謝逸楓：房價要上漲？70城現底部拐點，一線城市連漲3個月

文/謝逸楓

3月17日，統計部門公布70城房價指數顯示，2月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.1%（1月下跌0.1%，實際0.07%）跌幅環比與上月持平(2024年10月環比下跌0.5%、11月下跌0.2%、12月下跌0.1%（0.08%），房價呈底部運行走勢。

2月70城新房的房價連續5個月跌幅收窄后與上月持平，表明房價總體處于止跌筑底轉向底部拐點運行階段，延續修復的態勢，已經基本調整到位，呈現未來房價反彈跡象。這個房價走勢，符合筆者房價底部運行周期（6個月-12個月）。

按照2月70城一線城市、二線城市、三線城市的新建商品住宅房價指數環比來看，其中，一線城市房價連續三個月上漲，上漲幅度與上月持平；二線城市房價首次迎來上漲拐點后，由上漲轉持平；三線城市房價，比上月跌幅擴大。

70城房價見底企穩、反彈上漲的結論為時過早，房價跌幅連續5個月收窄后持平，背后的真相是淡季因素、短期政策效應減弱、樓盤產品供應和成交結構性、限價、限簽政策的取消帶來結構性的止跌效應減弱，不排除網簽滯后性的影響。

短期內要完成房價見底企穩、反彈上漲的基礎不牢固。房價周期路徑為成交量止跌上升-房價止跌見底-反彈上漲，現階段還在成交、房價止跌筑底轉向見底企穩階段。一線城市和少部分城市房價結構性上漲，大部分城市房價正在筑底階段。

按照歷史經驗來看，政策效應、成交量和房價上漲的持續性能否保持6個月以上-9個月以上（即2024年9月-2025年9月）、一系列政策大招能否在2025年一二三季度前全面落地、還有新的政策加碼，才是判斷成交量、房價見底反彈上漲關鍵。

目前政策短期之內無法熨平供求關系波動，經濟和房企基本面和市場預期及信心、債務和交付層面的修復需要時間。現在成交量、房價呈現熱點城市見底的結構性上漲。預計房價完成見底之后，將會在底部運行6個月-9個月以上才會企穩。

根據國家統計部門2024年9月-12月、2025年1月-2月70城房價、供求關系、產品供應和成交結構變化、政策調整因素分析，目前房地產市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現積極改善、底部見底、上漲反彈跡象的趨勢。

一是房價處于止跌筑底轉向底部企穩階段，暫時房價要反彈上漲有困難。

二是房價要實現真正全面反彈上漲的基礎不牢固，城市結構性上漲占主導。

三是未來2年房價平穩，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

四是區域、城市內部、一二手房價兩極分化，一線城市、二手房率先上漲。

五是一線城市房價連續上漲3個月，二線城市房價持平呈現不穩定狀態。

六是房價上漲的城市減少，呈現點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩定狀態。

七是結構性帶動房價上漲，一二線核心區域量對價的傳導效應明顯增強。

八是買房最好窗口期來臨，現在一線、二線城市核心區買房，就是抄底。

2月70城一手商品住宅房價環比下跌0.1%，跌幅與上月持平

2月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.1%（1月下跌0.1%，實際下跌0.07%），跌幅與上月持平，2024年12月下跌0.1%（實際下跌0.08%），連續5個月收窄后持平。說明房價已經基本調整到位，止跌筑底轉向底部拐點階段特征。

2月房價環比跌幅連續5個月收窄后持平主要原因，一是市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤集中供應和成交減少。二是限價限簽政策取消，帶來價格上漲效應減弱。三是政策邊際效應帶來的短期效果減弱。四是不排除網簽數據的滯后性。

2024年8月環比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環比降幅，到12月下跌0.1%（0.08%），2025年1月環比下跌0.07%，2月環比下跌0.07%，已經連續5個月收窄后持平，總體呈現房價逐步往止跌、觸底上漲的預期方向發展。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續下跌28個月，一直到2025年2月連續下跌42個月，超過上輪房價下跌周期，說明房價基本上已經調整到位。

70城房價環比已經連續下跌42個月，是否短期內出現全面反彈上漲待觀察，因為一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策傳導、效應持續性不佳，以價換量是主流，供大于求、收入和預期未全面逆轉、信用違約與交房影響房價。

2月18個城市房價上漲，南京上漲0.5%，漲幅比上月收窄0.2%，領漲全國

2025年2月70城新房的房價環比上漲數量來看，比上月（上漲24個城市）減少6城，比2024年12月減少5個城市。1月24個城市房價上漲的數量，創下了自2023年7月（18個月）以來的新高，2月減少到18個城市。

2月70城房價環比上漲城市數量來看，上漲的城市為18個，比上月上漲24個城市減少6個。下跌的城市45城，比上月增加3個。持平的城市7個，與上月增加3個。其中南京房價環比上漲0.5%，漲幅較上月收窄0.2%，領漲全國。

南京房價環比上漲0.5%，領漲全國。深圳上漲0.4%，大連、哈爾濱、寧波、南昌、濟南、成都均上漲0.3%，沈陽、上海、合肥、廈門、泉州均上漲0.2%，北京、太原、南寧、宜昌、常德均上漲0.1%，房價漲幅均回落。

能否保持6個月以上-9個月以上，是檢驗房價是否企穩、反彈上漲的標準，前提條件是成交量、政策效應保持持續性的擴大，并且穩定增長。基于政策效應，市場回溫表現，預計2025年3月房價上漲的城市數量會增加。

上海最抗跌，呈現房價上漲一枝獨秀的行情，新房價環比格連續33個月上漲，堪稱全國房價風向標。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應、成交。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續。

最后是限價等政策取消，住房限購等政策調整。上海作為國際金融中心城市，每年新企業的增長數量眾多，就業的崗位相比其他城市更多，而且上海的經濟一直比較穩定地增長，足以吸引外來的人口到上海工作生活，市場供求相對平衡。

中指數據顯示，2025年2月百城新建住宅平均價為16711元/平方米，環比上漲0.11%，同比上漲2.73%（1月環比上漲0.23%,同比上漲2.76%；2024年12月環比上漲0.37%，同比上漲2.68%；11月環比漲0.36%，同比漲2.40%。

10月環比漲0.29%，同比漲2.08%；9月環比漲0.14%，同比漲1.85%），主要是熱點城市的高價項目入市，導致房價結構性上漲。從新建住宅價格來看，受部分城市優質改善項目入市帶動，百城新建住宅價格環比繼續結構性微漲。

2月一線城市房價連續3個月上漲，二線城市房價持平，三線城市跌幅擴大

2月70城新建商品住宅房價環比的城市能級來看，一線城市房價環比連續3個月上漲，二線城市房價持平，三線城市房價跌幅擴大，形成一線城市房價上漲、二線城市持平、三線城市跌幅擴大的市場格局。

由此可以看出，在一系列房地產利好新政的加持下，2025年2月，從環比來看，全國70城房價底部拐點跡象已經顯現，一線城市連續3個月上漲，二線城市持平，三線城市跌幅擴大，房價即將迎來底部拐點階段。

2月一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%（2024年12月上漲0.2%、1月上漲0.1%），漲幅與上月持平。這是一線城市房價自2023年6月以來連續3個月上漲。其北上深廣州環比分別為上漲0.1%、上漲0.2%、上漲0.4%、下跌0.2%。

2月二線城市新建商品住宅銷售價格環比0.0%（1月上漲0.1%，2024年11月下跌0.1%、12月0.0持平），這是二線城市房價自2023年7月首次止跌上漲，再次持平。2月三線城市新建商品住宅銷售價格環比下跌0.3%，比上月跌幅擴大0.1%。

中指數據顯示，2月百城新房價格分城市能級來看，一線及二線城市新房價格表現亮眼，環比分別上漲0.24%、0.08%。43城環比上漲，47城環比下跌，10城持平。上海、北京新房價格分別以0.28%、0.27%的環比漲幅位居前兩位。

2月一手商品住宅房價同比下跌5.2%，跌幅比上月收窄0.2%

2月70城新建商品住宅房價指數同比下跌5.2%（1月下跌5.4%、2024年11月下跌6.1%、12月下跌5.7%），跌幅同比上月收窄0.2%，房價連續3個月收窄，與政策效果傳導到銷售、價格端改善有關系，但跌幅依然大，離止跌見底還早，以價換量、供需關系未逆轉。

70城新房房價同比已經連續下跌35個月，房價短期內出現見底、反彈的可能性非常低。過去2年多房價同比下跌基數大，房價短期的下行筑底未完成。房地產出清周期還沒有結束，供求和收入、預期及信心修復未結束，所以房價總體見底、反彈有待觀察。

2月70城新房房價同比跌幅收窄，主要是環比累計的跌幅大幅度收窄，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應和成交，帶來的結構性房價上漲，及限價、限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是城市上漲、持平的數量變化的原因。

2月70城新房房價同比下跌5.2%，一是新政效應衰減、持續性弱有關。二是新房需求不穩定，二手房持續火熱。三是以價換量已經形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價的上漲預期。

2月70城新建商品住房價格同比下跌5.2%，比1月跌幅收窄0.2%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創2024年房價最大跌幅。到2025年2月，房價同比已經連續下跌35個月，已經基本調整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續下跌9個月，到2023年12月連續下跌21個月，一直到2025年2月70城新建商品住宅房價同比連續下跌35個月，房價下跌周期超過上輪。

2025年2月70城房價同比上漲城市數量來看，上漲城市2個（分別為上海、太原），與上月持平。持平0座。下降的城市68座，與上月持平。其中上海上漲5.6%，與上月漲幅持平，太原上漲1.2%，比上月漲幅擴大0.2%。

2月70城一手商品住宅一二三線城市房價同比跌幅連續4個月收窄

2025年2月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區域城市分化嚴重。其中一線城市房價下跌，跌幅收窄0.4%，二線城市跌幅收窄0.3%、三線城市房價跌幅收窄0.1%，形成連續4個月一二三線城市跌幅收窄的市場格局。

2月一線城市新建商品住宅銷售價格指數同比下跌3.0%，比1月下跌3.4%，收窄0.4%。其中北京、廣州和深圳分別下降5.5%、7.8%和4.4%，跌幅分別收窄。上海上漲5.6%，與上月漲幅持平。

2月一二三線城市新建商品住宅房價同比數據顯示，一線城市同比下跌3.0%，跌幅比上月收窄0.4%。二線城市同比下降4.7%，降幅比上月收窄0.3%。三線城市同比下降5.9%，降幅比上月收窄0.1%。說明一二三線城市房價改善明顯。

2月70城二手住宅房價環比下跌0.3%，跌幅連續4個月持平

2025年2月70城二手住宅房價指數環比下跌0.3%，跌幅與上月下跌0.3%持平（2024年10月下跌0.5%、11月下跌0.3%、12月下跌0.3%、2025年1月下跌0.3%），房價連續4個月跌幅持平。

相比2024年9月70城二手住宅房價指數環比下跌1.2%的跌幅，2025年2月70城二手住宅房價指數環比下跌0.3%已大大收窄。說明二手房價已經基本調整到位，呈現房價止跌筑底階段特征。

二手住宅房價跌幅持平，重要原因就是二手房掛牌量上升，二手房市場回穩不穩定。總體表現為處于止跌筑底階段，未見底。2024年9月70城二手住宅房價環比下跌1.2%，創下自2014年10月以來單月房價環比最大降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續下跌5個月，到2023年12月，連續下跌29個月，一直到2025年2月連續下跌43個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果減弱。

2月70城二手住宅房價環比上漲城市數量來看，上漲城市3個，比上月減少4個，其上海和深圳上漲0.3%，漲幅居第一，領漲全國，海口和成都分別上漲0.2%。2城持平，下跌城市65個，比上月增加5個。

說明房價上漲的城市數量減少，房價下跌的城市數量增加，釋放出二手住宅房價止跌筑底預期增強減弱，見底企穩上漲的基礎不牢固，條件不具備。二手房市場的庫存巨大，短期來看，要實現見底企穩、反彈上漲，需要市場觀察。

中指數據顯示，2025年2月百城二手住宅平均價格為14071元/平方米，環比下跌0.42%，跌幅較上月收窄0.09%，已連續7個月收窄，已連跌32個月，同比下跌超過8%（1月同比下跌7.22%）。

2024年10月百城二手住宅平均價格環比下跌0.60%，同比下跌7.27%，11月環比下跌0.57%，同比下跌7.29%，12月環比下跌0.53%，同比下跌7.26%；2025年1月環比下跌0.51%，同比下跌7.22%。

2月70城二手住宅一線城市房價環比止漲轉跌，房價不穩定狀態

2025年2月70城二手住宅房價環比的城市能級來看，一線城市房價環比連續4月上漲后出現止漲轉跌，呈現房價下跌壓力的趨勢。形成一線城市止漲轉跌，二線城市房價跌幅擴大和三線城市房價跌幅連續兩個月持平的市場格局。

2月一線城市二手住宅銷售價格環比下跌0.1%（1月上漲0.1%），連續4個月上漲后出現止漲轉跌，呈現房價下降壓力的趨勢。其中北京0.0%、上海下降0.4%、深圳上漲0.3%、廣州下降0.3，跌幅擴大0.1%。

2月一線城市二手住宅銷售價格連續4個月上漲后轉跌，主要是高品質的樓盤大戶型、高價房集中上市供應和成交減少，市場帶來的結構性房價下跌，及限價、限簽的政策取消帶來單價上漲，政策效應的集中效果減弱。

2月一二三線城市二手住宅房價環比數據顯示，區域城市分化，其中一線城市二手住宅銷售價格環比下跌0.1%，連續4個月上漲后轉跌。二線城市二手住宅環比下跌0.4%，跌幅擴大0.1%。三線城市二手住宅環比下跌0.4%，降幅持平。

中指數據顯示，2月百城按城市能級劃分，一線城市二手住宅價格環比下跌0.20%，已連續5個月維持微跌態勢，其中深圳、北京、上海環比跌幅均在0.1%-0.2%之間。二線城市二手住宅價格環比下跌0.46%。

不過成都二手房價格已連續4個月環比上漲，表現較為突出。三四線城市二手住宅價格環比同樣下跌0.46%。2月百城漲跌城市數量來看，僅有3個城市環比上漲，97個城市二手住宅價格環比下跌。

2月70城二手住宅房價同比下跌7.5%，跌幅比上月收窄0.3%

2025年2月70城二手住宅房價指數同比下跌75%（1月下跌7.8%），跌幅較上月下跌收窄0.3%，連續5個月跌幅收窄，處于止跌筑底階段。一方面是房價環比一線城市連續4個月上漲，二三線城市房價同比跌幅連續5個月收窄。因此，表明房價逐漸改善的趨勢。

2月70城二手住宅房價同比下跌7.5%，跌幅收窄0.3%，連續5個月跌幅收窄，說明房價止跌筑底加快。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現房價同比下跌，到2025年2月房價下跌7.5%，已經連續下跌37個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續下跌11個月，到2023年12月，連續下跌23個月，一直到2025年2月二手商品住宅房價同比連續下跌37個月，房價下跌周期超上輪。

2025年2月70城二手住宅房價同比上漲城市數量來看，為全面下跌，已經連續13個月70城房價全部下跌。釋放出房價下跌壓力放緩，處于止跌筑底調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數大有關系。

2月70城二手住宅一二三線城市房價同比跌幅連續4個月收窄

2月70城二手住宅房價同比的城市能級來看，一、二、三線城市房價同比連續4個月跌幅收窄，其中一線城市房價跌幅收窄0.7%，二線城市房價跌幅收窄0.2%、三線城市房價跌幅收窄0.2%，形成一二三線城市房價連續4個月收窄，改善好轉的格局。

2月一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.9%，比1月下跌5.6%，跌幅收窄0.7%。其中北京、上海、深圳、廣州分別下降2.9%、2.1%、5.3%和9.4%。北上深廣房價同比跌幅連續4個月全面收窄。

2月一二三線城市二手住宅銷售價格同比數據顯示，一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.9%，降幅收窄0.7%。二線同比下降7.4%，降幅收窄0.2%。三線城市同比下降8.0%，降幅收窄0.2%，意味著一二三線城市房價處于止跌筑底趨勢。