面價分別是8.92萬和9.5萬。

功德寺的土拍價格設(shè)置了上限，樓面價只有7萬多。對于功德寺地塊來說，就是拼運(yùn)氣的，誰搖上號，就是穩(wěn)賺不賠的，樓面價（成本）太低了。

我先解釋下樓面價啥意思：大家只要能知道，樓面價加上大概1.5萬，就是這個盤的成本，這就可以了。

對于朱房村9.5萬的指導(dǎo)價來說，加1.5萬，就是11萬，如果賣價低于11萬，那幾乎可以確定，這個樓盤是虧錢的。

高于11萬，比如11.2萬，未必賺錢，但到了12萬的房價，肯定是能賺錢的。

大家只要對開發(fā)成本有個概念即可。

這樣我們來對比下價格：

對于朱房村來說，8.92樓面價的那塊地，只要賣到11萬，基本上不會虧錢，9.5萬樓面價那塊地，賣到11.5萬，應(yīng)該也不會虧。加上開發(fā)商的合理利潤，我們可以預(yù)估價格在12萬。開發(fā)商基本上是穩(wěn)賺的

如果想賣更高，那就看操盤能力了……

對于功德寺地塊來說，指導(dǎo)價10.5萬，8%的浮動，那就是11.34萬。功德寺理論上只能賣到這個價。但別忘了，萬一開發(fā)商來點(diǎn)綁定的價格呢，比如，綁定5000塊錢左右的裝修，這事太常見了，那最終價格也就沖到12萬左右了。

3，所以，最終看開發(fā)商如何決策吧。想賣貴，有的是想法，有的是思路。但能不能賣掉，那要看市場給不給力。

如果讓我操盤，我直接開盤一把清，把價格打到最合理。不跟市場較勁，是最安全的。最合理的價格區(qū)間，至少至少11.5萬以下。

4，來看下二手房的價格。清河橡樹灣是很好的一個對標(biāo)盤。

橡樹灣目前的成交單價在10萬左右，橡樹灣5期的成交單價較高，在12.5萬左右。

但是五期的成交比較少，而且看跌幅，12.5萬的成交價，是明顯高位接盤。

還有一點(diǎn)，目前橡樹灣的價格還沒有回到19-20，也就是說，價格回去的話（合理價），橡樹灣的價格就是9萬左右，最高10萬的單價（五期）

橡樹灣整體的維護(hù)算是不錯的，新盤如果能賣到11.5萬，有1.5萬的溢價，已經(jīng)可以了。再高怕是沒那么好賣。

當(dāng)然，如果橡樹灣的二手房還能把價格抗住，朱房村有機(jī)會賣得高一點(diǎn)。但過高的溢價，對于買家來說，接盤的不會那么多。

5，也就是說，只要功德寺不作，朱房村不想得太貪，合理價格賣，應(yīng)該都能賣得不錯。只要是想法多了，這倆盤就不好說。

參考下，亦莊河西招商的那個盤。原本一把好牌，也打爛了。

6，功德寺和朱房村那個更好？

地塊位置，大家看需求挑吧，都說不好，但又不能說差。單純地段，朱好一點(diǎn)，周邊更成熟。但兩邊大高速

兩個盤哪個更好？我投功一票，成本低，利潤可觀，應(yīng)該有好產(chǎn)品。朱不好說，拿地價太高，就容易作妖

學(xué)區(qū)問題，不評價，各人看需求。我只發(fā)表一點(diǎn)點(diǎn)看法，當(dāng)你覺得功有學(xué)區(qū)優(yōu)勢且很大的時候，那實(shí)際的優(yōu)勢往往沒那么大。當(dāng)你覺得你失業(yè)了，天要塌了，其實(shí)不會，沒準(zhǔn)還有好事發(fā)生。這就是生活。

7，產(chǎn)品。前邊分析價格，還有一點(diǎn)沒提，不過我也沒抱太大期望，那就是得房率。如果能把得房率拉高，那價格上的彈性肯定會大一些。現(xiàn)在把得房率做到80%的產(chǎn)品，都太普通了，85%以上的產(chǎn)品會更有競爭力。

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