新房價(jià)格普遍偏高

1，北京目前的在售新房，價(jià)格普遍偏高，有很明顯的溢價(jià)，我覺得大家在買房之前做一些相應(yīng)的功課是有必要的。而且對于想買新房的剛需來說，本身很多人的首付就不多，幾十萬、一百多萬，如果這個時(shí)候房子的保值性明顯不行，那就意味著你這點(diǎn)首付很容易虧掉。

改善類住宅同樣如此，只不過，北京買改善盤的人，多數(shù)的資金實(shí)力還是可以的，能承受得起房價(jià)的波動，但是也有少數(shù)敢高杠桿上車的，高總價(jià)盤房價(jià)的波動，也很容易把你的首付打光，所以，還是建議大家買房前做一些必要的功課。

2，我拿幾個樓盤來舉例，大家可以參考下。

1）石景山古城中海的樓盤，目前在售價(jià)格普遍在7-7.8萬，這個價(jià)格，就是2022年-2023年的價(jià)格，那個時(shí)候，北京的房子普遍處于高位，后來城六區(qū)的改善盤普跌至少20%的幅度，但是新盤沒跌，那就只能說明，現(xiàn)在你還是以過去的價(jià)格買，那就是有溢價(jià)的。

古城這種新房，次新房交錯在售的區(qū)域，價(jià)格容易有誤導(dǎo)，什么意思呢？就是當(dāng)新盤給定一個價(jià)格后，購房者會有一個大致的價(jià)格概念，即周邊的房子七萬多，所以到了二手房市場里去看那些次新房時(shí)，就容易被誤導(dǎo)，中海寰宇系列的次新成交價(jià)普遍在7萬左右，這個價(jià)格實(shí)際上也是偏高的。這是被新房干擾的價(jià)格。

2）海淀永豐-永豐南-功德寺-朱房村。這一片區(qū)域，和石景山古城那一片有類似的地方，即新房多，開發(fā)商定價(jià)，干擾二手房價(jià)。

比較典型的類似橡樹灣、上林溪、博雅西園等二手房的價(jià)格普遍沒有跌下來，房價(jià)跌了，但明顯跌幅不夠。

永豐板塊的案例，永豐目前在售新房的價(jià)格在8萬以上，同區(qū)域同板塊的新盤，類似匯德里、潤園這種，在北京市場相對高位的時(shí)候開盤價(jià)也是8萬多，當(dāng)然那個時(shí)候8.3左右的指導(dǎo)價(jià)在當(dāng)時(shí)算是性價(jià)比高的，不過后來旁邊的中海富華里同樣的價(jià)格，就賣得沒那么好。

等到了北京市場普跌了20%以上之后，那邊的新盤價(jià)格還是8萬以上，這時(shí)候你就沒法說他性價(jià)比高。這是有典型的溢價(jià)的樓盤。

開發(fā)商咬著價(jià)格不降，對于二手房來說也有托價(jià)的作用，幸福里潤園的二手房成交價(jià)在8萬左右。雖然小跌一點(diǎn)，但從北京整體跌幅來說，這就算保值性很好了。

功德寺那兩個盤的保值性我講過，大家參考文章就行了：

3）通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)，新盤，縵云one，7萬多的單價(jià)，大改善盤。有明顯溢價(jià)。

豪宅易爛尾，很大一部分原因就是開發(fā)商喜歡把價(jià)格定太高，顯得高大上，最后苦逼的是自己。和買了這些裝逼盤的人。

4）剛需盤，通州宋莊，北京城建國譽(yù)頌，指導(dǎo)價(jià)4.7萬，開盤價(jià)也得在4萬以上。關(guān)鍵是周邊太荒了，旁邊的金地壹街區(qū)，4.5萬，這個盤大概率也得4.5左右。這價(jià)格也是明顯貴。

3，目前北京在售的新盤，性價(jià)比高的，比例太少，絕大多數(shù)的樓盤溢價(jià)明顯。新房的特點(diǎn)就是，開發(fā)商定價(jià)，不隨著市場走，而開發(fā)商喜歡扛價(jià)，扛到什么時(shí)候算什么時(shí)候，但是對于購房者來說，買貴了就是買貴了。

4，判斷新房價(jià)格是不是明顯偏高的另一個思路就是，直接把這個樓盤想象成二手房，它現(xiàn)在的價(jià)格，你買不買，或者說你作為賣家，你能不能在二手市場把它賣掉。和周邊其他二手房小區(qū)相比有沒有價(jià)格優(yōu)勢。

這樣做一個簡單的權(quán)衡，思路會更清楚一些。很多人買新房還是腦子一熱就沖進(jìn)去了，等到吃虧的時(shí)候就傻眼了。

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